КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ на тему Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения ЭУ в/т-5

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций»

 

КАФЕДРА экономики и управления на предприятии промышленности

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

на тему «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения»

 

Выполнил: Руссу А. И.

ФВЗО

ЭУ в/т-5,5 V курс

 

Проверил: Федорова М.М.

 

 

Санкт-Петербург

Содержание

ВВЕДЕНИЕ. 3

Функции рынка недвижимости. 4

Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. 5

ГЛАВА 1. 7

Исходные данные для выполнения работы.. 7

Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. 10

Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности. 11

Особенности и структура рынка складских помещений. 12

ГЛАВА 2. 15

Расчет рыночной стоимости недвижимости. 15

на основе затратного подхода. 15

2.1. Алгоритм реализации затратного подхода. 15

2.2. Определение стоимости нового строительства. 15

здания методом сравнительной стоимости единицы имущества. 15

2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста. 16

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа. 17

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли. 17

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат. 18

ГЛАВА 3. 20

Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода. 20

3.1. Реконструкция отчета о доходах. 20

3.2. Оценка недвижимости методом. 22

прямой капитализации. 22

ГЛАВА 4. 23

Согласование результатов оценки. 23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 24

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 25

Введение

 

В современном значении термин недвижимость окончательно закреплен в ст. 130 и 132 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Это определение раскрывает юридическую сторону термина «недвижимое имущество». Однако термин «недвижимость» имеет и экономическую составляющую.

Экономическая сущность недвижимости проявляется в следующем:

1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции;

2) недвижимость как объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает социальные потребности - общества;

3) жилые помещения обеспечивают потребность населения в жилой площади.

Недвижимость может являться источником дохода в виде ренты или дохода, получаемого при помощи недвижимости. Рента — регулярно получаемый доход (денежный поток) от объекта недвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, - это результат использования недвижимости в производстве или торговле.

 

Функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости выполняет ряд функций, таких как ценообразующая, регулирующая, коммерческая и т.д.

Ценообразующая функция заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса, соответствует объему предложения. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.

Регулирующая функция состоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляет участников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечению потребностей.

Коммерческая функция заключается в реализации стоимости и потребительной стоимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования (оздоровления) заключается в очищении рынка от неконкурентоспособных и слабых участников.

Информационная функция позволяет продавцам и покупателям недвижимости получать информацию о рынке недвижимости, ценах и т.д.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает как совокупный посредник и место встречи для множества покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними.

Стимулирующая функция состоит в экономическом поощрении (в виде большей прибыли) наиболее конкурентоспособных участников рынка.

Инвестиционная функция рынка заключается в привлечении инвесторов на рынок, что позволяет, с одной стороны, развиваться рынку недвижимости, а с другой - способствует переходу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в производительный капитал.

Социальная функция рынка недвижимости заключается в том, что его наличие позволяет решать многие социальные проблемы.

Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация

 

Классификация объектов недвижимости по различным критериям способствует всестороннему изучению объектов, помогает при сегментации рынка.

Происхождение:

1) естественная (невоспроизводимая),

2) искусственная (воспроизводимая).

Степень готовности к эксплуатации:

1) готовая к эксплуатации,

2) не готовая к эксплуатации.

Форма собственности:

1) частная,

2) государственная.

Отраслевая принадлежности: недвижимость для с/х. транспорта, полиграфической промышленности и т.д.

Возможность приватизации:

1) недвижимость, приватизация которой разрешена,

2) недвижимость, приватизация которой запрещена. Для целей налогообложения: коммерческая, личная жилая, предназначенная для продажи, объект инвестирования.

Целевое назначение:

- категория А – недвижимость, используемая для ведения бизнеса. в т.ч. специализированная (отраслевая) и неспециализированная (здания, магазины, офисы, склады, сдаваемые в аренду);

- категория Б – недвижимость для инвестиций, которая используется для получения дохода от аренды или других доходов от вложенного капитала;

- категория В – избыточная недвижимость, например земля со зданиями или свободные участки, которые являются потенциальными объектами рынка недвижимости.

ГЛАВА 1.

Исходные данные для выполнения работы

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м	Отраслевой индекс И1969-1984	Территориальный пояс
Длина	Ширина	Высота
	Здание склада						1,17

 

Дополнительные исходные данные для расчета:

Вариант	Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды Ар, $/м2/год	Коэффициент капитализации, R, %	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, kRR	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
				0,05	0,07	1,1

 

Руб.

Год ввода в эксплуатацию – 1970 год.

Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные).

Основные строительные конструкции:

· фундаменты - сборные железобетонные;

· каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);

· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

· перекрытия - железобетонные плиты;

· крыша - совмещенная, плоская;

· кровля - рулонная;

· полы - асфальтовые;

· проемы - металлические;

· отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

 

Косвенные издержки (КИ’)= 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

 

Прибыль предпринимателя (ПП) = 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

· заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;

· возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500м²;

· заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;

· заново застеклить 250 м² оконных проемов;

· произвести ремонт полов, на площади 700 м²;

· произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;

· окрасить водным составом фасад на площади 300 м²;

· промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;

· окрасить трубопроводы на площади 600 м²;

· вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

 

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Вид работ	Ед. изм.	Стоимость за ед. изм., руб.	Общая стоимость, руб.
1.	2.	3.	4.
Остекление стеклом оконным	100 м2		2,5х13260= 33 150
Замена стальных оконных переплетов	т		3х22520= 67 560
Ремонт рулонной кровли	100 м2		6х28646= 171 876
Заделка трещин и ремонт швов стен здания	100 м./п.		7,5х806= 6 045
Устройство глухих кирпичных перегородок	100 м2		5х16142= 80 710
Ремонт литых асфальтовых полов	100 м2		7х10540= 73 780
Окраска водными составами раннее окрашенных фасадов	100 м2		3х878= 2 634
Прочистка и промывка радиаторов	100 шт.		0,75х5450= 4 087,50
Окрашивание поверхности трубопроводов	100 м2		6х1654= 9 924
Демонтаж электропроводки	100 м		37х64= 2 367
Монтаж и прокладка проводов	100 м		52х444= 23 088
ИТОГО величина устранимого износа Иу			475 221,50

 

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

2010г-1970г.=40 лет – ДВ здания

40+20=60 лет – продолжительность эффективного возраста здания

 

К_об=0,2.

Период поиска нового арендатора после ухода старого t_п.н.=3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $7/м²/год.

Переменные расходы составляют - $25/м²/год.

 

Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие

 

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и делится по видам финансовых активов, регионам, функциональному назначению объектов и другим признакам. Сегментация рынка недвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать и прогнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Кроме того, многие сегменты рынка недвижимости развиваются самостоятельно. Основные критерии сегментации рынка недвижимости: географический (международный, региональный, локальный и местный рынки), по товарным секторам (рынок объектов недвижимости, рынок работ и услуг), по степени готовности к эксплуатации (рынок готовых объектов недвижимости, рынок незавершенного строительства), по новизне объекта (первичный, вторичный рынок), по иду сделок (рынок купли-продажи, рынок аренды, ипотеки, вещных прав), по виду объектов (рынок земельных участков, жилых помещений, нежилых помещений, рынок предприятий). Наиболее значимой является сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объекты недвижимости не являются взаимозаменяемыми и соответственно рынки указанных объектов развиваются практически самостоятельно. Далее мы подробно рассмотрим каждый из сегментов рынка недвижимости на примере московского рынка, так как он является наиболее развитым в России и именно на нем первыми проявляются тенденции, которые затем распространяются и на региональные рынки.

Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности

 

Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений также четко выделяются две составляющие - рынок первичных и вторичных объектов. Преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя в некоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнее время существенно увеличилось. В целом на рынке нежилых помещений наиболее распространена такая форма сделок, как аренда. Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений.

Основные особенности развития рынка торговых помещений:

1. Низкий уровень вакантных площадей.

2. Крайне высокая стоимость помещений.

3. Строительство торговых центров на окраинах города и за его пределами.

4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.

5. Приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtrо, а также поступательное развитее российских торговых сетей — «Седьмой Континент», «Перекресток», «Пятерочка».

Производственные помещения и производственная недвижимость - довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.

 

Особенности и структура рынка складских помещений

 

По оценкам аналитиков, склады и логистические парки остаются один из самых привлекательных для инвестиций сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Рынок складских помещений - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Постоянно растет интерес участников рынка к региональным рынкам складской недвижимости. Из региональных рынков, помимо Санкт-Петербурга, к наиболее развитым можно отнести Самару, Екатеринбург и Новосибирск. Значительный потенциал имеют Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Архангельск, Владивосток. В ближайшее время в этих городах ожидается существенный рост предложения класса А. По оценкам экспертов, по итогам 2007 г. уровень вакантных площадей складских объектов класса А составил 2,9% относительно общего предложения 1 920 000 кв. м в данном классе.

Для российского рынка складской недвижимости характерны высокий уровень арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей и постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов.

Аренда склада или строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Рынок складских помещений традиционно подразделяют на классы в зависимости от местоположения и качества предоставляемых арендаторам услуг.

Складские помещения класса А отвечают международным стандартам. Современный складской комплекс должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее 8 м, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов.

Складские помещения класса В по функциональности максимально приближаются к складам класса А, но при этом уступают им по качеству используемого оборудования или строительных материалов, удобству месторасположения. Помещения такого уровня не позволяют предоставлять полный спектр услуг или не полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к помещениям класса А.

К складским помещениям класса С относят переоборудованные цеха, ангары. Это могут быть и реконструированные производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 м, с необходимыми коммуникациями и оборудованием. Правда, в последнее время складские помещения, переоборудованные из производственных, все чаще возвращаются в рыночный оборот как производственные.

Складские помещения класса D - плохо оборудованные цеха, ангары, не отремонтированные бывшие производственные помещения. В настоящее время количество объектов этого класса постепенно сокращается.

Основные особенности развития рынка складских помещений:

1) Уровень вакантных площадей зависит от класса склада. Наибольший дефицит площадей — в сегментах складских помещений класса А и В.

2) Сокращается количество складов класса С и В как за счет перестройки неликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих производств.

3) Основные помещения находятся в Московской области или около МКАД.

4) Наблюдается бурный рост данного сегмента рынка.

5) Растущий рынок привлекает новые международные логистические и девелоперские компании, что приводит к возникновению крупных логистических центров.

Инвестиционная привлекательность складского сегмента останется на высоком уровне, рыночная стоимость объектов в складском сегменте, согласно ряду оценок, будет продолжать расти в среднем на 7-10% в квартал.

ГЛАВА 2.

 

Расчет рыночной стоимости недвижимости

на основе затратного подхода

2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода

Стоимость нового строительства– это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной ко­пии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификаци­ей рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификаци­и рабочей силы, по современному проекту.

 

2. 2. Определение стоимости нового строительства

здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

 

Расчетный (строительный) объем оцениваемого здания определяется по формуле:

,м³ (1)

где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

 

V = 70 х 18 х 5 = 6 300 м³

, руб./м³ (2)

С₆₉ = 9,4 х 1,02 х 1,02 х 1,03 = 10,07 руб./м³

 

, руб. (3)

ВС₆₉ = 10,07 х 6 300 = 63 441 руб.

 

(4)

 

ВС_Д.о. =63 441 х 1,17 х 64,91 х 1,1 х 1,12 х 1,118 = 6 636 208,19 руб.

 

2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функ­ционального и внешнего (экономического) устаревания, или комби­нации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завер­шения строительства здания. Физическое разрушение имеет тен­денцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функ­циональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь раз­личные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

(ВС_Д.о. – И_У)), (5)

где И_Н– накопленный износ здания;

И_у – величина устранимого износа, руб.;

ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет;

ВС_Д.о. – восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.

 

=

=475 221,50 + 1 417 026,94 = 1 892 248,44 руб.

 

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – И_Н (6)

С_Д.о = 6 636 208,19 – 1 892 248,44 = 4 743 959,75 руб.

 

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З = S_Уч х Ц_З (7)

С_З =1260 х 980 = 1 234 800 руб.

где S_Уч – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению:

S_Уч = L x B = 70 х 18 =1 260 м²;

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м²

 

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
Цена, млн. руб.	6,6	9,6	9,0	8,7	11,7	7,8
Площадь, м²	6 300	8 000	5 000	6 500	7 800	8 200
Цена продажи за 1 м², руб.	1 048	1 200	1 800	1 338	1 500
Условия рынка, %
Корректировка на условия рынка, руб.
Скорректированная цена продажи, руб.	1 079	1 236	1 890	1 365	1 515	1 027
Корректировка на местоположение, %	—	—	-5	—	-10	—
Скорректированная цена продажи, руб.	1 079	1 236	1 795	1 365	1 363	1 027
Корректировка на транспортную доступность, %	—	-15	+10	—	-5	—
Корректировка на условия зониро- вания, %	—	—	—	+10	—	-5
Итого скорректиро- ванная цена продажи, руб.	1 079	1 051	1 976	1 501	1 295

 

На основе выполненной корректировки можно сделать вывод, что цена 1 м² находится в диапазоне от 976 до 1976 рублей. Учитывая что цены участков под застройку не изменились в прямой зависимости от их размеров. Цену за 1 м² земли примем округленно = 980 рублей.

 

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

 

РС_ЗП = ВС_Д.о. – И_Н + С_З (8)

 

РС_ЗП = 6 636 208,19 –1 892 248,44 + 1 234 800 = 3 509 160 руб.

 

ВС_Д.о.– восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

И_Н– величина накопленного износа здания, руб.;

С_З– рыночная стоимость участка земли, руб.

ГЛАВА 3.

Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1. Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

, (10)

где S_1э–площадь одного этажа, м² (определяется расчетом, S_1э = L x B);

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m – количество этажей в оцениваемом здании;

Ар –ставка аренды, $/м²/год;

k_r –принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

PGI = 1260 х 0,8 х 1 х 180 х 30,5 = 5 533 920 руб.

 

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

, (11)

где t_о – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);

k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы

 

=664 070,40 руб.

 

 

3. Прочие доходы

MI = PGI х (k_MI - 1), (12)

где k_MI– коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию).

 

MI =5 533 920 х 0,1 = 553 392 руб.

 

4. Действительный валовой доход

EGI = PGI – (V+L) + MI (13)

 

EGI =5 533 920 –664 070,40+553 392 = 4 316 457,60 руб.

 

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE = FE + VE + RR, (14)

где FE– постоянные расходы;

VE – переменные расходы;

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

OE= 346 556,33 + 960 750+215 823 = 1 523 129,33 руб.

 

RR = kRRхEGI

RR =0,05 х4 316 457,60 =215 823 руб.

 

k_RR – коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI = EGI – OE (15)

NOI =4 316 457,60 – 1 523 129,33 = 2 793 328,27 руб.

 

3.2. Оценка недвижимости методом

прямой капитализации

 

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

РС_ДП = , (16)

где NOI - чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);

R - коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

 

РС_ДП == 18 622 188,47

ГЛАВА 4.

Согласование результатов оценки

РС_О = РС_ЗПх0,3 + РС_ДПх0,7 (17)

 

РС_О =3 509 160 х 0,3 + 18 622 188,47 х 0,7 =

1 052 748 + 13 035 531,93 = 14 088 279,93

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Методические указания для выполнения курсовой работы «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения» Бурков А.В., Никифоров В. Г., Ростомянц Ю. А. Типография ИИЦ СПбГУВК, 2006.

2. Материалы с сайтов 5ballov.ru, rbk.com