Договор аренды земли - это соглашение в силу которого арендодатель за плату передает арендатору во владение и пользование земельный участок для хозяйственного использования на обусловленный договором срок. Это особый вид аренды. Специальной нормой регулирующей отношения аренды земли является Закон Украины «Об аренде земли».
Цель договора аренды - создание условий для рационального пользования земельным участком, обеспечение защиты прав арендаторов и арендодателей.
Субъекты договора аренды земли – арендодатель и арендатор.
Арендодатель земли - гражданин или юридическое лицо Украины, в собственности которых находятся земельные участки.
Арендодателями земельных участков, находящимися в коммунальной собственности, являются органы местного самоуправления: сельские, поселковые, городские советы.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах их полномочий. Решение о предоставлении в аренду земельных участков указанные органы государственной власти принимают при предварительном согласовании этих вопросов на сессиях соответствующих советов.
Арендатор земли – юридическое или физическое лицо, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным участком.
Арендаторами земельных участков могут быть: районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины; органы местного самоуправления: сельские, поселковые, городские советы; граждане Украины, юридические лица, религиозные, общественные организации, международные объединения и организации, а также иностранные государства, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства.
Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено осуществление этого вида деятельности, а также физические лица, имеющие необходимую квалификацию или опыт работы в сельском хозяйстве.
Юридическая характеристика договора. Он возмездный, консенсуальный, двусторонний.
Существенные условия договора – объект аренды (место расположения и размер земельного участка); срок договора аренды; арендная плата (размер, индексация, формы платежа, сроки и порядок внесения и пересмотра); целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения и обременения относительно использования земельного участка; сторона (арендодатель либо арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части; ответственность сторон
Объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территориальных громад сел, поселков, городов (коммунальной собственности), государства. Объектами аренды могут быть земельные участки с насаждениями, зданиями, строениями, водоемами, расположенными на них, если это предусмотрено договором аренды.
При передаче в аренду земельных участков гражданами, имеющими право на земельную долю (пай) в негосударственном сельскохозяйственном предприятии, их место расположения определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования в соответствии со специальными землеустроительными проектами, которые утверждаются общим собранием членов сельскохозяйственного предприятия или собранием уполномоченных, а в акционерном обществе - общим собранием общества.
Срок договора аренды земли (в том числе и до наступления конкретного условия) определяется по соглашению сторон, но не более чем на пятьдесят лет.
Арендная плата за земельный участок - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. Внесение арендной платы на будущий период аренды допускается на срок не более одного года.
Форма договора аренды земли - нотариальная. Неотъемлемой частью договора аренды является план (схема) земельного участка.
Содержание договора аренды земли.
Арендодатель обязан: передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, и пригодным для использования по целевому назначению; указать в договоре о правах третьих лиц на земельный участок; не совершать действий, которые препятствовали бы арендатору пользоваться арендованным земельным участком.
Арендатор обязан: использовать земельный участок по целевому назначению согласно договору аренды; соблюдать экологическую безопасность землепользования и сохранять плодородие почв, государственные стандарты, нормы и правила, проектных решений, местные правила застройки населенных пунктов; соблюдать режим использования водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны и особо охраняемых территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; своевременно вносить арендную плату.
Ответственность сторон за невыполнение обязательств по договору аренды земли и нарушение земельного законодательства
За невыполнение обязательств договора аренды земельного участка, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, стороны несут ответственность согласно законам Украины и договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были оговорены им в договоре аренды, но которые существенно препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка.
В случае выявления таких недостатков арендатор имеет право:
1) требовать уменьшения арендной платы или возмещения расходов на устранение недостатков земельного участка;
2) удерживать определенную сумму понесенных им расходов на устранение таких недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) требовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не несет ответственности за последствия, возникшие в результате недостатков переданного в аренду земельного участка, если о таких недостатках земельного участка указано в договоре аренды.
Арендатор несет в т.ч. и гражданскую ответственность за нарушение земельного законодательства согласно законодательству Украины.