Реферат Курсовая Конспект
Курсовая работа по дисциплине Практика оценки стоимости недвижимости на тему Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры - Курсовая Работа, раздел Науковедение, Курсовая Работа По Дисципл...
|
Курсовая работа по дисциплине
« Практика оценки стоимости недвижимости» на тему:
Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры,
Общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м.,
адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он,
Ул. Куфонина, 7, кв. 4
Выполнил: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ОБ-17
Немытых Е. П.
Проверил: к. эк.н .Епишина Э. Д.
ДАТА ОЦЕНКИ: 01.10.2011 г.
Пермь 2011 г.
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Объектом оценки являются:
- Двухкомнатная квартира, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех. подполье этажном жилом доме по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, д. 7, кв. 4.
На момент осмотра квартира используется собственником для проживания.
Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
Каталог базы данных Пермской мультилистинговой системы “Глобальный портал о недвижимости” http://www.metrosphera.ru
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
АНАЛИЗ РЕГИОНА
Рисунок 1. Структура предложения квартир в зависимости от зоны престижности
В структуре вторичного жилья в зависимости от количества комнат также кардинальных изменений не произошло (рис. 2.). Лишь незначительное 2-х % увеличение доли 3-х комнатного жилья, и как следствие этого, присваивание им максимальной доли в 33%. Количество 4-х комнатных квартир увеличилось с 5% до 8%.
Рисунок 2. Структура предложения жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат
Стоимость одного квадратного метра вторичного жилья продолжает расти (рис. 3). По состоянию на 1 июня 2011 года она составила 43,11 тыс.руб./кв.м., прирост за месяц 1,04%, за год 1,91%.
Рисунок 3. Динамика средних ценовых показателей на вторичном рынке
На 1 июня 2011 года был отмечен рост стоимости жилья в престижных зонах (рис. 4). Так самый большой прирост за месяц был зафиксирован в 1 зоне: 4,42% (50,32 тыс.руб/кв.м.), также стоимость по-прежнему находится выше отметки начала года на 3,62%. Увеличение на 1,01% и 1,53% наблюдается во 2 и 3 зонах соответственно (47,59 тыс.руб/кв.м и 46,18 тыс.руб/кв.м).
По мере снижения престижности зоны замедляются темпы роста. Небольшая отрицательная динамика за месяц отмечена в 4 (-1,64%), 6 (-1,2%), 8 (-0,08%) и 9 (-0,31%) зонах. Однако годовая динамика в этих зонах все еще держится в плюсе. Максимальное снижение стоимости за месяц наблюдается в 10 зоне: -3,25% (30,99 тыс.руб/кв.м на 1 февраля 2011 года), по отношению же к началу года этот показатель все еще держится в положительном приросте на 5,23%.
Рисунок 4. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в зависимости от зоны престижности, январь 2010 г., декабрь 2010 г., январь 2011 г.
При рассмотрении стоимости вторичного жилья в зависимости от количества комнат прослеживается следующая картина (рис. 5): по ценам на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры наблюдается рост, на 3-комнатные и 4-комнатные снижение. Положительный прирост за месяц составил: 2,13% (45,99 тыс.руб/кв.м) 1-комнатные и 2,39% (41,63 тыс.руб/кв.м) 2-комнатные.
Отрицательный прирост за месяц: -0,16% (41,62 тыс.руб/кв.м) 3-комнатные и -2,82% (43,08 тыс.руб/кв.м) 4-комнатные. Следует отметить, что, несмотря на снижение, стоимость 4-комнатного и 3-комнатного жилья остается все еще выше отметки начала года. Особенно это касается 4-комнатных квартир: +9,73% относительно мая 2010 года.
Максимальная стоимость на 1 июня 2011 года по-прежнему остается за 1-комнатными квартирами (45,99 тыс.руб/кв.м). За ней идут 4-комнатные (43,08 тыс.руб/кв.м). Далее почти на одном уровне находятся стоимости 2-комнатного и 3-комнатного жилья (41,63 тыс.руб/кв.м. и 41,62 тыс.руб/кв.м соответственно).
Рисунок 5. Динамика средней стоимости 1 кв. метра жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат
На 1 июня 2011 года средняя арендная ставка на объекты вторичного жилья составляет 13,59 тыс.руб., это ниже на 0,98% прошлого месяца. Наибольший положительный прирост за месяц был отмечен на аренду 2-комнатных квартир: +7,94% (13,47 тыс.руб.) (рис 6). Наибольший отрицательный прирост стоимости за месяц зафиксирован на объекты 1-комнатного жилья: -10,24% (9,70 тыс.руб.), также их стоимость упала и ниже отметки начала года: -2,53%
Рисунок 6. Динамика арендных ставок жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат (тыс. руб.)
На основе вышесказанного можно сделать вывод, что рынок недвижимости в целом вполне сложился и обладает хорошей активностью, объект оценки за цену, соответствующую его состоянию, обладают хорошей привлекательностью на рынке недвижимости. Это, в свою очередь, оказывает влияние на срок экспозиции, который, в данном случае, является рыночным, т.е. до 6 месяцев на дату оценки.
Анализ подготовлен по данным и материалам аналитического отдела rezon-realty, http://www.rezon-realty.ru/AnalyticsDescription.aspx?analyticsID=164
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Характеристика оцениваемого объекта
Объект оценки – Двухкомнатная квартира, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех.подполье этажном жилом доме, расположенная по адресу: Пермский край, г. Пермь, Куфонина, д. 7, кв. 4
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих, как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
При проведении оценки были использованы три основных подходов к оценке:
- Затратный (не применялся)
- Сравнительный (метод корректировок)
- Доходный (не применялся)
ЛИТЕРАТУРА
1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»;
2. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года.
3. Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 09.12.91г. № 2003-1
4. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. «Ценообразование в строительстве». Серия «Краткий курс». Издательство «Питер», г.С-Петербург, 2000г
5. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 1996.
6. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 1996.
7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 1998 г.
8. Кузин Н.Я., Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений, учебное пособие, М., 1998г.
9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, учебник, СПб, 1997г.
Таблица 37
№ п/п | Параметр расчета | Значение параметра | Комментарий |
γ | 15,83 % | Требуемая норма доходности | |
tэ | 6 мес. | Средний срок экспозиции аналогичных оцениваемому | |
t | 2 мес. | Необходимость ускоренной продажи потребует сокращения срока типичной экспозиции | |
Т | 6 мес. | Срок действительности отчета об оценке объектов |
Таблица 38
№ п/п | Наименование риска | ||||||||||
Секторный риск—риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату | Х | ||||||||||
Риск износа - дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды | Х | ||||||||||
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | Х | ||||||||||
Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды | Х | ||||||||||
Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования | Х | ||||||||||
Планировочный риск - изменение политики планирования | X | ||||||||||
Криминогенный фактор, связанный с районом и городом | Х | ||||||||||
Юридический риск (риск предъявления исков) | Х | ||||||||||
Увеличение числа конкурирующих объектов | Х | ||||||||||
Ухудшение общеэкономической ситуации | Х | ||||||||||
Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор) | Х | ||||||||||
Риск неадекватного управления объектом | Х | ||||||||||
Количество наблюдений - 12 | |||||||||||
Взвешенный итог(№ графы * количество наблюдений) | |||||||||||
Сумма взвешенных итогов (итог по строке 14) | |||||||||||
Количество рисков | |||||||||||
Средневзвешенное значение риска | 4,08 |
Премия за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам и связана с особенностями оцениваемого актива. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по оборудованию он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения о модернизации и дальнейшей эксплуатации либо реализации актива и т.п. Единственным альтернативным вариантом корректного обоснования премии за инвестиционный менеджмент представляется расчёт этой премии на основе рыночных данных о размерах вознаграждений компаний, специализирующихся на доверительном управлении инвестициями на российском рынке. В результате обработки статистики был получен диапазон вознаграждения от 1 % до 2 %.
Таблица 39
Фонд | Управляющая компания | Вознаграждение управляющей компании, %* |
ЗПИФ "Балтика" | 000 "УК "Лидер"" " | 1,80 |
ЗПИФ "Строительный комплекс" | 000 "УК КапиталЪ ПИФ" | 1,18 |
ЗПИФ "СКМ Капитал" | 000 "УК КапиталЪ ПИФ" | 2,00 |
ЗПИФ "Финансовый партнёр" | 000 "УК КапиталЪ ПИФ" | 1,18 |
ЗПИФ "ОСК" | 000 "УК "Альфа-Капитал"" | 1,00 |
Медиана | 1,18 | |
Среднее арифметическое | 1,43 |
*По статистическим данным 000 «Пермский торговый дом недвижимости», т. 210-37-77
Принимаем величину риска как среднюю между медианным значением и средним арифметическим (1,18+1,43)/2 = 1,30.
Премия за неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Надбавка за низкую ликвидность характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Расчет премии за неликвидность производится по формуле:
, где
Re - безрисковая годовая ставка, %;
L - средний период экспозиции аналогичных объектов.
Таким образом, премия за неликвидность составит:
Таблица 40
№ п/п | Наименование значения | Значение, % |
Безрисковая ставка (ГКО-ОФЗ) | 7,52 | |
Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости | 4,08 | |
Премия за низкую ликвидность | 3,76 | |
Премия за инвестиционный менеджмент | 1,30 | |
Норма доходности | 16,66 |
Подставляя значения параметров в формулу, получаем:
βВП = = 0,90
Дополнительно учитываются расходы по обращению взыскания и по реализации:
Таблица 41
Наименование показателя | Обозначение | Ед.изм. | Значение |
βВП | 0,95 | ||
Расходы по обращению взыскания | ССП | % | |
Расходы по реализации | % | ||
0,77 |
Источник: http://www.absolutbank.ru/press/publications/index.shtml?year=03&id=438
ЛС= РС × βВП = 7 574 028 × 0,77 = 5 832 002
Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.09.2011 г. с учетом округления составляет 5 800 000 (Пять миллионов восемьсот тысяч) рублей.
[1] Федеральный стандарт оценки №2 п.9
[2] Стоимость компании: оценка и управленческие решения. Козырь Ю.В. Изд. АЛЬФА-press. М.2004 г.
– Конец работы –
Используемые теги: Курсовая, работа, дисциплине, практика, оценки, стоимости, недвижимости, тему, Оценка, рыночной, стоимости, двухкомнатной, квартиры0.143
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Курсовая работа по дисциплине Практика оценки стоимости недвижимости на тему Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры
Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Твитнуть |
Новости и инфо для студентов