Общие положения

Метод дисконтирования денежных потоков (в оценке – анализ дисконтированных денежных потоков) является наиболее универсальным расчётным инструментом капитализации, позволяющим определять настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут быть произвольно изменяющимися, неравномерно поступающими и отличающимися уровнем риска. Расчёт настоящей стоимости заключается в дисконтировании каждого денежного потока соответствующей ему нормой дисконтирования и последующем суммировании всех полученных значений настоящей стоимости:

,

где PV – настоящая стоимость;

C_t – денежный поток периода t;

i_t – норма дисконтирования денежного потока периода t.

Для применения анализа дисконтированных денежных потоков необходимо иметь следующие исходные данные: прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; срок проекта; нормы дисконтирования.

Прогнозирование денежных потоков. Денежные потоки от операционной деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчёта о доходах. Конкретные величины изменения каждой позиции доходов и расходов реконструированного отчёта в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в период их осуществления.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

• непосредственным назначением цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;
• принятием допущения относительно изменения стоимости собственности за период владения;
• прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации (R_T). Такой способ предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

На реверсию может приходиться разная часть возврата капитала, так как инвестиции возвращаются частично за счёт потока дохода, а частично за счёт реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования.

Прогнозирование срока проекта. Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объёма информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем тщательнее выполнен прогноз, тем на бóльший срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. Но чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

Для российских условий, характеризующихся нестабильностью экономического состояния, типичным сроком проекта будет период 3–5 лет, т.е. срок, сопоставимый со сроком окупаемости инвестиций и на который можно сделать обоснованные прогнозы.

Срок окупаемости инвестиций – продолжительность периода полного возмещения инвестированного капитала дисконтированными доходами от реализации инвестиционного проекта.