Категории земельных участков. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ, земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
При оценке земельных участков с целью их выкупа приватизированным предприятием (под производственным комплексом) используется выкупная цена в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Выкупная цена (по существу, нормативная стоимость) устанавливается в размере 5 – 30 ставок налога на землю для территорий (в административных границах) с населением более 3 млн чел., 5 – 17 ставок – от 500 тыс. до 3 млн. чел. и 3 – 10 ставок – до 500 тыс. чел.
Нормативная (выкупная) цена на земельный участок, на котором расположено предприятие, определяется по формуле
Ц з.у = S × N × K1 × K2 ,
где S – площадь земельного участка;
N – ставка налога на землю для конкретного участка земли, утверждаемая региональным законодательством;
K1 – бюджетный коэффициент, ежегодно определяемый Правительством РФ при формировании бюджета;
K2 – «субъектный» повышающий коэффициент, зависящий от численности населения.
Использование нормативной (выкупной) цены земельного участка является по существу процессом «доприватизации» предприятия и поэтому не имеет никакого экономического обоснования. Теоретически ставка налога на землю и арендная плата на земельный участок являются функцией стоимости земельного участка, а не факторами её формирования.
Правительство г. Москвы утвердило методику расчёта величины платы за право аренды земельного участка в г. Москве, которая ближе к расчёту рыночной стоимости по сравнению с нормативной (выкупной) ценой. Расчёт осуществляется по формуле
С = Суч × Сср.п × Кср.а × Коп × Кц × Ку – Со,
где С – размер платы за право аренды;
Суч – площадь земельного участка, га;
Сср.п – средний размер платы за право аренды земельного участка в конкретной территориально-экономической зоне на 49 лет (от 11 до 270 млн руб. за гектар на 2004 г.), тыс. руб./га;
Кср.а – безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (от 0,054 – при аренде до 6 мес.);
Коп – безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение суммы общей площади наземной части и общей площади подземной части с коэффициентом 0,5 зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка);
Кц – безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке (от 0,7 до 3,5);
Ку – безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожной станции;
Со – стоимость обременений на земельном участке.
После расчёта величины платы за право аренды земельного участка по методике Москвы определяется коэффициент перехода от этой величины к рыночной стоимости. Этот коэффициент устанавливается на основе анализа проданных (или выставленных на продажу) земельных участков путем сопоставления цены их продажи (предложения) и рассчитанной величины платы за право аренды земельного участка.