Метод прямой капитализации с применением коэффициентов валового дохода

К коэффициентам валового дохода относят:

• коэффициент потенциального валового дохода;
• коэффициент действительного валового дохода.

Коэффициенты валового дохода используются для сравнения доходно-производительных характеристик объектов при сравнении продаж. Тем не менее превращение потока дохода в стоимость путем умножения на коэффициент валового дохода есть по сути капитализация этого дохода.

Коэффициент потенциального валового дохода определяется по формуле

PGIM = SP / PGI,

где PGIM – коэффициент потенциального валового дохода;

SP – цена продажи;

PGI – потенциальный валовой доход.

Коэффициент действительного валового дохода определяется по формуле

EGIM = SP / EGI,

где EGIM – коэффициент действительного валового дохода;

EGI – действительный валовой доход.

Анализируемые объекты должны быть подобны по своим характеристикам, особенно по доходно-расходным. Необходимо также иметь в виду, что под валовым доходом здесь понимается доход не только от аренды, но и от других источников, не связанных с арендой.

Определенный по рыночным данным коэффициент валового дохода должен быть применен к тому же базису, по которому он был получен. Должен также совпадать период, в течение которого ожидается получение дохода.