Структура стоимости строительства недвижимости

Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений.

Структуру стоимости строительства при оценке недвижимости (структуру затрат, или издержек, на строительство) можно представить в виде трех основных частей:

СС = ПИ + КИ + ПП,

где СС – стоимость нового строительства;

ПИ – прямые издержки;

КИ – косвенные издержки;

ПП – прибыль предпринимателя.

Прямые издержки – это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте и включающие:

• стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования;
• заработную плату рабочих-строителей;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг в период возведения здания;
• стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Накладные расходы – это сумма средств, предназначенных для возмещения затрат подрядных организаций, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием. Норматив размера накладных расходов составляет 110…180 % от фонда оплаты труда рабочих-строителей.

Косвенные издержки – это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят:

• гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экспертизу проектов, исследование природных условий на площадке застройки;
• дополнительную заработную плату и пособия рабочим;
• все виды страховок, налогов и обязательных отчислений;
• инвестиции в земельный участок;
• проценты по кредитам;
• рекламные выплаты в период строительства;
• дополнительные инвестиции в арендуемые помещения или арендную плату;
• административные расходы застройщика.

Прибыль предпринимателя – это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является главным образом функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Прибыль предпринимателя можно оценить в виде процента от различных составных частей стоимости нового строительства. При строительстве и реконструкции нормативы сметной прибыли составляют 65 % от фонда оплаты труда рабочих-строителей.