Выбор метода определения стоимости строительства при оценке недвижимости

При оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные методы и приемы. Оценка может производится:

• на основе информации о реальных затратах на создание (строительство) и развитие объекта оценки или его аналогов по данным строительных подрядов, тендеров, конкурсов, договоров подряда, контрактов;
• на базе данных серии «Справочник оценщика», издаваемой КО-ИНВЕСТ («Промышленные здания», «Жилые здания» и др.);
• на основе укрупненных обобщающих показателей стоимости строительства;
• на основе укрупненных элементных показателей по видам работ или по конструктивным частям зданий;
• на базе единичных расценок (ресурсный и базисно-индексный методы).

Применяемый метод или прием необходимо обосновать и проанализировать его сочетаемость с объектом оценки и имеющейся информацией по нему и в соответствии с результатами анализа ввести необходимые коррективы:

• на включенные и излишние компоненты затрат;
• на земельный участок;
• по местоположению, физическим характеристикам и другим элементам, которые имеются в исходной базе данных либо выявлены в процессе анализа.

В публикуемые справочники цен обычно включаются прямые издержки и некоторые косвенные издержки. Так как предпринимательская прибыль включается редко, оценщик должен оценить её отдельно и включить в стоимость замещения или воспроизводства.

Выбор метода при затратном подходе зависит от:

• назначения оценки;
• характеристик здания (сооружения);
• даты введения здания в эксплуатацию (необходимо учесть состояние технологии и организации строительства на эту дату);
• задаваемой (требуемой) точности результатов оценки;
• объёма и качества имеющейся информации по объекту оценки;
• состояния спроса и предложения на дату оценки и доли свободных площадей на рынке недвижимости.