Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность этой техники заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Расчёт стоимости собственности с применением техники остатка выполняется в определенной последовательности:
Обычно применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий) и техника остатка для финансовых компонентов (собственных или заемных средств).
Техника остатка для зданий. Применение техники остатка для оценки зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме того, должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Последовательность определения стоимости собственности с применением техники остатка для зданий показана ниже, руб.:
| Стоимость земли | 300 000 |
| Чистый операционный доход | 100 000 |
| Часть дохода, приходящаяся на землю (300 000 × RL = 300 000 × 0,08) | 24 000 |
| Остаточный доход, приходящийся на здание | 76 000 |
| Стоимость здания (76 000/RB = 76 000:0,15) | 506 700 |
| Стоимость собственности | 806 700 |
При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки собственности, имеющей значительный износ. Кроме того, техника остатка для зданий непосредственно измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания.
Техника остатка для земли. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Очень часто эту технику применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость собственности, данный метод применять нельзя.
Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка для земли показана ниже, руб.:
Стоимость здания 500 000
Чистый операционный доход 100 000
Часть дохода, приходящегося на здание (500 000 ×RB = 500 000 × 0,15) 75 000
Часть дохода, приходящегося на землю 25 000
Стоимость земли (25 000/RL= 25 000 : 0,08) 312 500
Стоимость собственности 812 500
Техника остатка для собственного капитала. Применение этой техники предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размера годового платежа на обслуживание долга. Техника особенно актуальна для оценки полного права собственности нового строительства недвижимости. Последовательность определения стоимости собственности с применением техники остатка для собственного капитала показана ниже, руб.:
Размер кредита 380 000
Норма процента по кредиту, % 12
Срок амортизации кредита, лет 25
Месячный платеж по кредиту (380 000 × 0,0105322) 4 000
Чистый операционный доход 70 000
Часть дохода, приходящаяся на заемный капитал
(380 000 ×RM = 380 000 × 0,12639) 48 000
Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал 22 000
Стоимость собственного капитала (22 000:RE = 22 000:0,09) 244 400
Стоимость собственности 611 400
Техника остатка для заемного капитала. Данная техника подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала – нет. Последовательность определения общего коэффициента капитализации при применении техники остатка для заемного капитала аналогична рассмотренным выше, руб.:
Собственный капитал 200 000
Чистый операционный доход 70 000
Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал
(200 000×RE = 200 000 × 0,09) 18 000
Часть дохода, приходящаяся на заемный капитал 52 000
Стоимость заемного капитала (52 000/RM = 52 000:0,1264) 411 400
Стоимость собственности 611 400