Вступ. Роль і місце реконструктивних та будівельно-ремонтних робіт в збільшенні потужності і продовженні терміну експлуатації основних фондів.

Перевпрофіляція будівель приймається, як узагальнене поняття під яким слід розуміти комплекс робіт, що проводяться для покращення експлуатаційних якостей об’єкту. Поняття «перепрофіляція» включає капітальний ремонт, модернізацію, реконструкцію , аварійно-відновлювальні роботи і реставрвцію.

Основна мета перевлаштування будівель і споруд - приведення їх у відповідності до діючих норм архітектурно-планувальних і функціональних рішень. Слід чітко розуміти, що сьогодні характер перевлаштування будівель визначається не тільки історичними, архітектурно-художніми, ландшафтно-екологічними обмеженнями, економічною і функціональною доцільністю, але і в деякій мірі залежать від засобів та переваг Замовників.

Виходячи із ступеня відповідальності об’єкту реконструкції різноманітність сучасних вимог (функциональних, соціальних, естетичних, технічних і ін.) соціально-економічна оцінка варіантів реконструкції виконується на основі наступних принципів:

• основна мета реконструкції — привести об’єкт в максимально можливу відповідність сучасним вимогам;

• забезпечити відповідність всіх параметрів будівлі або споруди, що підлягає реконструкції діючим нормам і правилам;

• проектні пропозиції по реконструкції повинні передбачати збереження всього, що має історико-художню цінність або створює історичний фон пам'ятнику культури.

Економічний аспект ухвалення рішення про доцільність реконструкції припускає:

1) порівняльний аналіз варіантів пристосування об’єкту реконструкції для того чи іншого призначення;

2) аналіз техніко-економічних показників порівнюваних варіантів перевлаштування об’єкту реконструкції;

3) облік соціальних, економічних, естетичних вимог за допомогою системи об’єктивних показників;

4) визначення вартості варіантів реконструкції, майбутніх експлуатаційних витрат, термінів робіт по реконструкції будівлі або споруди;

5) перспективи отримання доходів від функціонування обьекту після реконструкції;

6) співставлення результатів техніко-економічного аналізу з врахуванням соціальних, економічних і естетичних аспектів реконструкції.

Соціально-економічна ефективність реконструкції залежить від наступних обставин:

• забезпечення високої надійності експлуатації об’єкту без зміни або відповідно до соціально-економічно обгрунтованих змін функціонального призначення будівлі;

• максимально можливе збереження існуючих конструктивних елементів об’єкту (за умови прийнятного технічного стану) з метою зменшення витрат на реконструкцію;

• допущення додаткових матеріальних, трудових і фінансових витрат, необхідних для усунення можливих дефектів і ризиків, а також поліпшення умов;

• мотивована відмова від реконструкції, якщо з функціональних і технічних міркуваннях будівля відповідає вимогам, що до неї пред’являються або її знесення економічно ефективніше, ніж реконструкция. Слід врахувати, що реконструкція унікальних об’єктів може вимагати додаткових витрат. Вартість реконструкції унікальних об’єктів часто перевищує затрати на будівництво нових об’єктів, але в цьому випадку на першому місці знаходяться не економічні і функціональні параметри, а соціально-культурні показники.

Крім витрат, пов’язаних із забезпеченням необхідних умов функціонування об’кту після реконструкції, часто з’являється необхідність додаткових витрат, пов’язаних:

1) із утриманням будівлі або споруди в безпечному стані;

2) конкретними умовами виробництва робіт;

3) усуненням причин, які можуть призвести до додаткових витрат в процесі експлуатації будівлі.

Особливості обліку витрат на реконструкцію житлових і громадських будівель визначаються рядом чинників. По-перше, в обьекте, який підлягає реконструкції не завжди вдається повністю забезпечити набір і параметри приміщень, які б відповідали сучасним об’ємно-планувальним і функціонально-технологічним вимогам відповідно до завдання на проектування. По-друге, складність реконструктивних робіт може підняти затрати по ряду робіт, виконуваних найбільш кваліфікованими кадрами. По-третє, виникає необхідність застосування дрібносерійних або індивідуальннх конструктивних елементів, що мають значнобільшу вартість в порівнянні з типовими виробами і крнструкціями. По-четверте, зростають експлуатаційні витрати, пов’язані з амортизаційними відрахуваннями на реновацію і капітальний ремонт дорожчих будівель, що підлягають реконструкції, а також збільшуються експлуатаційні витрати, обумовлені зверхнормованими габаритами приміщень.

Економічна ефективність реконструкції громадських будівель підвищується при можливості організації будівельних робіт без виводу об’єкту з експлуатації. В цілому при економічному аналізі ефективності реконструкції громадських будівель і споруд виділяються три групи показників, що визначають її доцільність:

1) усреднені показники, що характеризують рівень реконструкції;

2) капіталовкладення і їх ефективність;

3) показники конкретного об’єкту для порівняльного аналізу.

Структура витрат на реконструкцію визначається складом і об’ємом робіт і дуже сильно відрізняється по окремих будівлях і спорудах. Загальна сума капіталовкладень, як правило, складається з наступних груп короткочасних витрат:

Ср = Сн + Сф + Су (1.1)

де Ср — сума капітальних вкладень на реконструкцію, грн;

Сн — нові капіталовкладення на реконструкцію, грн;

Сф — основні фонди, що вивільняються в результаті реконструкції і передаються за вартістю їх реалізації для використання на інші об’єкти будівництва, грн;

Зу — втрати від ліквідації діючих основних фондів в результаті реконструкції, оцінені за їх залишковою вартістю, грн.

Економічну ефективність реконструкції будівель і споруд слід розуміти як співставлення корисних результатів з витратами, здійсненими для досягнення цих результатів. В загальному вигляді вона виражається так:

Eр=Пр/С≥1 або (1.2)

Ер = (Пр-С)≤0 (1.3)

1) де Е — економічна ефективність реконструкції, грн/грн;

2) Пр — корисні результати реконструкції, грн;

3) С — сумарні капіталовкладення, необхідні для досягнення даних результатів, грн.

У розгорненій формі вираз (1.2) може бути представлене у вигляді

Ер = (Д-М)/С(1/t + а) ≥1 (1.4)

де Д — очікуваний річний дохід (в середньому за даний період), грн;

М — очікувані поточні витрати (в середньому за даний період), що розуміються в цілому як собівартість, руб;

С — вартість капіталовкладень з урахуванням їх заморожування в період реконструкції будівлі, тобто номінальна сума капітальних витрат, помножена на коефіцієнт Z;

t — тривалість (кількість років) експлуатації створених в результаті реконструкції основних фондів;

а — річна норма амортизації основних фондів.

Коефіцієнт визначається за формулою Z=1+Т/2+ t, де Т— тривалість (кількість років) здійснення капіталовкладень (період реконструкції).

З досвіду реконструкції різних будівель і споруд виходить, що її важлива економічна перевага — відносно невеликий розрив між вкладенням засобів і отриманням доходу.

З міркувань містобудівного і економічного характеру нерідко передбачається реконструкція житлових мікрорайонів з метою:

1) збільшення щільності забудови;

2) ліквідації малоцінного житлового і нежитлового фонду;

3) ліквідації фонду, що має значний моральне і фізичне зношення;

4) впорядкування території і її транспортного розвантаження.

В цьому випадку об'єми нового будівництва в мікрорайоні, що підлягає реконструкції, опорний фонд і перелік об'єктів, що підлягають знесенню, визначаються проектом детального планування.

Для визначення економічної ефективності реконструкції мікрорайону (при збільшенні щільності житлового фонду і питомих капіталовкладень в будівництво об'єктів комунального господарства, що забезпечують можливість подальшої експлуатації) застосовують формулу

Ер = Пн/Пр(СсСб) F, (1.5)

де Пн — щільність житлового фонду «брутто» в мікрорайоні після реконструкції;

Пр — щільність житлового фонду «брутто» в мікрорайоні до реконструкції;

Сс — питомі капіталовкладення в будівництво об'єктів комунального господарства, грн/га;

Сб — питомі витрати на освоєння території мікрорайону (впорядкування, озеленення), грн/га;

F— площа території мікрорайону, що реконструюється, га.

Як правило, формула (1.5) застосовується для визначення економічної доцільності реконструкції конкретного мікрорайону і нового будівництва на територіях, що вимагають значних капітальних вкладень в їх освоєння (при високому рівні «порогових» витрат).

При розробці проектів реконструкції міст економісти виділяють три основні способи рішення задачі їх подальшого розвитку: внутрішня реконструкція (в межах існуючої території), розвиток міста на новій території (з великими витратами на освоєння території і прокладку комунікацій) і змішана реконструкція. Для вибору прийнятного економічного рішення може бути прийнятий план зіставлення дисконтованих витрат по періодах їх освоєння (на перший рік — щомісячний, на другій — поквартально, далі — по роках).

Відповідно до проектної практики, що склалася, містобудівники, експлуатаційники і економісти, інвентаризуючи існуючий фонд, розділяють його на три групи: опорний, непридатний, малоцінний фонд, знос якого уточнюється за наслідками розрахунку економічної ефективності реконструкції. Наприклад, будівлі, фізично зношені на 61—75%, можуть мати залишковий термін служби: для кам'яних будівель 10—20 років, для дерев'яного фонду — 7-12 років. При перерахунку фізичного зносу Зф у економічний (амортизація) Зе використовується коефіцієнт 1,4:

Зе=1,4*Зф. (1.6)

Для укрупненого визначення об'єму економічно допустимого і містобудівного виправданого зносу малоцінного житлового фонду використовують формулу (1.7):

S=[(а +b + c + н)(d + е)]/100k (1.7)

де S — об'єм допустимого зношення %;

а — капітальні вкладення в інженерні комунікації на нових територіях;

b — зношення і компенсація ліквідовуваних об'єктів сільського господарства;

с — витрати на підтримання 1м² збереженої житлової площі малоцінного житлового фонду в районі реконструкції;

н — витрати на підтримання 1м² нежитлової площі малоцінного житлового фонду, що зберігається, в районі реконструкції;

d — капітальні вкладення в інженерні комунікації в районах, що реконструюються;

е — витрати на розбирання будівлі;

k — вартість 1м² житлової або нежитлової площі при новому будівництві.

При оцінці витрат по відшкодуванню зносу вбудованих або вбудовано-прибудованих в житлові будинки об'єктів відшкодування будівельного фонду розділяють по категоріях:

• не розраховані на отримання прибутку (школи, сади-ясла, бібліотеки і ін.);

• розраховані на отримання прибутку (підприємства торгівлі, громадського харчування, видовищні установи, спортивні споруди, майстерні і ін.).

Аналіз доцільності і термінів реконструкції забудови вимагає додаткової оцінки чинника морального зношення, що, у свою чергу, вимагає додаткових маркетингових досліджень ринку обміну і продажу-покупки нерухомості. Проте є усереднені оцінки, що дозволяють прогнозувати моральне зноешння будівель на території мікрорайону:

• житлові будівлі частково відповідають архітектурно-планувальній структурі міста і вимагають перебудови (вартість ремонту і модернізації збільшується в порівнянні із звичайними умовами на 10-20%);

• житлові будівлі не відповідають зовнішності навколишньої забудови (вартість ремонту і модернізації збільшується на 30-50%).

Вибір ефективних шляхів реконструкції міської забудови, варіантів і методів реалізації проектів освоєння території, їх економічний аналіз можливі тільки на основі комплексного, багатопланового обліку витрат і отриманих завдяки ньому результатів.