При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования могут иметь место особые случаи:
· 5 Оценка затратным подходом
· 5.1 Общие положения затратного подхода
· Область применения и ограничения затратного подхода
· Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода (cost approach) определяется суммой стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений с учетом износа.
· Стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) – существенно различные понятия.
· При определении стоимости в обмене на открытом рынке уровень, определяемый затратным подходом, является одной из точек зрения на нее и отражает мнение будущего пользователя. Этот подход более всего соответствует новым объектам недвижимости или объектам с небольшим сроком эксплуатации.
· При определении рыночной стоимости на активно функционирующих рынках недвижимости ориентируются прежде всего на сравнительный и доходный подходы, отражающие цены сделок и ожидаемые преимущества. Величина стоимости недвижимости, полученная при использовании затратного подхода и отражающая затраты на создание недвижимости, также используется при согласовании величины рыночной стоимости. Принципиальным моментом является анализ результатов, полученных при трех различных подходах оценки, и выявление причин тенденций, которые привели к возможному различию этих результатов. Анализ причин такого отклонения может показать, какая на данном рынке конкуренция, и спрогнозировать направление изменения рыночных цен.
· Затратный подход определения рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимости объекта недвижимости.
· Так как рынок недвижимости является неравновесным, то результаты оценки недвижимости затратным подходом обладают разной степенью соответствия со стоимостью (в первую очередь рыночной) объектов оценки.
· Для некоторых объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить сравнительным и доходным подходами, затратный подход может стать отправной точкой для обсуждения стоимости недвижимости. К ним относятся школы, больницы, почта, культовые сооружения, вокзалы и т.п.
· При превышении спроса над предложением результаты оценки затратным подходом дают нижний предел, а при превышении предложения над спросом – верхний предел диапазона рыночной стоимости недвижимости. В случае равенства спроса и предложения результат оценки затратным подходом соответствует рыночной стоимости.
· Затратный подход наиболее приемлем при низкой активности на рынке недвижимости, при оценке уникальных объектов специального назначения (которые не продаются или продаются очень редко), для целей страхования и налогообложения имущества, при переоценке основных фондов. Затратный подход предполагает раздельную оценку земли и улучшений, что соответствует целям страхования, в соответствии с которыми страхуемые объекты должны быть отделимы от нестрахуемых.
· Затратный подход имеет существенные ограничения при оценке объектов, имеющих значительный действительный возраст из-за трудностей измерения величины накопленного износа и прибыли предпринимателя. Результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности и поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.
· Последовательность определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом
· На основании тщательного анализа всей доступной для оценщика информации, полученной в результате анализа рынка, а также обследования объекта оценки, последовательность определения рыночной стоимости затратным подходом такова:
· 1. Оценка стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.
· 2. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений объекта оценки на действительную дату оценки.
· 3. Оценка косвенных издержек, имевших место в период после окончания строительства и до придания новому, первоначально свободному сооружению, соответствующего рыночным параметрам уровня занятости и обустройства.
· 4. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.
· 5. Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений объекта оценки.
· 6. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений объекта оценки с учетом общего износа (п.2 + п.3 + п.4 – п.5).
· 7. Оценка рыночной стоимости полного права собственности объекта оценки (п.6 + п.1).