Пример 7.1. Составить реконструированный отчёт о доходах для многоэтажного административного здания (бизнес-центра). Восьмиэтажное здание имеет 3 500 м2 площадей, подлежащих сдаче в аренду, в том числе офисы, конференц-зал, спорткомплекс, кафетерий. На дату оценки 730 м2 офисных площадей не занято (свободно).
На основе анализа договоров аренды, текущей рыночной ситуации, фактических и нормативных данных по расходам выполнены соответствующие расчёты и составлен реконструированный отчёт о доходах, представленный в табл. 7.2.
Таблица 7.2
Расчёт реконструированного отчёта о доходах
| Плановая аренда | ||||
| Тип помещения | Номер помещения | Арендуемая площадь, м2 | Плановая арендная плата, руб./м2 | Плановая аренда, руб. |
| Офисы 2 – 4 эт. | 1 – 20 | 1 200 | 2 240 | 2 688 000 |
| Офисы 5 – 7 эт. | 21 – 35 | 1 680 | 1 512 000 | |
| Офисы 8 эт. | 36 – 40 | 1 120 | 336 000 | |
| Конференц-зал | 4 480 | 448 000 | ||
| Спорткомплекс | 47 600 | |||
| Кафетерий | 181 300 | |||
| Итого плановая аренда | – | – | – | 5 212 900 |
| Свободная площадь | – | – | – | |
| Рыночная аренда | ||||
| Тип помещения | Номер помещения | Свободная площадь, м2 | Рыночная арендная плата, руб./м2 | Рыночная аренда, руб. |
| Офисы 2 – 4 эт. | 44 – 47 | 2 500 | 825 000 | |
| Офисы 5 – 7 эт. | 48 – 58 | 1 500 | 390 000 | |
| Офисы 8 эт. | 59 – 63 | 1 000 | 140 000 | |
| Итого рыночная аренда | – | – | – | 1 355 000 |
| Сверхплановая аренда | – | – | – | 13 400 |
| Скидки и льготы | – | – | – | 10 000 |
| Итого потенциальный валовой доход | 6 591 300 | |||
| Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, руб. | 328 600 | |||
| Среднегодовые потери арендной платы от незанятости, руб. | 76 600 |
Продолжение табл. 7.2
| Потери от неплатежей арендной платы и незанятости, руб. | 405 200 |
| Прочие доходы, руб. | |
| Центр ксерокопирования | 68 000 |
| Прокат офисной и бытовой техники | 56 500 |
| Прокат мебели | 24 000 |
| Обслуживание и ремонт офисной и бытовой техники | 119 000 |
| Места для лоточной торговли | 20 100 |
| Места для хранения имущества | |
| Прокат автомобилей | 28 500 |
| Заказ авиа- и железнодорожных билетов | 56 400 |
| Мелкий ремонт автомобилей | 39 000 |
| Доходы от автостоянок | 14 500 |
| Итого прочие доходы | 426 100 |
| Итого действительный валовой доход | 6 612 200 |
| Операционные расходы, руб. | |
| Постоянные расходы: | |
| налоги на недвижимость | 22 400 |
| страхование недвижимости | 13 400 |
| Итого постоянные расходы | 35 800 |
| Переменные расходы: | |
| на управление | 33 200 |
| на заключение договоров аренды | 77 400 |
| на заработную плату | 327 500 |
| расходы на вывоз мусора | 58 800 |
| коммунальные платежи | |
| расходы на электроснабжение | 47 400 |
| расходы на освещение | 22 300 |
| расходы на водоснабжение | |
| расходы на газоснабжение | 58 700 |
| расходы на вентиляцию | 12 200 |
| расходы на кондиционирование | 11 300 |
| Итого коммунальные платежи | 152 500 |
| Расходы на эксплуатацию и ремонт | 15 700 |
| Расходы на содержание территории и автостоянки | 43 800 |
| Расходы на обеспечение безопасности | 70 800 |
| Прочие переменные расходы (дезинфекция) | 3 800 |
| Итого переменные расходы | 783 500 |
| Резерв на замещение: | |
| полы из рулонных материалов | |
| полы из синтетических плиток | |
| кровли рулонные | |
| окраска по штукатурке кремнийорганическими красками | |
| оклейка обоями | 1 100 |
| окраска масляная | |
| улучшенная отделка стен | 3 400 |
| Итого резерв на замещение | 6 700 |
| Итого операционные расходы | 1 287 100 |
| Чистый операционный доход, руб. | 5 325 100 |
| Чистый операционный доход, долл. (1 долл. = 28 руб.) | 190 182 |
| Коэффициент операционных расходов, % | |
| Коэффициент чистого операционного дохода, % | |
| Сумма по обслуживанию долга, руб. | 2 325 100 |
| Денежный поток до платы налогов, руб. | 3 000 000 |