Сбор и анализ исходных документов и информации

Для оценки недвижимости собирают и изучают:

• справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе местонахождения объекта оценки;
• карту района расположения объекта оценки;
• документы, подтверждающие границы землеотвода (земельный кадастр);
• регистрационные документы о правах собственности;
• нормативную документацию для проектирования и строительства объектов функционального назначения, к которым относится оцениваемый объект или которые рассматриваются как варианты наилучшего и наиболее эффективного использования;
• проектную документацию по строительству (строительные чертежи планов и разрезов, ведомости основных строительных конструкций, сметы);
• исполнительную документацию по строительству (журналы работ, акты приемки скрытых работ, протоколы согласования изменений к проекту, исполнительные схемы);
• документы инвентарного дела, включающего акт технического обследования и технический паспорт;
• эксплуатационную документацию, содержащую сведения об изменениях физического состояния объекта, объёмах, сроках и стоимости выполненных ремонтных работ, о реконструкции и модернизации;
• справочные данные об истории объекта.

Справочная и нормативная документация анализируется с позиции определения факторов, которые могут оказать влияние на величину стоимости объекта и на принятие решения о характере возможного использования объекта при выполнении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Внешние факторы, определяющие характеристику окружающей объект недвижимости местности и застройки, рассмотрены в гл. 2.

К внутренним факторам относятся нормативные требования к объекту данного типа в соответствии с его назначением:

• требования норм проектирования к устройству зданий и сооружений в зависимости от функционального назначения (естественное освещение помещений, теплоизоляция внутреннего объёма, звукоизоляция, виброизоляция, вентиляция и др.);
• противопожарные требования к зданиям и сооружениям (отсутствие элементов, обеспечивающих пожаробезопасность, или несоответствие конструктивных решений требованиям норм пожаробезопасности, огнестойкость);
• законодательные требования по характеру использования недвижимости (выявление статуса объектов, отнесенных к памятникам истории и архитектуры, правил землепользования, ограничений по использованию зданий различного функционального назначения).

Результаты подобного анализа являются основой для выявления позиций, вызывающих уменьшение стоимости за счёт несоответствия современным рыночным стандартам.

Анализ проектно-сметной документации по зданиям и сооружениям заключается в определении проектных объёмов основных конструктивных элементов, величины сметной стоимости строительно-монтажных работ по элементам (в ценах периода разработки проекта), состава и величины прочих затрат на строительство.