Анализ общего состояния рынка недвижимости

Фактическое состояние и общая активность рынка недвижимости определяются при анализе следующих показателей:

• общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке недвижимости;
• общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения;
• среднее время на оформление сделок;
• общая характеристика продавцов и покупателей товаров и услуг на рынке недвижимости;
• общее количество и динамика изменения предложений отдельных типов недвижимости по данным средств массовой информации;
• общее количество средств массовой информации на местном рынке, освещающих вопросы рынка недвижимости и их активность;
• наличие специализированных структур, ведущих анализ, обработку и публикацию рыночной информации;
• позиция местных органов власти по отношению к развитию рынка недвижимости;
• наличие местных и федеральных нормативных актов, ограничивающих либо стимулирующих развитие рынка недвижимости и др.

В процессе анализа необходимо получить ответ на вопросы:

• какую стратегию реализуют на рынке основные участники;
• на каких сегментах главным образом работают основные участники;
• на каком сегменте будет позиционирован объект оценки;
• каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сделок и т.п.).

При анализе рынка недвижимости рассматриваются следующие факторы:

Зависимость от поставщиков. Анализируется рынок, темпы и объёмы строительства новых и реконструируемых объектов недвижимости, а также пути снижения издержек строительства и возможность получения льготных условий финансирования поставщиками строительной продукции.

Зависимость от покупателей. Анализируется конкурентоспособность объектов недвижимости, в том числе обеспечиваемая дополнительными удобствами, уровнем сервиса и др. При превышении предложения над спросом усиливается зависимость от покупателей.

Активность конкурентов из других отраслей. Анализируется возможность «выброса» на рынок объектов недвижимости иного функционального назначения.

Открытость рынка для новых конкурентов. В условиях повышенной рентабельности рынок недвижимости привлекает новых конкурентов. Для противодействия создаются барьеры новым участникам, в том числе за счёт:

• эффекта масштаба (снижение условно-постоянных расходов);
• новых технологий и кадровой политики (экономия времени и средств для разработки технологий и подготовки менеджеров);
• торговой марки – бренда (уменьшение затрат на рекламу, узнаваемость);
• создания эффективных каналов сбыта (противодействие конкурентам).

Характер конкуренции на конкретном рынке. Анализируется выбор стратегии конкурентоспособности:

• направленной на снижение издержек на всех стадиях создания объекта недвижимости;
• направленной на специализацию товаров и услуг (повышенное качество, специфический набор свойств, интересующих конкретного покупателя).

Совмещение двух стратегий, как правило, приводит к потере конкурентоспособности.

Конкурентная устойчивость на рынке зависит от выбора стратегии. При выборе стратегии снижения издержек устойчивость бизнеса незначительна. При выборе стратегии уникальности продукции (новые технологии, высококлассные специалисты, создание высокой деловой репутации и торговой марки) конкурентная устойчивость бизнеса очень высока.