Настоящая стоимость любого потока доходов, как регулярного, так и нерегулярного, постоянного или изменяющегося, может быть определена анализом дисконтированного денежного потока. Вместе с тем для некоторых видов денежных потоков, имеющих вид регулярно изменяющихся аннуитетов с учетом или без учета реверсии, разработаны расчётные модели, позволяющие значительно упростить процесс капитализации.
Стоимость собственности в случае применения расчётных моделей определяется по формуле
V = NOI1 / RО ,
где NOI1 – чистый операционный доход первого года проекта;
RО – общий коэффициент капитализации.
Под аннуитетом на практике понимают денежные поступления через одинаковые промежутки времени, хотя первоначально аннуитетом называли только ежегодные поступления (annuity – годовой).
К регулярно изменяющимся потокам, для которых разработан расчётный аппарат капитализации, относят следующие:
Постоянный аннуитет. При постоянном аннуитете равномерные платежи имеют постоянную величину. Различают обычные и авансовые аннуитеты. Обычный аннуитет (ordinary annuity) характеризуется тем, что все платежи совершаются в конце периода. Авансовый аннуитет (annuity payable in advance) обеспечивает поступление платежей в начале периода.
Линейно изменяющийся аннуитет характеризует изменение платежей в каждом периоде по линейному закону, т.е. увеличение или уменьшение на фиксированную величину.
Экспоненциальный аннуитет. При экспоненциальном (exponential-curve) аннуитете поступление в каждом периоде увеличивается или уменьшается на постоянный коэффициент, т.е. изменяется по закону сложного процента.
Все расчётные модели капитализации можно разделить на три группы.
Модели дохода (income models) применяются только к потоку дохода. Для получения стоимости собственности настоящая стоимость реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, добавляется к настоящей стоимости потока дохода.
Модели собственности (property models) применяются для определения стоимости собственности с учетом настоящей стоимости потока доходов и реверсии.
Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.