Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости

Анализ конкретного сегмента рынка недвижимости производится по трем направлениям.

1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмента рынка, и поэтому при анализе спроса учитываются:

а) на жилую недвижимость:

• текущая демографическая ситуация и динамика её изменения;
• текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения;
• перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.

б) на офисную недвижимость:

• общая экономическая активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, свидетельствующая о притоке или оттоке капитала;
• статистические данные о регистрации новых фирм и компаний;
• статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;
• статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях определенного типа.

в) на торговую недвижимость:

• текущая структура и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательскому спросу и реальным доходам;
• перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и, соответственно, структуры потребления;
• перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;
• состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;
• текущие тарифы на транспортные услуги.

г) на промышленно-складскую недвижимость:

• общее состояние экономики;
• степень экономической активности в отраслях, к которым объект оценки имеет отношение на момент оценки или может иметь при изменении функционального назначения (по результатам анализа наилучшего и наиболее эффективного использования);
• наличие научно-производственного потенциала и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств или технологических процессов.

По всем типам недвижимости анализируется возможность получения заемного финансирования для покупки недвижимости (ипотечное кредитование).

Результатом анализа спроса является вывод о текущем и перспективном уровне спроса на конкретном сегменте рынка недвижимости.

2. Анализ предложения. На конкретном сегменте рынка недвижимости структура предложения определяется двумя источниками:

• резервом существующих полностью или частично свободных и готовых к продаже объектов недвижимости;
• объёмами нового строительства объектов недвижимости.

Анализируется коэффициент загрузки, который определяется отношением сданных в аренду или проданных площадей к площадям, потенциально годным для аренды или продажи. Коэффициент загрузки имеет свойства «экономического барометра», характеризуя общую экономическую ситуацию, особенно на рынке недвижимости. Чем ниже среднерыночный коэффициент загрузки, тем ниже экономическая активность на данном рынке. Для каждого сегмента рынка недвижимости существует определенное значение коэффициента загрузки, разделяющее качественные понятия «плохо» и «хорошо».

Альтернативой резервным площадям на рынке недвижимости являются вновь вводимые объекты нового строительства, анализ которых проводится по следующим показателям:

темпы и объёмы нового строительства;

• общее состояние строительной индустрии;
• динамика изменения цен и тарифов, влияющих на стоимость строительства;
• соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости;
• наличие передовых строительных технологий.

В результате анализа необходимо получить точное представление о состоянии предложения недвижимости на будущее, ограниченное глубиной прогноза, и сделать выводы о текущем и перспективном уровне предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости.

3. Анализ взаимодействия спроса и предложения. Результатом взаимодействия спроса и предложения являются рыночные величины арендных ставок и цены продажи на каждом сегменте рынка недвижимости. Анализируется текущая ситуация и прогноз динамики изменения соотношения спроса и предложения, которое в конечном итоге и будет оказывать решающее значение при оценке позиционирования объекта недвижимости на рынке. Анализируются внешние ограничения, нарушающие классический характер взаимодействия спроса и предложения.