По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем может выступать как собственник имущества, так и лица, управомоченные собственником или законом сдавать имущество в аренду. Это могут быть юридические лица, которые владеют имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные предприятия и учреждения), доверительные управляющие, и иные лица, действующие по распоряжению собственника имущества. В случае, если арендодатель не является собственником, в договоре необходимо указать, на каком основании он вправе сдавать имущество в аренду.
В поисках помещения в аренду следует исходить из предполагаемых целей его использования. Если ваша фирма занимается деятельностью, на которую необходимо получать лицензию (медицинская деятельность), либо оказывает услуги, подлежащие обязательной сертификации (например, услуги общественного питания), к помещениям, которые используются для таких видов деятельности, предъявляются определенные требования. Эти требования предусмотрены для различных видов деятельности государственными стандартами, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности.
Существенное условие договора - объект аренды. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое в аренду помещение: адрес, площадь, порядковый номер по плану объекта недвижимости, кадастровый номер, расположение в составе другого объекта недвижимости (здания или сооружения). Эти данные указываются в соответствии с планом объекта недвижимости и техническим паспортом. План объекта недвижимости является обязательным приложением к договору аренды. Рекомендуется указывать целевое назначение объекта.
Если по данным, указанным в договоре, объект аренды не может быть определен, договор считается незаключенным.
Договора аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. П. 2. ст. 651 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок более одного года. При толковании этих норм ГК возник вопрос: требуется ли государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее года? Помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, следовательно, на него распространяется действие п. 2. ст. 651 ГК. Эту позицию поддержал Высший арбитражный суд, указав в информационном письме от 01.06.2000 г. N 53, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
Срок аренды определяется по соглашению сторон. Договор может быть заключен и без указания срока аренды, в этом случае имущество передается в аренду на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
При передаче помещения арендатору составляется акт приема - передачи, либо иной документ о передаче имущества. Передача может состояться по истечении какого-то времени после заключения договора, таким образом в договоре целесообразно указывать, в какой срок после заключения договора арендодатель обязан передать помещение арендатору, и предусмотреть ответственность арендодателя за просрочку. Для защиты интересов арендатора возможно указать, что начисление арендной платы и исполнение обязанностей по содержанию имущества начисляется со дня подписания акта приема-передачи. Возврат имущества арендодателю оформляется таким же образом.
В акте приема - передачи указывается состояние объекта на момент передачи в аренду. За недостатки имущества по общему правилу несет ответственность арендодатель. Исключение составляют случаи, когда арендатор знал об этих недостатках, или должен быть их обнаружить при приемке имущества. Если арендатор подписал акт приема - передачи с оговоренными в нем недостатками имущества, тем самым он согласился принять имущество в таком состоянии и не вправе предъявлять арендодателю претензии.
Договор аренды здания и сооружения должен в обязательном порядке содержать условие о размере арендной платы. Такое условие следует включать и в договоры аренды нежилых помещений. Арендная плата может взиматься не только в денежной сумме, но и в виде предоставления арендатором услуг, возложения на арендатора затрат по улучшению имущества, а также в иных формах, перечисленных в ст. 614 ГК.
Обязанности по содержанию арендованного помещения стороны вправе определить по своему усмотрению. Чаще всего обязанности, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии, текущий ремонт, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи возлагаются на фактического пользователя объекта - Арендатора. Обязанности сторон рекомендуется указывать подробно, для избежания разночтений. Следующая формулировка: "Арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией помещения" при том что "Арендодатель несет расходы возложенные на него как на собственника помещения" может быть истолкована весьма неоднозначно. Подробное определение в договоре обязанностей тесным образом связано с вопросом об ответственности в случае, если имуществу причинен ущерб по причине неисполнения своих обязанностей одной из сторон.
Договор аренды действует до истечения срока, указанного в нем, либо при расторжении его одной из сторон - в случае, если срок аренды не определен. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон. На тот случай, если между сторонами возникает конфликт, следует избегать формулировок вроде "настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законом". Закон при наличии спора допускает по общему правилу расторжение договора в судебном порядке, по иску одной из сторон (п. 2. ст. 450, ст.ст. 619, 620 ГК). Это правило не действует, если в договоре предусмотрены случаи, в которых одностороннее расторжение договора возможно без обращения в суд, и договор считается расторгнутым при заявлении одной из сторон об отказе от исполнения договорных обязательств.
Основания для расторжения договора арендодателем могут быть следующие: длительная просрочка арендной платы; ухудшение арендатором имущества; неоднократное нарушение условий договора, и т.д. Арендатор вправе отказаться от договора, если арендодатель создает препятствия в пользовании имуществом; если имущество имеет скрытые недостатки, и Арендодатель не предупредил о них Арендатора, и в других случаях. Перечень таких оснований не исчерпывающий.
Как последствие расторжения договора по любому из оснований следует указать срок
возврата помещения арендодателю и фактического освобождения помещения арендатором. При расторжении договора часто возникают вопросы о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел в арендованном помещении (например, арендатор заказал и оплатил дорогостоящую отделку, что по договору не входило в его обязанности). Право на возмещение стоимости этих улучшений будет у арендатора только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя.
Заключая договор аренды, не стремитесь сводить его содержание к минимально необходимым условиям об объекте аренды и арендной плате. В случае, если законное и гарантирующее ваши права условие не включается в договор по той причине, что стороны не смогли его согласовать, в ваших интересах отказаться от этого варианта, чтобы в будущем избежать судебных процессов и убытков.