Формы и задачи обследования объектов недвижимости

Процесс сбора и анализа фактических данных об объекте недвижимости называется обследованием. Его целями являются:

• оценка пригодности земельных участков для строительства;
• оценка технического состояния и эксплуатационных качеств зданий и сооружений с точки зрения диагностики повреждений строительных конструкций;
• оценка технического состояния зданий и сооружений для обоснования решений по их реконструкции, модернизации или изменению функционального назначения;
• техническая инвентаризация и регистрация объектов недвижимости;
• оценка стоимости объектов недвижимости.

Для оценки пригодности земельных участков и технического состояния зданий и сооружений обследование проводится в форме технической экспертизы, которая включает исследование свойств и состояния грунтов, строительных материалов и конструкций, прогностические расчёты и характеристики фактической или остаточной прочности и несущей способности зданий и сооружений.

При инвентаризации обследование проводится в форме паспортизации, т.е. сбора данных по установленному перечню и создания стандартного пакета документации. При инвентаризации объекта недвижимости:

• выявляется и определяется основное строение, а также вспомогательные служебные строения и сооружения;
• выявляется дата начала эксплуатации всех строений и сооружений;
• замеряется в натуре и графически фиксируется положение основного и вспомогательных строений и сооружений (в виде эскиза, плана);
• замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональные части строений и сооружений;
• определяются техническое состояние и физический износ всех строений и сооружений;
• определяется стоимость восстановления или замещения всех строений и сооружений;
• уточняется первоначальная стоимость объекта недвижимости на дату ввода в эксплуатацию (по данным бухгалтерского учета).

Обследование для целей оценки стоимости объекта недвижимости сочетает в себе основные приемы технической экспертизы и паспортизации. По характеру применяемых методов эта форма обследования относится к освидетельствованию объектов, по содержанию она наиболее близка к паспортизации. Дополнительно к данным паспортизации:

• выявляются ограничения по возможным формам использования объекта недвижимости;
• определяются количественные эксплуатационные показатели;
• выявляются характеристики улучшений, вызывающие уменьшение стоимости из-за несоответствия современным рыночным стандартам.

При освидетельствовании данные об объекте недвижимости формируются оценщиком путем анализа документации и по результатам натурных наблюдений визуальными методами, включая фотографирование объекта недвижимости и его отдельных внешних и внутренних частей.

Освидетельствование для целей оценки стоимости недвижимости состоит из трех этапов: подготовительные работы; техническое обследование; обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования.