Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.
По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году – до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.
Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Центрального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при решении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из действующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экспертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следующую степень (таблица 2.2.2).
Таблица 2.2.2
| Вид и наименование риска | Степень риска, баллы | |||||||||
| 1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость) | ||||||||||
| 2. Ликвидности | ||||||||||
| 3. Неполучение арендных платежей | ||||||||||
| 4. Неэффективный менеджмент | ||||||||||
| 5. Криминогенные факторы | ||||||||||
| 6. Финансовые проверки | ||||||||||
| 7. Неправильное оформление аренды |
После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.