Внесение корректировок в цены продаж
После сравнения данных в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.
Скорректированная цена имущества – это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки [2]. Средние показатели стоимости, как правило, оценщиками не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки.
Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.
Основные способы расчета корректировок:
– парный анализ продаж – расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;
– статистический анализ – применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;
– анализ тенденций – выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;
– анализ затрат – учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется редко);
– относительный сравнительный анализ – анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах, для
них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки: , и т. п.);
– распределительный анализ – ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;
– индивидуальные опросы – опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.
Кроме вышеперечисленных могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации.
Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Этот метод основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.
Пример. Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.
Данные об аналогичных 1-комнатных квартирах
| Параметры | Оцениваемая квартира | Недавно проданные квартиры | ||
| кв. 1 | кв. 2 | кв. 3 | ||
| Лоджия | + | - | + | - |
| Этаж / этажность | 3/5 | 1/5 | 1/5 | 3/5 |
| Цена продажи, тыс. руб. | - |
Рассчитаем корректировки на имеющие отличия:
| Пары продаж | Разница в ценах продаж, тыс. руб. | Причина разницы в ценах продаж |
| Кв. 1 и кв. 2 | Различие в наличии лоджии (10 тыс. руб) | |
| Кв. 1 и кв. 3 | Разный потребительский рейтинг у первых и средних этажей (25 тыс. руб.) | |
| Кв. 2 и кв. 3 | Лоджия (+10 тыс. руб.), этаж (–25 тыс. руб.) 10 + (–25) =-15 тыс.руб. |
Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:
1) на базе цены продажи кв. 1:
350 + 10 (лоджия) + 25 (лучше этаж) = 385 тыс. руб.;
2) на базе кв. 2: 360 + 25 = 385 тыс. руб.;
3) на базе кв. 3: 375 + 10 = 385 тыс. руб.
Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет
385 тыс. руб.
Корректировки, рассчитанные на основе применимых в конкретных ситуациях методах, вносятся в цены объектов-аналогов. Цель внесения корректировок – приведение каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.
Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:
| Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки. |
| Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными. |
Для внесения корректировок применяют следующие методы [14]:
· метод общей суммы – все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;
· метод аддитивных процентных отклонений – суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;
· метод мультипликативных процентных отклонений – выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100 %, положительные – больше);
· смешанный метод – используются корректировки и аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные в виде процентов.
Пример. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе «А», если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов:
| № продажи | Цена продажи, тыс. руб. | Характеристики относительно объекта оценки | Район | |
| Подъездные пути | Пожароохранная сигнализация | |||
| Хуже на 15 % | Аналогичная | А | ||
| Аналогичные | Хуже на 5 % | С | ||
| Лучше на 10 % | Аналогичная | Д |
Известно также, что складские помещения в районе «А» дешевле на 10 %, чем в районе «С», и дороже на 15 %, чем в районе «Д»
Рассчитаем скорректированные цены продаж объектов-аналогов, используя метод мультипликативных процентных отклонений:
| № продажи | Цена продажи, тыс. руб. | Корректировки в долях | Скорректированная цена продажи, тыс. руб. | ||
| Подъездные пути | Сигнализация | Район | |||
| 1,15 | 1,00 | 1,00 | 908,5 | ||
| 1,00 | 1,05 | 0,90 | 888,3 | ||
| 0,90 | 1,00 | 1,15 | 900,5 |
Стоимость оцениваемого складского помещения можно принять равной 900 тыс. руб.
Согласование скорректированных цен
Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов в результате согласования.
Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки.
В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило:
| Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта. |
При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. В частности, суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж;
2) моды;
3) медианы;
4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.
Мода – наиболее часто встречающее значение в числовом ряду. Например, имеется несколько скорректированных цен сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, мода = 200);
Медиана – середина ранжированного числового ряда. Например, расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Следовательно, медиана = 200 (третье значение с обоих концов ранжированного числового ряда).
При логическом анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на значение среднеарифметического могут повлиять разбросы крайних значений.
На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэффициент. Для этого целесообразно применять теорию нечетких множеств, в частности метод расстановки приоритетов [11,
с. 45-54; 33]. Метод позволяет сравнивать пары продаж с учетом их похожести на объект оценки, в чем находит отражение степень влияния соответствующих им цен на формирование результата оценки, получаемого сравнительным подходом. Критерий выбора весового коэффициента – степень похожести анализируемого аналога на объект оценки.
С использованием полученного весового коэффициента каждой из сопоставимых продаж и соответствующих им скорректированных цен как средневзвешенное определяется величина, которая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.
Математика позволяет сузить диапазон стоимости объекта, окончательное решение принимает оценщик после анализа рынка [27, с. 56]. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости определяется в результате логического анализа откорректированных данных по продажам аналогичных объектов с учетом рассчитанных результатов сравнительного анализа сопоставимых продаж.