Договор аренды – это соглашение в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды является разновидностью договора найма и регулируется специальной нормой - Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».
Цель аренды - обеспечить эффективность использования государственного имущества путем передачи его в найм физическим и юридическим лицам.
Субъекты договора аренды- арендодатель, арендатор. Арендодатель - лицо передающее имущество во временное возмездное пользование. Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства - в отношении целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества а также имущества, не вошедшего в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), являющегося государственной собственностью; органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом, - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и неподвижного имущества, которое соответственно принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности; предприятия - в отношении отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого), а с разрешения органов, указанных выше, - также в отношении структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества.
В некоторых случаях субъекты иных форм собственности также могут выступать в качестве арендодателя и урегулировать свои отношения на основе положений Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором. Арендатор – получающее имущество во временное возмездное пользование. Ими могут быть физические лица – субъекты предпринимательской деятельности и юридические лица, которые не обязательно должны быть предпринимателями.
Юридическая характеристика договора. Он, как и договор найма двусторонний, т.е. права и обязанности возникают у обеих сторон. Возмездный, поскольку имущество предоставляется в пользование за плату. Консенсуальный, т.к. обязательственные правоотношения возникают с момента достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям. Однако требуется не только достижение соглашения, но и подписание договора.
Существенные условия. Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» к существенным условиям договора аренды относит: предмет аренды (состав, стоимость имущества с учетом индексации); срок на который он заключается; арендную плату с учетом индексации; порядок использования амортизационных отчислений; обновление арендуемого имущества и условия возврата; выполнение обязательств; ответственность сторон; страхование арендатором взятого им в аренду имущества; обязанности сторон относительно обеспечения пожарной безопасности арендованного имущества; могут быть и другие. Рассмотрим некоторые из них.
Объектом, по общему правилу, может быть имущество находящееся как в общегосударственной так и в коммунальной собственности. А именно: целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков); недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий; имущество, не вошедшее в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).
Не могут быть объектом аренды: целостные имущественные комплексы государственных предприятий, структурных подразделений, которые осуществляют деятельность по обращению наркотических средств, психотропных препаратов, изготовлению и реализации военного оружия и боеприпасов к нему, взрывчатки, охране отдельных особо важных объектов государственной собственности, объектов, деятельность которых связана с техническим обслуживанием и эксплуатацией первичных сетей и спутниковых систем телефонной связи в сетях связи общегосударственного пользования (кроме тех, которые имеют наземные станции в пределах Украины ст.4 ч.1 Закона «О предпринимательстве»); целостные имущественные комплексы казенных предприятий.
Срок – это отрезок времени в течение которого имущество передается в пользование арендатору. Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продолженным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Цена – это плата за пользование объектом аренды. Арендатор вносит арендную плату независимо от результатов хозяйственной деятельности. Годовая арендная плата за пользование целостным имущественным комплексом предприятия, его структурным подразделением не может превышать десяти процентов стоимости арендованного имущества. При определении арендатора на конкурсных основах условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы. Методика расчета, арендной платы определяются: Кабинетом Министров Украины - для объектов, которые находятся в государственной собственности; органами, уполномоченными Верховной Радой Автономной Республики Крым, - для объектов, которые принадлежат Автономной Республике Крым; органами местного самоуправления - для объектов, которые находятся в коммунальной собственности.
Содержание договора аренды:
1.Основная обязанность арендодателя передать имущество в аренду.
2.Основные обязанности арендатора: использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и производить продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения нужд региона; использовать и хранить арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предохранять его от повреждения, порчи; вносить арендную плату своевременно и в полном объеме.
Существует и особый вид аренды – аренда земли. Договор аренды земли, при общем сходстве, обладает и рядом специфических черт.
Заключение и прекращение договора аренды.
Порядок заключения договора аренды обладает специфичной по отношению к найму процедурой. Она следующая:
1.Физические и юридические лица, желающие заключить договор аренды, направляют заявление, проект договора аренды, а также другие документы согласно перечню, который определяется Фондом государственного имущества Украины (далее - материалы), соответствующему арендодателю (Фонду государственного имущества Украины, его региональному отделению или представительству, органу, уполномоченному Верховной Радой Автономной Республики Крым или органу местного самоуправления, предприятию);
2.При поступлении арендодателю заявления об аренде целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения, недвижимого имущества, а также имущества, не вошедшего в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), арендодатель в пятидневный срок после даты регистрации заявления направляет копии материалов органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом, а в случае если:
предприятие, его структурное подразделение, относительно целостного имущественного комплекса которого поступило заявление об аренде, или инициатор заключения договора аренды согласно законодательству занимают монопольное положение на рынке;
в результате заключения договора аренды предприниматель или группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке;
суммарная стоимость активов или суммарный объем реализации товаров (работ, услуг), принадлежащих объекту аренды и инициатору заключения договора аренды, превышают показатели, определенные законодательством, - также в орган Антимонопольного комитета Украины.
Орган Антимонопольного комитета Украины рассматривает направленные ему материалы и в течение пятнадцати дней после их поступления направляет арендодателю заключения о возможности аренды и условиях договора аренды.
Орган, уполномоченный управлять государственным имуществом, рассматривает представленные ему материалы и в течение пятнадцати дней после их поступления направляет арендодателю заключения о возможности аренды и условиях договора аренды.
Органы, уполномоченные управлять имуществом, принадлежащим Автономной Республике Крым или находящимся в коммунальной собственности, рассматривают представленные материалы и в течение пятнадцати дней после поступления материалов уведомляют предприятие о своем решении (предоставлении разрешения о заключении договора аренды или отказе). При рассмотрении материалов о передаче в аренду недвижимого имущества могут учитываться предложения местной государственной администрации, соответствующего органа местного самоуправления о размещении бюджетных учреждений и организаций.
При наличии предложения местной государственной администрации, соответствующего органа местного самоуправления о размещении бюджетных учреждений и организаций органы, уполномоченные управлять имуществом, принадлежащим Автономной Республике Крым или находящимся в коммунальной собственности, могут в этот же срок предложить предприятию, учрежденному на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым или находящемся в коммунальной собственности, заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией.
Если арендодатель не получил в установленный срок заключений органа, уполномоченного управлять государственным имуществом, разрешения, отказа или предложений от органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществом, заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией, заключений органа Антимонопольного комитета Украины, заключение договора аренды считается с этими органами согласованным.
В случае, если предприятие не соглашается с предложением заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией, органы, уполномоченные управлять имуществом, принадлежащим Автономной Республике Крым или находящимся в коммунальной собственности, могут без согласия предприятия заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией.
4. Арендодатель в течение пяти дней после окончания срока согласования условий договора аренды с органом, уполномоченным управлять соответствующим имуществом, и органом Антимонопольного комитета Украины, а в случаях, когда заявление об аренде имущества не нуждается в согласовании (относительно аренды отдельного индивидуально определенного имущества, кроме недвижимого), в течение пятнадцати дней после даты его регистрации дает согласие или отказывает в заключении договора аренды имущества и сообщает об этом заявителю.
Если на заключение договора аренды нужно разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения или представительства, государственное предприятие в пятидневный срок после получения заключения органа, уполномоченного управлять государственным имуществом, органу Антимонопольного комитета Украины посылает арендодателям (соответственно органам, уполномоченным Верховной Радой Автономной Республики Крым или органами местного самоуправления управлять имуществом), копии проекта договора и других документов, заключение указанных органов, расчет арендной платы.
Фонд государственного имущества Украины, его региональное отделение или представительство в течение пятнадцати дней после поступления материалов уведомляет государственное предприятие о своем решении (предоставлении разрешения о заключении договора аренды или отказе). При рассмотрении материалов о передаче в аренду недвижимого имущества могут учитываться предложения местной государственной администрации, соответствующего органа местного самоуправления о размещении бюджетных учреждений и организаций
При наличии предложения местной государственной администрации, соответствующего органа местного самоуправления о размещении бюджетных учреждений и организаций Фонд государственного имущества Украины, его региональное отделение или представительство может в этот же срок предложить государственному предприятию заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией.
В случае, если предприятие не соглашается с предложением заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией, Фонд государственного имущества Украины, его региональное отделение или представительство может без согласия предприятия заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией.
Государственное предприятие в течение пяти дней после получения означенного решения Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения или представительства дает согласие или отказывает в заключении договора аренды государственного имущества и сообщает об этом заявителю.
В передаче в аренду объектов может быть отказано, если:
было принято решение о приватизации этих объектов;
объект включен в перечень предприятий, нуждающихся в привлечении иностранных инвестиций согласно решению Кабинета Министров Украины или местных органов власти;
орган Антимонопольного комитета Украины не дает согласия по основаниям, перечисленным в абзацах втором - четвертом части второй настоящей статьи;
орган, уполномоченный управлять имуществом, не дает согласия на выделение структурного подразделения предприятия;
по иным основаниям, предусмотренным законами;
арендодатель, (такой как: орган, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым или органами местного самоуправления управлять имуществом, предприятие), принял решение о заключении договора аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией.
5. Заключение договора аренды имущества предприятия, его структурного подразделения с другими физическими и юридическими лицами осуществляется при условии отсутствия заявления хозяйственного общества, созданного трудовым коллективом предприятия, его структурного подразделения в течение двадцати дней со дня направления им сообщения о намерении арендовать соответственно целостный имущественный комплекс предприятия, структурного подразделения.
6. При наличии заявлений об аренде целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения (при условии отсутствия заявления хозяйственного общества, созданного членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения) от двух или больше физических или юридических лиц арендатор определяется на конкурсных основах.
Порядок проведения конкурса определяется: Фондом государственного имущества Украины - для объектов, которые находятся в государственной собственности; органами, определенными Верховной Радой Автономной Республики Крым, - для объектов, которые принадлежат Автономной Республике Крым; органами местного самоуправления - для объектов, которые находятся в коммунальной собственности.
В случае проведения конкурса арендодатель посылает копии проекта договора и других материалов соответствующим органам, указанным в части второй этой статьи, в пятидневный срок после даты утверждения результатов конкурса.
7. В случае отказа в заключении договора аренды, а также неполучения ответа в установленный срок заинтересованные лица имеют право обратиться за защитой своих интересов в суд, арбитражный суд.
Перед заключением договора должна быть произведена оценка имущества, которая осуществляется по определенной методике.
Прекращение договора аренды
Односторонний отказ от договора аренды не допускается.
Основания прекращения договора аренды: истечение срока, на который он был заключен; приватизация объекта аренды арендатором (при участии арендатора); банкротство арендатора; гибель объекта аренды; соглашение сторон.
По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда, арбитражного суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Украины.
Правовые последствия прекращения или расторжения договора аренды
1. В случае расторжения договора аренды, истечения срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора он обязан возвратить арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вине.
2. Арендатор вправе оставить за собой проведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему ущерба.
Если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему ущерба, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства, если иное не определено договором аренды.
Стоимость улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором без согласия арендодателя, которые невозможно отделить без ущерба для имущества, компенсации не подлежит.
3. В случае прекращения договора аренды по обстоятельствам, указанным в части первой настоящей статьи, арендатор по указанию арендодателя обязан передать объект аренды соответствующему предприятию.