Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом рассмотрим на условном примере. Согласно условиям задачи (см. п. 2.2.1), площадь оцениваемого объекта составляет 500 м2, а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 3.2.5 (студенты выбирают характеристики объектов-аналогов согласно своему варианту из таблицы 2.2.3).
Таблица 3.2.5
| Условный пример | |||||||||||||||
| Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 | Объект-аналог 4 | ||||||||||||
| Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб |
| есть | есть | 16 500 | нет | нет | 13 450 | есть | есть | 12 800 | есть | нет | 12 300 |
Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.
1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Как видно из таблицы 3.2.5, цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-аналогов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Однако у объекта-аналога 1 есть офис и парковка, а у объекта-аналога 2 их нет.
2. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравниваем объекты-аналоги 1 и 2 по их стоимости сделки (Ссд1 и Ссд2):
Коф+парк = Ссд1 – Ссд2 = 16 500 – 13450 = 3 050 тыс.руб.
3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 4:
Коф = 12 800 – 12 300 = 500 тыс. руб.
4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной территории:
Коф+парк – Коф = 3 050 – 500 = 2 550 тыс.руб.
5. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта аналога 1 есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то делается минусовая корректировка:
Сн(оф+парк) = Ссд1 – Кпарк = 16 500 – 2 550 = 13 950 тыс.руб.
6. Поскольку в районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оцениваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где находится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответственно, его стоимость также будет на 5 % дороже):
Сн(мест) = 13 950 · 1,05 = 14 647 тыс. руб.
7. Поскольку годовой рост стоимости объектов данного вида недвижимости за период 10 лет составит 65 % (согласно общим условиям задачи, отраженным в п. 2.2.1), то сделаем корректировку на время.
Среднегодовая динамика роста стоимости – 6,5 % (65 /10). Соответственно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырастит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скорректированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит:
Сн = 14 647 · 1,0325 = 15 123 тыс. руб.
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, достаточно близка к цене предложения (по условиям задачи составляет 15 650 тыс.руб.), но на 527 тыс. руб. меньше ее.