ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Виды стоимости недвижимости

1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Виды стоимости недвижимости

 

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо на­личие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке пла­тежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потреб­ности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

 

Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурент­ном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в сво­их интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

• потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно по­лучить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

• инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфиче­ского инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

• страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей стра­хования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стои­мость;

• замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичны­ми функциональными свойствами, но с использованием современных ма­териалов, конструкция и оборудования;

• восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижи­мости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

• залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредито­вания;

• ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она иден­тична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необхо­димы для получения наилучшей цены;

• для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положе­ниями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановитель­ная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России исполь­зуется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановитель­ной;

• утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимо­сти материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилиза­цию объекта оценки;

• действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирова­ния сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости от­дельных объектов предприятия заключается в определении вклада, кото­рый вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующе­го предприятия.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать систем­ный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

 

2. Принципы оценки недвижимости

 

Принцип Характеристика Полезности Любой объект недвижимости обладает стоимо­стью, если он может быть полезен потенциально­му владельцу Замещения Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за дру­гой аналогичный объект с такой же полезностью Ожидания Стоимость объекта, приносящего доход, определя­ется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижи­мостью

Принципы оценки недвижимости

Таблица 3.1

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифи­цированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, кото­рые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).

Остаточной продук­тивности	В основе стоимости земельных участков лежит их ос­таточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и экс­плуатацию капитала
Предельной продук­тивности	В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек
Вклад	Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
Возрастающей и убывающей доход­ности	Закономерность об убывающей предельной произво­дительности - т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до опре­деленного предела, после чего прирост прибыли ста­новится меньше, чем прирост капиталовложений
Сбалансированности (пропорционально­сти)	Оптимальное сочетание факторов предприниматель­ства, обеспечивающих максимальную стоимость - со­ставные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
Оптимальных вели­чин	Оптимальное количество земли, необходимой для эф­фективного использования различных видов недви­жимости
Оптимального раз­деления имущест­венных прав	Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта не­движимости
Наиболее эффектив­ного использования	Из возможных вариантов выбирается вариант наи­лучшего и наиболее эффективного использования
Соответствие	Максимальная стоимость образуется тогда, когда ар­хитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка
Зависимость	Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.
Спрос и предложе­ние	Цена недвижимого имущества определяется взаимо­действием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка
Конкуренция	Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвести­ций
Изменение	Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект не­движимости, так и внешние условия

 

*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:

• от потенциала местоположения участка - оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;

• возможности рынка принять данный вариант использования - оцен­ка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке - инфраструктура, де­мографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;

• правовой обоснованности застройки - экспертиза с точки зрения зако­нодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов за­стройки, ограничений местной администрации и требований местного на­селения;

• технологической обоснованности застройки - оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;

• финансовой обоснованности застройки - подразумевает оценку эффек­тивности инвестиционного проекта;

• физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.

 

.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Группа Характеристика факторов Факторы Физические Характеристики местоположения - климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам при­ложения труда, жилым территориям, автотранспор­ту, побережью, зеленым массивам и т.д. Характеристики земельного уча­стка размеры, форма, площадь, подъезды, благоустрой­ство, вид использования по зонированию, сервиту-ты, общий вид, привлекательность и т. д. Характеристики зданий и соору­жений - количество; - тип, год и качество постройки; - стиль, планировка, конструкции и т. д.

Таблица 3.2

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.

Характеристика факторов	Факторы
Общие	- состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий
Факторы спроса	- уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж
Факторы пред­ложения	- площадь продаваемой земли; - число объектов, выставленных на продажу; - затраты на СМР; - финансирование, налоги

объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;

- базовые потребности в общении с окружающи­ми, отношение к соседним объектам и их владель­цам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение;

- тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни_________________________

- налоговая, финансовая политика;

- предоставление разного рода льгот;

- контроль землепользования, ставок арендной платы;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничитель­ные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоус­тройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;

- правовые нормы и правила_____________________

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных фак­торов следует учитывать: различныеуровни влияния факторов: • региональный;

местный (локальный);

• непосредственного окружения; основные градостроительные принципы:

У функциональное зонирование - разделение поселения на части раз­личного функционального назначения по принципу ведущей функции;

У город как единое целое - ни одна из функций города, взятая в от­дельности, не существует сама по себе;

У создание системы взаимосвязанных общественных центров - обще­городской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;

У транспортно-планировочная организация города - улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между раз­личными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;

У поселение как развивающаяся структура - в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и со­вершенствования;

У город в системе расселения - поселение является элементом систе­мы национального расселения - рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной при-родно-ландшафтной среде;

У комплексность - при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

• социальная - обеспечить выполнение социальных функций - жи­лье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

• экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими пара­метрами;

• экономическая - направлена на рациональное использование тер­риториальных ресурсов при размещении и эффективном использо­вании основных факторов производства;

• эстетическая - обеспечение полноценных эстетических качеств ок­ружающей среды;

• техническая - обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих ин­женерно-геологических условий;

циклы развития среды местоположения недвижимости:

• рост;

• стабильность (зрелость);

• упадок (ухудшение);

• зарождение (обновление).

4. Технология оценки недвижимости

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в со­ответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объек­тов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки боль­шого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверя­ется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объ­екта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использова­нием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл. 3.3), выполняе­мых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 3.3 Этапы оценки недвижимости
Содержание этапа
1 Определение проблемы
идентификация объекта - определение наименования, местоположение, физические характеристики
выявление предмета оценки - установление имущественных прав, свя­занных с объектом
устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоя­нию на которую определяется стоимость объекта оценки
определение цели оценки объекта - от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
определение вида стоимости, который необходимо определить в соот­ветствии с поставленной целью
формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описы­вающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР ОБЪЕКТА И
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ
Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
Определение информации и ее источников, определение комплекса до­кументов, которые должен представить заказчик
№ этапа	Содержание этапа
2.3	Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4	Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется календарный план работ по оценке
2.6	подготовка и подписание договора на оценку
	Сбор и анализ данных
3.1	Сбор и обработка следующей информации и документации: правоуста­навливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относя­щихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатацион­ных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информа­ции, связанной с объектом оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнк­туры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обосно­вание
	Оценка земельного участка
4.1	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
	Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижи-
	мости
5.1	Применение сравнительного подхода
5.2	Применение доходного подхода
5.3	Применение затратного подхода
№ этапа	Содержание этапа
	Согласование результатов, полученных с помощью различных подхо дов
	получение итоговой оценки имущества на основании сравнения резуль­татов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необхо­димы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывает­ся значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объек­том оценки прошло не более 6 месяцев
	Подготовка отчета и заключения об оценке.
	подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества
	Доклад об оценке

 

5. Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используе­мых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомен­дуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при со­гласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис. 3.1):

- сравнительный;

- доходный;

- затратный.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отно­шении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1 . Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия со­вершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода: 1 этап

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выяв­ляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, про­данные сравнительно недавно.

2этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли­чиями от объекта оценки.

4этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректи­рованных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней ком­пании;

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

• степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1 . Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу меж­ду рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственно­сти определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финан­сированием.

2. Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщатель­ный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необ­ходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определе­ние поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

 

Виды корректировок (поправок)

 

 

 

Рис. 3.2. Виды корректировок

 

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вно­сится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют це-
ну проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивает-
ся различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поло-
жительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого
аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в
целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия
в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемноже­ния всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная коррек­тировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.

2. Поправка на особые условия продаж.

3. Поправка на время продажи.

4. Поправка на местоположение.

5. Поправка на физические характеристики. Преимущества сравнительного подхода:

1 . В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и поку­пателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Недостатки сравнительного подхода:

 

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сдел­ки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся прода­жах.

 

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо ха­рактеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене со­поставимого объекта.

Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

 

 

Факторы	Объекты
Оцениваемый
Площадь, м2
Корректировка				-13000	-13000	1и3
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-3000	-3000	-3000		3и4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000	1и2
Цена продажи, $
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена

 

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя вне­сти денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х; Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%). Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться

на 1 5%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 1 5%, то цена аналога должна уменьшиться

на 1 5%

Х = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 1 5%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; Х = = 0,87.

 

если аналог хуже оцениваемого объекта на 1 5%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 - 0,15) * Х; Х = -¹⁰- = 1,18.

0,85

6. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо: 1 ) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом; 2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

  ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5 Местоположение отл. хор. отл. отл. … Характеристики объекта Объект оценки Объекты…  

Определение износа объекта недвижимости

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимо­сти, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внеш­ний. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и… Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возмож­но и экономически целесообразно, т.е. производимые…