Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).
Таблица 2.2.4 Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)
| Территориальный пояс | Объем зданий в м3 | |||
| до 1000 | до 5000 | до 10 000 | свыше 10 000 | |
| а | б | в | г | |
| 21,0 | 15,4 | 12,6 | 7,4 | |
| 22,1 | 16,2 | 13,3 | 7,7 | |
| 23,1 | 16,9 | 13,9 | 8,1 | |
| 24,2 | 17,7 | 14,5 | 8,5 | |
| 26,3 | 19,3 | 15,8 | 9,2 | |
| 37,8 | 27,8 | 22,8 | 13,2 | |
| 42,0 | 30,9 | 25,3 | 14,7 | |
| 44,1 | 32,4 | 26,5 | 15,4 | |
| 56,8 | 41,7 | 34,1 | 19,8 |
Таблица 2.2.5 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах (к таблице 2.2.4)
| Конструктивные элементы | а | б | в | г |
| 1. Фундаменты | ||||
| 2. Стены, перегородки и колонны | ||||
| 3. Перекрытия и покрытия | ||||
| 4. Кровли | ||||
| 5. Полы | ||||
| 6. Проемы | ||||
| 7. Отделочные работы | ||||
| 8. Внутренние сантехнические и электротехнические работы | ||||
| 9. Прочие работы | ||||
| Итого |
Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1,19.
Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69,74.
По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты составляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По результатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.
Величины износа определены экспертным путем в процентах для каждого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).
Таблица 2.2.6
| Наименование элементов здания | Износ конструктивного элемента объекта |
| 1. Фундаменты | |
| 2. Стены, перегородки | |
| 3. Перекрытия | |
| 4. Крыши | |
| 5. Полы | |
| 6. Проемы | |
| 7. Отделочные работы | |
| 8. Санитарно-технические и электротехнические сети | |
| 9. Прочее |
Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам недвижимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести следующие модернизационные мероприятия:
1. Модернизировать систему вентиляции.
2. Установить охранную систему видеонаблюдения.
3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.
4. Оборудовать офисное помещение.
Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).
Таблица 2.2.7
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||||||||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |||||||
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||||||||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |||||||
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||||||||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |||||||
Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).
Таблица 2.2.8
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость объекта.
Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земельного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.