Требуется определить рыночную стоимость офисного здания с характеристиками, представленными ниже с учетом существующих договоров аренды:
Возраст, лет | |
Общая площадь, м2 | 3 500 |
Арендная площадь, м2 | 3 000 (86 % от 3500 м2) |
Коэффициент использования, % | |
Площадь на одного арендатора, м2 | 230…600 |
Состояние конструктивных элементов | Среднее |
Рыночное отношение арендной площади к общей, % | |
Пейзаж участка | Средний |
Автостоянка | Адекватна зданию |
Местоположение здания | Среднее (внутренний участок, доступный с главных магистралей) |
Контрактная арендная плата за 1 м2 общей площади, руб. | 120…130 |
Средняя контрактная арендная плата, руб. за 1 м2 | |
Тип аренды | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Срок договоров аренды, лет | 3…4 (с возможностью продления на 3 года) |
Срок заключения договоров, лет | Не более 1,5 |
Условия аренды | Рыночные |
Репутация арендаторов | Хорошая |
В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, которые недавно были проданы на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение, продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Характеристики объектов сравнения представлены в табл. 6.5.
Таблица 6.5
Первичные данные по объектам сравнения (вариант Б)
Показатели | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 | Объект № 5 |
Цена продажи, руб. | 290 000 | 210 000 | 240 000 | 210 000 | 250 000 |
Время продажи, мес. | |||||
Цена продажи 1 м2арендной площади, руб. | 77,12 | 67,74 | 76,00 | 80,77 | 73,1 |
Возраст, лет | |||||
Общая площадь, м2 | 4 000 м2 | 3 330 м2 | 3 430 м2 | 2930 м2 | 3840 м2 |
Арендная площадь, м2 | 3 760 (94 % от 4 000 м2) | 3 100 (93 % от 3 330 м2) | 3 150 (92 % от 3 430 м2) | 2 600 (89 % от 2 930 м2) | 3 420 (89 % от 3 840 м2) |
Коэффициент использования, % | |||||
Состояние конструктивных элементов | Среднее | Среднее | Среднее | Среднее | Среднее |
Рыночное отношение арендной площади к общей, % | |||||
Пейзаж участка | Средний | Средний | Средний | Средний | Средний |
Автостоянка | Адекватна зданию | Адекватна зданию | Адекватна зданию | Отношение площади парковки к арендной площади меньше, чем у объекта оценки | Адекватна зданию |
Местоположение здания | На пересечении главной и второстепенной магистралей (лучшее) | На внутреннем проезде доступ с большой второстепенной дороги (хуже) | На внутреннем проезде доступ с большой главной дороги | На пересечении двух главных магистралей (лучшее) | На внутреннем проезде доступ со стороны большой второстепенной дороги (хуже) |
Средняя контрактная арендная плата, руб./м2 | |||||
Тип аренды | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Условия аренды | Имеют место повышенные расходы, не компенсируемые арендной платой1 |
1Вследствие того, что два арендатора, занимающие 13 % общей площади, потребляют повышенное количество электроэнергии.
Известно, что все объекты сравнения проданы при рыночном финансировании, в одно и то же время, при рыночных условиях продажи и все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.
При проведении относительного сравнительного анализа применяется та же логика, что и в анализе парного набора данных. Различие состоит в интерпретации исходных рыночных данных. В качестве единицы сравнения примем цену продажи 1 м2 арендной площади.
Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (77,12 руб./м2):
Элементы сравнения | Требуемая корректировка | |
Местоположение лучше | Вниз | |
По количеству арендной площади здание является более производительным | Вниз | |
Коэффициент использования ниже | Вверх | |
Общая корректировка | Вниз | |
Корректировки на месторасположение и на производительность значительно перекрывают небольшую корректировку на коэффициент использования, и единица стоимости объекта оценки должна быть меньше чем 77,12 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые надо применить к его цене продажи (67,74 руб./м2):
Элементы сравнения | Требуемая корректировка | |
Средняя арендная плата ниже рыночной | Вверх | |
Местоположение хуже | Вверх | |
По количеству арендной площади здание является более производительным | Вниз | |
Коэффициент использования ниже рыночного | Вверх | |
Общая корректировка | Вверх | |
Следовательно стоимость единицы сравнения объекта оценки должна быть больше чем 67,74 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (76,00 руб./м2):
Элементы сравнения | Требуемая корректировка | |
Местоположение такое же | Не требуется | |
По количеству арендной площади здание является более производительным | Вниз | |
Затраты на эксплуатацию выше рыночного уровня | Вверх | |
Общая корректировка | Вниз | |
Так как более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно повышенные расходы, общая корректировка получается отрицательной и цена 1 м2 объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (80,77 руб./м2):
Элементы сравнения | Требуемая корректировка | |
Местоположение лучше | Вниз | |
Автостоянка неадекватна зданию | Вверх | |
Коэффициент использования выше рыночного | Вниз | |
Общая корректировка | Вниз | |
Положительная корректировка на автостоянку незначительна по сравнению с отрицательными корректировками, поэтому общая корректировка отрицательна и цена объекта оценки должна быть меньше 80,77 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (73,10 руб./м2):
Элементы сравнения | Требуемая корректировка | |
Местоположение хуже | Вверх | |
Общая корректировка | Вверх | |
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (табл. 6.6).
Из распределения, приведенного в табл. 6.6, следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,10 до 76,00 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для объекта № 5 было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес.
Таблица 6.6
Расчёт рыночной стоимости объекта оценки относительным сравнительным анализом
Объект | Корректировка | Цена продажи, руб./м2 |
Вниз | 80,77 | |
Вниз | 77,12 | |
Вниз | 76,00 | |
Объект оценки | ? | |
Вверх | 73,10 | |
Вверх | 67,74 |
Следовательно, рыночную стоимость 1 м2 арендной площади можно принять равной 74,00 руб., а стоимость объекта оценки 222 000 руб.
Относительный сравнительный анализ применяется в случае, если имеющаяся информация недостаточна, чтобы выполнить процентные или денежные корректировки. Недостаток информации должен компенсироваться более глубокими разъяснениями полученного результата, чем в анализе парного набора данных.