Действующие договоры аренды недвижимости являются основным источником информации для расчёта текущего арендного дохода.
Договор аренды – это документ, который передает права на использование собственности от владельца другому лицу на определенный срок в обмен на определенную плату. Анализ всех позиций договора аренды, которые могут влиять на арендную плату, позволяет выявить количество, качество и длительность получения арендного дохода от собственности.
Договоры аренды делятся на нерегистрируемые (до одного года исключительно) и регистрируемые (более одного года включительно), а по времени действия – краткосрочные (до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет).
Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договоров аренды:
Если расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, то такая аренда называется чистой.
По характеру арендной платы договоры классифицируются:
Арендные договоры с постоянной арендной платой типичны для стабильной экономики. При наличии дестабилизирующих факторов такие договоры обычно являются краткосрочными.
Арендные договоры с переменной арендной платой предусматривают изменение арендных ставок в определенные моменты в течение срока договора.
Арендные договоры с пересматриваемой арендной платой включают положение о периодической корректировке арендной платы на основе регулярной оценки рыночной стоимости недвижимости.
Арендные договоры с индексируемой арендной платой предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом – индексом стоимости жизни, индексом потребительских цен и т.п.
Арендные договоры с процентной арендной платой предусматривают минимальный постоянный уровень арендной платы плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.