рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Курсовая работа по дисциплине Практика оценки стоимости недвижимости на тему Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Курсовая работа по дисциплине Практика оценки стоимости недвижимости на тему Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры - Курсовая Работа, раздел Науковедение,     Курсовая Работа По Дисципл...

 

 

Курсовая работа по дисциплине

« Практика оценки стоимости недвижимости» на тему:

Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры,

Общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м.,

адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он,

Ул. Куфонина, 7, кв. 4

 

Выполнил: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ОБ-17

Немытых Е. П.

Проверил: к. эк.н .Епишина Э. Д.

ДАТА ОЦЕНКИ: 01.10.2011 г.

Пермь 2011 г.


Курсовая работа г. Пермь

ОГЛАВЛЕНИЕ   1 ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ФАКТЫ . . . . . . . 2

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

  Собственник ОАО”Пермский завод силикатных панелей” Оцениваемые права   Право собственности …

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

 

Объектом оценки являются:

- Двухкомнатная квартира, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех. подполье этажном жилом доме по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул. Куфонина, д. 7, кв. 4.

На момент осмотра квартира используется собственником для проживания.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Каталог базы данных Пермской мультилистинговой системы “Глобальный портал о недвижимости” http://www.metrosphera.ru

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

    Оцениваемый вид права на объект оценки – право собственности.

ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА.

2. Мнение лица,проводившего оценку относительно стоимости является действительным на дату проведения оценки, специально оговоренную настоящим… 3. Стоимость, определенная в данной курсовой работе, является величиной,… 4. Лицо, проводившее оценку, не занимается измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и…

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

ОБЩИЕ ТЕРМИНЫ.

Оценка (appraisal, valuation) - акт или процесс определения стоимости. Оценщик (appraiser) - лицо, которое благодаря полученному образованию и… Объекты оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена…

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

АНАЛИЗ РЕГИОНА

Географическое положение Пермского края

Пермский край образован 1 декабря 2005 года в результате объединения Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа в соответствии с… Пермский край разделен на 48 муниципальных образований первого уровня - 42… Численность населения (по итогам переписи 2002 г.) – 2820 тыс. человек. Доля городского населения – 75,3 %.

Город Пермь

Пермь была основана 17 мая 1723 года как рабочий поселок при Егошихинском медеплавильном заводе, ставший городом в 1780 году. Уже в 1781 году Пермь… Сегодня Пермь - это крупнейший административный, промышленный, научный и… Город разделен на 7 районов: Дзержинский, Индустриальный, Кировский, Ленинский, Мотовилихинский, Орджоникидзевский,…

Анализ пермского рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов,… В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает: - объекты недвижимости

Рисунок 1. Структура предложения квартир в зависимости от зоны престижности

В структуре вторичного жилья в зависимости от количества комнат также кардинальных изменений не произошло (рис. 2.). Лишь незначительное 2-х % увеличение доли 3-х комнатного жилья, и как следствие этого, присваивание им максимальной доли в 33%. Количество 4-х комнатных квартир увеличилось с 5% до 8%.

Рисунок 2. Структура предложения жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат

Стоимость одного квадратного метра вторичного жилья продолжает расти (рис. 3). По состоянию на 1 июня 2011 года она составила 43,11 тыс.руб./кв.м., прирост за месяц 1,04%, за год 1,91%.

Рисунок 3. Динамика средних ценовых показателей на вторичном рынке

На 1 июня 2011 года был отмечен рост стоимости жилья в престижных зонах (рис. 4). Так самый большой прирост за месяц был зафиксирован в 1 зоне: 4,42% (50,32 тыс.руб/кв.м.), также стоимость по-прежнему находится выше отметки начала года на 3,62%. Увеличение на 1,01% и 1,53% наблюдается во 2 и 3 зонах соответственно (47,59 тыс.руб/кв.м и 46,18 тыс.руб/кв.м).

По мере снижения престижности зоны замедляются темпы роста. Небольшая отрицательная динамика за месяц отмечена в 4 (-1,64%), 6 (-1,2%), 8 (-0,08%) и 9 (-0,31%) зонах. Однако годовая динамика в этих зонах все еще держится в плюсе. Максимальное снижение стоимости за месяц наблюдается в 10 зоне: -3,25% (30,99 тыс.руб/кв.м на 1 февраля 2011 года), по отношению же к началу года этот показатель все еще держится в положительном приросте на 5,23%.

Рисунок 4. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в зависимости от зоны престижности, январь 2010 г., декабрь 2010 г., январь 2011 г.

При рассмотрении стоимости вторичного жилья в зависимости от количества комнат прослеживается следующая картина (рис. 5): по ценам на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры наблюдается рост, на 3-комнатные и 4-комнатные снижение. Положительный прирост за месяц составил: 2,13% (45,99 тыс.руб/кв.м) 1-комнатные и 2,39% (41,63 тыс.руб/кв.м) 2-комнатные.

Отрицательный прирост за месяц: -0,16% (41,62 тыс.руб/кв.м) 3-комнатные и -2,82% (43,08 тыс.руб/кв.м) 4-комнатные. Следует отметить, что, несмотря на снижение, стоимость 4-комнатного и 3-комнатного жилья остается все еще выше отметки начала года. Особенно это касается 4-комнатных квартир: +9,73% относительно мая 2010 года.

Максимальная стоимость на 1 июня 2011 года по-прежнему остается за 1-комнатными квартирами (45,99 тыс.руб/кв.м). За ней идут 4-комнатные (43,08 тыс.руб/кв.м). Далее почти на одном уровне находятся стоимости 2-комнатного и 3-комнатного жилья (41,63 тыс.руб/кв.м. и 41,62 тыс.руб/кв.м соответственно).

Рисунок 5. Динамика средней стоимости 1 кв. метра жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат

На 1 июня 2011 года средняя арендная ставка на объекты вторичного жилья составляет 13,59 тыс.руб., это ниже на 0,98% прошлого месяца. Наибольший положительный прирост за месяц был отмечен на аренду 2-комнатных квартир: +7,94% (13,47 тыс.руб.) (рис 6). Наибольший отрицательный прирост стоимости за месяц зафиксирован на объекты 1-комнатного жилья: -10,24% (9,70 тыс.руб.), также их стоимость упала и ниже отметки начала года: -2,53%

Рисунок 6. Динамика арендных ставок жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат (тыс. руб.)

 

 

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что рынок недвижимости в целом вполне сложился и обладает хорошей активностью, объект оценки за цену, соответствующую его состоянию, обладают хорошей привлекательностью на рынке недвижимости. Это, в свою очередь, оказывает влияние на срок экспозиции, который, в данном случае, является рыночным, т.е. до 6 месяцев на дату оценки.

 

Анализ подготовлен по данным и материалам аналитического отдела rezon-realty, http://www.rezon-realty.ru/AnalyticsDescription.aspx?analyticsID=164

АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

   

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Характеристика оцениваемого объекта

Объект оценки – Двухкомнатная квартира, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом этаже в 16/тех.подполье этажном жилом доме, расположенная по адресу: Пермский край, г. Пермь, Куфонина, д. 7, кв. 4

Местоположение и локальное окружение

  Объект оценки расположен в селитебной зоне Дзержинского района г. Перми. Объект недвижимости (здание) расположен г. Перми. Полный адрес: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский р-он, ул.…

НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбираем… Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически…

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих, как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При проведении оценки были использованы три основных подходов к оценке:

- Затратный (не применялся)

- Сравнительный (метод корректировок)

- Доходный (не применялся)

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: § Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся… § Расчет восстановительной стоимости нового здания.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода… Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка…

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения,… Прямая капитализация используется, если доход от объекта оценки стабилен… Второй метод, используемый в рамках доходного подхода - метод дисконтированных денежных потоков - определяет стоимость…

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.

Затратный подход не использовался по причине невозможности выделить долю затрат на строительство квартиры из общей стоимости жилого дома. Доходный подход не использовался, поскольку квартиры в чистом виде не являются…  

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

Основой возникновения ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных или условно чрезвычайных обстоятельств, приводящих к нарушению рыночных… При ликвидации имущества возникает необходимость в уменьшении сроков… В свою очередь продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При…

Ликвидационная стоимость объекта оценки

Таким образом, ликвидационная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 56,5 кв. м., в том числе жилая 28,9 кв. м., расположенная на 1-ом…   2 284 000 (Два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи) рублей. ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ, СТАНДАРТЫ И

ЛИТЕРАТУРА

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»;

2. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года.

3. Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 09.12.91г. № 2003-1

4. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. «Ценообразование в строительстве». Серия «Краткий курс». Издательство «Питер», г.С-Петербург, 2000г

5. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 1996.

6. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 1996.

7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 1998 г.

8. Кузин Н.Я., Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений, учебное пособие, М., 1998г.

9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, учебник, СПб, 1997г.

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

РАЗДЕЛ 10 «ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ» Ликвидационная стоимость объекта оценки – это стоимость объекта оценки в… Срок экспозиции, обязательный для отчуждения составляет 2 месяца (срок процедуры продажи арестованного имущества…

Таблица 37

№ п/п Параметр расчета Значение параметра Комментарий
γ 15,83 % Требуемая норма доходности
tэ 6 мес. Средний срок экспозиции аналогичных оцениваемому
t 2 мес. Необходимость ускоренной продажи потребует сокращения срока типичной экспозиции
Т 6 мес. Срок действительности отчета об оценке объектов

 

Расчет требуемой нормы доходности вложения в объекты недвижимости

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая… нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причём этот элемент коэффициента капитализации…

Таблица 38

№ п/п Наименование риска
Секторный риск—риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату       Х            
Риск износа - дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды         Х          
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации   Х                
Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды             Х      
Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования       Х            
Планировочный риск - изменение политики планирования   X                
Криминогенный фактор, связанный с районом и городом         Х          
Юридический риск (риск предъявления исков)     Х              
Увеличение числа конкурирующих объектов       Х            
Ухудшение общеэкономической ситуации           Х        
Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор)       Х            
Риск неадекватного управления объектом     Х              
Количество наблюдений - 12
Взвешенный итог(№ графы * количество наблюдений)
Сумма взвешенных итогов (итог по строке 14)
Количество рисков
Средневзвешенное значение риска 4,08

Премия за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам и связана с особенностями оцениваемого актива. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по оборудованию он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения о модернизации и дальнейшей эксплуатации либо реализации актива и т.п. Единственным альтернативным вариантом корректного обоснования премии за инвестиционный менеджмент представляется расчёт этой премии на основе рыночных данных о размерах вознаграждений компаний, специализирующихся на доверительном управлении инвестициями на российском рынке. В результате обработки статистики был получен диапазон вознаграждения от 1 % до 2 %.

Таблица 39

Фонд Управляющая компания Вознаграждение управляющей компании, %*
ЗПИФ "Балтика" 000 "УК "Лидер"" " 1,80
ЗПИФ "Строительный комплекс" 000 "УК КапиталЪ ПИФ" 1,18
ЗПИФ "СКМ Капитал" 000 "УК КапиталЪ ПИФ" 2,00
ЗПИФ "Финансовый партнёр" 000 "УК КапиталЪ ПИФ" 1,18
ЗПИФ "ОСК" 000 "УК "Альфа-Капитал"" 1,00
Медиана 1,18
Среднее арифметическое 1,43

*По статистическим данным 000 «Пермский торговый дом недвижимости», т. 210-37-77

 

Принимаем величину риска как среднюю между медианным значением и средним арифметическим (1,18+1,43)/2 = 1,30.

Премия за неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Надбавка за низкую ликвидность характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Расчет премии за неликвидность производится по формуле:

, где

 

Re - безрисковая годовая ставка, %;

L - средний период экспозиции аналогичных объектов.

Таким образом, премия за неликвидность составит:

Таблица 40

№ п/п Наименование значения Значение, %
Безрисковая ставка (ГКО-ОФЗ) 7,52
Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости 4,08
Премия за низкую ликвидность 3,76
Премия за инвестиционный менеджмент 1,30
  Норма доходности 16,66

 

Подставляя значения параметров в формулу, получаем:

βВП = = 0,90

Дополнительно учитываются расходы по обращению взыскания и по реализации:

Таблица 41

Наименование показателя Обозначение Ед.изм. Значение
βВП     0,95
Расходы по обращению взыскания ССП %
Расходы по реализации   %
      0,77

Источник: http://www.absolutbank.ru/press/publications/index.shtml?year=03&id=438

ЛС= РС × βВП = 7 574 028 × 0,77 = 5 832 002

Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.09.2011 г. с учетом округления составляет 5 800 000 (Пять миллионов восемьсот тысяч) рублей.

 


[1] Федеральный стандарт оценки №2 п.9

[2] Стоимость компании: оценка и управленческие решения. Козырь Ю.В. Изд. АЛЬФА-press. М.2004 г.

– Конец работы –

Используемые теги: Курсовая, работа, дисциплине, практика, оценки, стоимости, недвижимости, тему, Оценка, рыночной, стоимости, двухкомнатной, квартиры0.143

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Курсовая работа по дисциплине Практика оценки стоимости недвижимости на тему Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Еще рефераты, курсовые, дипломные работы на эту тему:

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ на тему Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения ЭУ в/т-5
Федеральное государственное образовательное учреждение... высшего профессионального образования... Санкт Петербургский государственный университет водных коммуникаций...

ПЦК Экономических дисциплин Дисциплина Экономика отрасли Курсовая работа на тему: Технико-экономическое обоснование деятельности предприятия Студентки гр
Московский технико экономический колледж... ПЦК Экономических дисциплин Дисциплина Экономика отрасли...

КУРСОВАЯ РАБОТА По дисциплине "Бухгалтерский (управленческий) учет" на тему: "Учет финансово-сбытовой деятельности"
Государственного образовательного учреждения... Высшего профессионального образования... Всероссийского заочного финансово экономического института...

Оценка рыночной стоимости Квартир
На сайте allrefs.net читайте: "Оценка рыночной стоимости Квартир"

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине: Уголовное право на тему: Ответственность за служебный подлог 1. Уголовно-правовая характеристика служебного подлога ..5
Южно Российский институт филиал... Юридический факультет...

Курсовая работа По курсу «Теория и практика связей с общественностью». На тему: PR-деятельность в шоу-бизнесе: понятие, характеристика, используемые технологии (на примере группы Мумий Тролль)
Федеральное агентство по образованию... Кафедра социальных коммуникаций и социологии... Курсовая работа...

Дисциплина Операционные системы на тему: СКРИПТЫ, ПЛАНИРОВЩИКИ - изучение работы скриптов и приобретение навыков работы с ними
Кафедра компьютерных технологий... ОТЧЕТ по лабораторной работе...

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине: Бухгалтерский финансовый учет на тему: У чет расчетов с персоналом по оплате труда
Министерство образования и науки Российской Федерации... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего... ТАМБОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ...

Курсовая работа по дисциплине «Гражданское право» Тема: Договор аренды
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ... Читинский государственный университет... Юридический факультет...

КУРСОВАЯ РАБОТА По дисциплине: «Моделирование электропривода» На тему: «Моделирование и исследование систем подчиненного управления»
ГОУВПО ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ... ФАКУЛТЕТ АВТОМАТИКИ И ЭЛЕКТРОМЕХАНИКИ... КАФЕДРА ЭЛЕКТРОПРИВОДА И АВТОМАТИКИ В ТЕХНИЧЕСКИХ СИСТЕМАХ...

0.035
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • По категориям
  • По работам