Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Доход, приносимый всей собственностью, в первую очередь определяется месторасположением земельного участка, поэтому при оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности.
При рассмотрении вариантов использования земли главной задачей является нахождение такой стратегии улучшений, которая обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.
Земельным участком называется оборудованная и готовая к использованию в различных целях часть земельной территории. Улучшения, проводимые для создания участка, подразделяются на:
При покупке свободного участка либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект, и рассматривает следующие факторы:
Местоположение, которое считается основным параметром, определяющим стоимость земельного участка. Перспективность местоположения зависит от транспортной доступности участка, преобладающего типа застройки в данном месте и предполагаемого характера использования участка.
Состояние рыночного спроса, получаемое в результате анализа местного рынка, позволяет выявить наиболее целесообразные варианты использования участка. Необходимо определить целевой сегмент рынка, на котором следует развивать деятельность, т.е. выделить конкретных потребителей конкретных типов недвижимости. На основе анализа должны быть обоснованы мероприятия по вхождению на данный сегмент рынка. Для определения масштаба и времени реализации проекта по результатам анализа спроса и предложения следует рассчитать коэффициент емкости рынка – отношение числа проданных участков за определенный период к общему числу предлагаемых участков.
Юридические нормативы, действующие на данном рынке, с точки зрения перспективности, носят в основном ограничительный характер. Несоответствие предполагаемых улучшений законодательным или другим нормам может привести к значительным убыткам, штрафам и другому ущербу.
Физические характеристики земельного участка определяют физическую возможность выполнения улучшений. К физическим характеристикам относят топографию, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики, существующее зонирование, экологические параметры и др.
Финансовая обоснованность проекта позволяет спрогнозировать экономическую целесообразность осуществления конкретного проекта с учетом величины и времени поступления денежных средств и осуществляемых расходов.