(стандартизированные термины с определениями)
В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254-256, стандартами оценки РОО, Международными стандартами оценки (седьмое издание), оценщик использует в процессе оценки приведенную ниже терминологию. Кроме того, оценщик использует общепринятую терминологию, в том числе применяемую в смежных с оценочной деятельностью видах деятельности.
Общие понятия
1. Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
2. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Примечание. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с Объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчётности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
3. Объект оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
4. Принцип оценки имущества – применение основных экономических факторов, определяющих стоимость имущества.
Примечание. В практике оценки имущества используют следующие принципы: спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наиболее эффективного использования и др.
5. Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества и имеющее разрешение заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством.
6. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость Объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчёта об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
7. Экспертное суждение Оценщика (привлеченного специалиста-эксперта) – мнение Оценщика по информации, существенной для определения стоимости Объекта оценки. Для экспертных значений характеристик Оценщик должен описывать условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
8. Отчёт об оценке имущества – документ, содержащий профессиональное суждение и обоснование Оценщика о стоимости имущества.
9. Принципы составления Отчёта об оценке:
10. Экспертиза Отчёта об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения Оценщиком при проведении оценки Объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных Оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчётов стоимости Объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
11. Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия Оценщика и заказчика, а также собственная деятельность Оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.
12. Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения Оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
Виды стоимости
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости Объекта оценки:
13. Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости Объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции Объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объёмом информации о состоянии рынка и Объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
14. Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости Объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования Объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
15. Ликвидационная стоимость. При определении ликвидационной стоимости Объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный Объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции Объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать Объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
16. Кадастровая стоимость. При определении кадастровой стоимости Объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется Оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Процесс оценки стоимости имущества
17. Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за Объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
18. Стоимость Объекта оценки – расчётная величина цены Объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с Объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
19. Аналог Объекта оценки – сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
20. Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчётов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
21. Срок экспозиции Объекта оценки – рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) Объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
22. Наиболее эффективное использование – использование Объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
23. Итоговая стоимость Объекта оценки – стоимость, определяемая путем расчёта стоимости Объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Итоговая величина стоимости Объекта оценки должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях) в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
Итоговая величина стоимости Объекта оценки, указанная в Отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектами оценки, если с даты составления Отчёта об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 мес.
24. Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
25. Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость Объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
26. Затраты – денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства Объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за Объект оценки.
27. Достаточность информации. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки Объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости Объекта оценки.
28. Достоверность информации. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю Отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости Объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
29. Метод сравнительной стоимости единицы имущества – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.
30. Метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.
31. Метод количественного анализа – оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.
32. Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Примечания:
1. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
2. Существуют три вида износа – физический, функциональный, внешний.
3. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
33. Физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
34. Функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
35. Внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
36. Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
37. Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
38. Скорректированная стоимость (цена) имущества – стоимость (цена продажи) аналога (объекта сравнения) имущества после её корректировки на различия с Объектом оценки.
39. Метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
40. Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.
41. Метод валовой ренты – оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода.
42. Валовой рентный множитель – среднестатическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
43. Метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода.
44. Метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.
Экономические термины
45. Недвижимость – ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Материальные объекты с неизменным месторасположением (и объекты, приравненные к ним) в соединении с правами и обременениями, возникающими при их использовании в качестве потребительских благ.
46. Функциональное назначение недвижимости – удовлетворение личных и общественных потребностей в обособлении мест обитания и в потребительских благах, производимых с использованием недвижимости.
47. Земля:
1. Пространственный ресурс, территория.
2. Частная собственность в виде участка территории, определяющий атрибут недвижимой собственности. Термин «земля» в обычном смысле означает участок суши на поверхности земли, не покрытый водой, в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин «земля» употребляется в смысле территория, участок, а не почва).
48. Земельный участок – часть недвижимости в виде участка территории земли с границами, определенными в документах, выдаваемых государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
49. Незавершенное строительство – совокупность готовых конструктивных элементов строящегося объекта недвижимости, завершенных видов работ и законченных монтажом частей его технического оснащения в составе, не обеспечивающем использования объекта недвижимости по его функциональному назначению.
50. Передача права собственности – надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
51. Типичный продавец – действующий компетентно, расчётливо и без принуждения собственник объекта недвижимости, имеющий намерение передать полное или частичное (аренда) право собственности на него другому лицу за плату, близкую к ценам (арендной плате) актуальных сделок на рынке аналогичных объектов.
52. Типичный покупатель – действующий компетентно, расчётливо и без принуждения инвестор (арендатор), имеющий намерение приобрести полное (или частичное) право собственности на объект недвижимости за плату, близкую к ценам (арендной плате) актуальных сделок аналогичных объектов.
53. Аренда – юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях. Аренда земельного участка – временная возмездная передача собственником земельного участка права пользования или владения и пользования им другому лицу согласно договору, заключенному между ними как арендодателем и арендатором.
54. Арендатор – лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных условиях.
55. Арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом. Арендная плата за земельный участок – денежное возмещение права пользования или владения и пользования земельным участком его собственнику от лица, которому это право временно передано согласно заключенному между ними договору аренды. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.
56. Арендодатель – юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в аренду имущества, собственного и по распоряжению собственника.
57. Рыночная арендная плата – ставка аренды, сложившаяся на настоящий момент на рынке для определенного вида недвижимости.
58. Инвестиции – вложение капитала в приобретение, создание и развитие объектов недвижимости в виде средств производства, других экономически потенциальных объектов, в приобретение имущественных прав, выраженных в ценных бумагах и интеллектуальной собственности, создание и увеличение денежных и товарных резервов.
59. Доходность – сумма годовых процентов, которую, как ожидается, принесут конкретные инвестиции с учетом факторов, имеющих отношение к делу, т.е. какой она должна быть с точки зрения рынка.
60. Срок окупаемости инвестиций – продолжительность периода полного возмещения инвестированного капитала дисконтированными доходами от реализации инвестиционного проекта.
61. Ставка (норма) дисконтирования – ставка, используемая для приведения (дисконтирования) к одному моменту времени денежных потоков, относящихся к различным моментам времени.
62. Риски – вероятность отклонения реального развития событий от их прогнозируемого развития вследствие случайных объективных и субъективных воздействий, вызванных динамичностью рынка недвижимости и рынка капитала, уровнем ликвидности капитала, инфляцией, неэффективностью управления недвижимостью, финансовыми, экологическими, законодательными осложнениями.
63. «Безрисковая» ставка (в национальной или зарубежной валюте) – максимальная ставка доходности при минимально возможном риске для инвестора на альтернативном рынке финансовых инструментов.
64. Производственная инфраструктура – совокупность зданий и сооружений, используемых для внешнего технического и хозяйственного обслуживания процессов изготовления продукции, составляющей предмет деятельности бизнес-структуры.
65. Социальная инфраструктура – совокупность объектов и хозяйств для социального обслуживания населения и предприятий, включая принадлежащие бизнес-структуре для обслуживания её персонала.
66. Обременение – интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К обременениям относятся сервитуты и ограничительные условия.
67. Сервитут – юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное использование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица.
68. Строительная экспертиза – обследование технического состояния зданий и сооружений с анализом и экспертной оценкой свойств и состояния грунтов, на которых они возведены, строительных материалов, использованных при их создании, состояния конструктивных элементов, остаточной прочности и несущей способности строительных конструкций, а также соответствия обследуемого объекта проекту строительства.
69. Правовая экспертиза – экспертное исследование пакета прав и обременений объекта недвижимости: правоспособность субъекта собственности, распределение компонентов прав собственности, соответствие качества права собственности на объект недвижимости правовой среде его функционирования, обременения и ограничения, наложенные на объект недвижимости .
70. Экологическая экспертиза – экспертное исследование действительных или возможных негативных последствий функционирования объекта недвижимости для окружающей среды в виде вредного воздействия на нее газообразных выбросов в атмосферу, стоков в водоемы или грунтовые воды, накопления на прилегающих территориях твердых неутилизируемых отходов, превышающих установленные нормативы излучений, вибраций, шумов, запахов.
71. Корректировки (поправки) элементов сравнения – определение влияния на оценку объекта недвижимости различий между объектом сравнения (аналогом) и объектом оценки по основным элементам и внесение этих корректировок (поправок) в цену объекта сравнения (аналога).
72. Коэффициент заполняемости (загрузки) объекта недвижимости – отношение используемой арендаторами (пользователями) части объекта недвижимости к объекту недвижимости в целом в системе измерения, соответствующей его функциональному назначению (площадь, кубатура, протяженность, производственная мощность, пропускная способность).
73. Коэффициент потерь от недобора арендных платежей – величина коррекции цены объекта сравнения (аналога) при расчёте арендной платы по договору аренды этого объекта ниже рыночного уровня арендной платы по аналогичным объектам вследствие недобора арендных платежей по типичным причинам.
74. Резерв на замещение – суммы денежных средств, аккумулируемых собственником объекта недвижимости для финансирования работ по регулярной замене в соответствии с техническими требованиями (и/или рыночными стандартами) отдельных строительных элементов, срок службы которых меньше срока службы объекта недвижимости.
75. Расходы на управление недвижимостью – оплата работ и услуг (или затраты собственника недвижимости) по организации функционирования и развития объекта недвижимости.
76. Эксплуатационные расходы – денежное выражение ресурсов всех видов, использованных для изготовления и продажи продукции (выполнения работ, оказания услуг) в пределах обычной для бизнес-структуры деятельности.
77. Операционные расходы – расходы, необходимые для поддержания процесса воспроизводства дохода от собственности (недвижимости).
78. Коммунальные платежи – оплата на коммерческой основе внешнего обслуживания объектов недвижимости (или затраты собственника) в виде их электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, канализации, уборки территории, коммуникационных и других услуг, связанные с обеспечением функционирования объекта недвижимости.
79. Налог на имущество с организаций – региональный налог, взимаемый с юридических лиц, постоянно или временно владеющих, пользующихся и распоряжающихся недвижимым и движимым имуществом, учитываемым согласно установленному порядку ведения бухгалтерского учета в составе их основных средств, по ставке в процентах от среднегодовой остаточной стоимости указанного имущества, исчисленной в соответствии с учетной политикой налогоплательщика.
80. Страховые платежи – плата страхователя страховщику в обмен на его обязательство возместить ущерб, причиненный застрахованному имуществу, или выплатить страхователю страховую сумму при наступлении событий, указанных в договоре страхования.