Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем на условном примере путем реализации следующих этапов оценки.
1. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта (складского комплекса).
1.1. Определяем объем здания складского комплекса:
Vзд = 500 × 6,5 = 3 250 м3.
1.2 Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.
1.2.1. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС (см. табл. 2.2.4) восстановительная стоимость 1м3 в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 3 250 м3 для группы капитальности II для второго территориального пояса составляет 16,2 руб. (студенты выбирают номер территориального пояса согласно своему варианту, выбранному из таблицы 2.2.1).
Тогда:
Свосст1969 = V × C
= 3 250 × 16,2 = 52 650 руб.
1.2.2. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1,19. Тогда:
Свосст1984 = Свосст1969 × К69-84 = 52 650 × 1,19 = 62 654 руб.
1.2.3. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 2010 года. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К84-010 для данного вида объектов недвижимости составляет 69,74. Тогда:
Свосст2010 = Свосст2010 × К84-010 = 62 654 × 69,74 = 4 370 тыс. руб.
1.2.4. Определяем величину восстановительной стоимости с учетом коэффициентов косвенных издержек (Ккизд), прибыли предпринимателя (Кпр), и налога на добавленную стоимость (Кндс).
Согласно условиям задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным методом (см. п. 2.2.4), косвенные издержки составляют 20 % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:
Ккизд = 1,2; Кпр = 1,25; Кндс = 1,18.
Свосст = 4 370 × 1,2 × 1,25 × 1,18 = 7 734 тыс. руб.
2. Определение износа.
2.1. Определение физического износа. Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полученные данные сводим в таблицу 3.2.6.
Таблица 3.2.6
| Наименование элементов здания | Удельный вес конструктивного элемента здания (выбирается из таблицы 4.1.3.4 для здания объемом до 5000 м3 (т.к. наше здание – 3 250 м3) | Физический износ конструктивного элемента здания, % (из таблицы 4.1.3.6) | Средневзвешенное значение физического износа конструктивного элемента здания, % |
| 1. Фундаменты | 11,2 (40 · 28/100) | ||
| 2. Стены | 4,5 | ||
| 3. Перекрытия. | 3,2 | ||
| 4. Крыши | 1,2 | ||
| 5. Полы | 9,2 | ||
| 6. Проемы | 0,8 | ||
| 7. Отделочные работы | 0,4 | ||
| 8. Санитарно-технические и электротехнические работы | 2,8 | ||
| 9. Прочие работы | 0,3 | ||
| Итого | 33,6 | ||
| Физический износ здания, % | 33,6 |
3. Определение функционального износа.
Функциональный износ определяется устранимыми функциональными недостатками (т.е. устранимым функциональным износом). Определение функционального износа осуществляется табличным способом (таблица 3.2.7).
Таблица 3.2.7
| Мероприятия по устранению функциональных недостатков здания | Сумма затрат на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения), тыс. руб. | Сумма затрат на добавление необходимых элементов при строительстве здания в прошлом (стоимость восстановления), тыс. руб. | Устранимый функциональный износ, тыс. руб. |
| 1. Установить систему кондиционирования | |||
| 2. Установить охранную систему видеонаблюдения | |||
| 3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения | |||
| 4. Оборудовать офисное помещение | |||
| Итого | |||
| Устранимый функциональный износ), % | 100 / 7 734 · 100 = = 1,3 % |
Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса, т.е. имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.
4. Определение накопленного износа.
Накопленный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа:
Снак = Сфиз + Сфукц + Свнеш = 33,6 + 1,3 + 0 = 34,9 %.
5. Определяем стоимость земельного участка как произведение площади земельного участка (500 м2) и рыночной стоимости земельного участка за один квадратный метр (3 700 руб. / м2).
Сзем = 500 · 3 700 = 1 850 тыс. руб.
6. Определяем рыночную стоимость складского комплекса затратным подходом:
Сзат = Свосст – (Свосст · Снак / 100) + Сзем = 7 734 – (7 734 · 0,349/ 100) + 1 850 = 9 557 тыс.руб.
3.2.4. Методические по рекомендации по определению согласованной стоимости объекта недвижимости (согласованию частных результатов оценки).
При оценке использованы все три подхода к оценке объекта недвижимости. Поскольку имеются три возможных величины стоимости объекта оценки (частных результатов оценки), то для определения его корректной цены каждому из подходов необходимо придать весовой коэффициент и определить согласованную стоимость объекта. Результаты согласования приводятся в таблице 3.2.8 в следующей форме.
Таблица 3.2.8
| Подход к оценке | Стоимость, тыс. руб. | Вес, % (согласно условиям задачи) | Значения стоимости с учетом веса, тыс. руб. |
| 1. Доходный («в будущее») | 9 097 | 3 184 | |
| 2. Сравнительный («настоящее») | 15 123 | 7 562 | |
| 3. Затратный («в прошлом») | 9 557 | 1 433 | |
| Итого (согласованная стоимость объекта недвижимости) | 12 179 (стр.1 + стр. 2 + стр. 3) |
Таким образом, окончательная (согласованная) стоимость складского комплекса составляет 12 179 тыс. руб.