По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
Характеристика:
Ограничиваются права супругов продающих недвижимое имущество находящееся в их общей совместной собственности (нажитое во время брака), в таких случаях требуется согласие второго супруга удостоверенное нотариусом
Предмет: продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности.
Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Цена: существенное условие. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Форма договора: простая письменная, путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, подлежащая государственной регистрации
В отношении некоторых объектов подлежит регистрации и сам договор (продажа жилья, предприятия)
Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.
Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта (ст. 556 ГК РФ). Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойки и т.д.). В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.
Особенностью данного договора является то, что сам по себе объект недвижимости, как правило, занимает определенную часть земельного участка (обременяет его). ГК РФ устанавливает общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответствующие права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельного участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответствующую его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежат самому продавцу (ст. 552 ГК РФ).
Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.
Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора.
В этом случае покупатель имеет право (ст. 557 ГК РФ):
· соразмерного уменьшения покупной цены;
· безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
· возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
· Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, согласно ст. 292 ГК РФ, сохраняют право пользования этим жилищем.