КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ

  ЧАСТЬ I. Совершенствование норм гражданского законодательства о недвижимых… Раздел I. Общие положения о недвижимых вещах. 2

ВВЕДЕНИЕ

 

После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК), обеспечившая правовое регулирование статуса и оборота недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число федеральных законов и других нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации.

Однако это интенсивное нормотворчество не только, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости, а, напротив, породило целый ряд прямых противоречий как между ГК и позднее принятыми актами, так и между нормами самих этих актов. Кроме того, в созданном обширном законодательстве о недвижимости имеется немало пробелов, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия основных принципов гражданского права (примером могут служить, в частности, многие положения Земельного кодекса Российской Федерации).

Наряду с этим, почти десятилетняя практика применения ГК судами общей юрисдикции и арбитражными судами выявила ряд вопросов, требующих внесения в ГК уточнений и дополнений.

Очевидно, что дальнейшее развитие и совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы (в силу ее авторитета и разумности) всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.

Руководствуясь этими соображениями и своей обязанностью подготавливать «предложения Президенту Российской Федерации о государственной политике в сфере гражданского законодательства и основных направлениях его совершенствования», Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства поддержал инициативу Исследовательского центра частного права о разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и создал Рабочую группу по ее подготовке, в состав которой вошли авторитетные специалисты - представители Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, регистрирующих и нотариальных органов, а также известные ученые. Перед рабочей группой была поставлена задача: на основе сложившейся правоприменительной практики предложить комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости и на совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, которые охватывали бы необходимые изменения и дополнения как ГК, так и других законов.

Концепция разработана Рабочей группой Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в следующем составе:

Витрянский В. В. – член Совета, заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, доктор юридических наук, профессор (руководитель группы);

Жуйков В. М. – член Совета, заместитель Председателя Верховного Суда РФ, доктор юридических наук, профессор;

Завьялов А. А. – ранее работавший первым заместителем Председателя Московской областной регистрационной палаты;

Иванов А. А. – член Совета, доцент кафедры гражданского права Санкт-Петербургского государственного университета, кандидат юридических наук;

Козырь О. М.– член Совета, начальник отдела Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, кандидат юридических наук;

Маковская А. А. – заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, кандидат юридических наук;

Маковский А. Л. – заместитель председателя Совета, первый заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, доктор юридических наук, профессор;

Сенчищев В. И. – начальник юридического отдела ООО «ДСК Альянс»;

Суханов Е. А. – заместитель председателя Совета, заведующий кафедрой гражданского права Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова, доктор юридических наук, профессор;

Сучкова Н. В. – советник Председателя Федеральной нотариальной палаты;

Чубаров В. В. – ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук.

 

ЧАСТЬ I. Совершенствование норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота

Раздел I. Общие положения о недвижимых вещах

§ 1. Законодательное определение понятия «недвижимая вещь»

Определение недвижимой вещи по действующему законодательству.Помимо некоторых других законов, определяющих понятие «недвижимость» в порядке определения терминов, используемых в текстах соответствующих законов, наиболее общее определение «недвижимости» («недвижимого имущества») содержится в пункте 1 ст. 130 ГК. Охватываемые этим общим определением материальные объекты (по терминологии гражданского права «вещи») определены с использованием разных критериев и различных юридико-технических приемов:

- земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств;

- применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (т.н. «недвижимость по природе» - т.е. всё, что связано с землёй настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) в ст. 130 ГК дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет;

- режим недвижимости распространён, в силу указания закона, и на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами (т.н. «недвижимость по закону»). Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землёй, эти объекты перечислены непосредственно в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК (речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты);

- в ст. 130 ГК содержится также указание о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Ими в настоящее время являются предприятия (ст. 132 ГК), кондоминиумы (ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья») и др.

 

Оценка действующего законодательства.Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК, является достаточно универсальным.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, «… что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…», следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК позволяет говорить о необходимости наличия между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи.

Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.), за исключением разве что участков земли или участков недр. Однако, будучи перенесёнными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.

 

Предложения по совершенствованию действующего законодательства.Определение недвижимой вещи, содержащееся в пункте 1 ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре. Также нет оснований и для того, чтобы вводить в определение недвижимой вещи такой дополнительный признак, как обязательность (подверженность) государственной регистрации самой вещи. Требование государственной регистрации недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременений этих прав (ст. 131 ГК).

Подобный подход соответствует общемировой практике. Кроме того, его обоснованность и последовательность нашли подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. – момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Согласно ст. 6 Закона о государственной регистрации эти права признаются юридически действительными и какой-либо государственной регистрации самой недвижимости только ради признания этих прав не требуется.

 

§ 2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимости (недвижимым вещам)

Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.

Вместе с тем, анализ конкретных норм (в том числе, и ГК) о недвижимом имуществе показывает, что в этих конкретных нормах общие правила о вещах не всегда учитываются без каких-либо серьезных оснований.

 

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Второе. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая… Третье. Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.)… Данную ситуацию следует отличать от той, когда изменяются определенные характеристики недвижимой вещи (размеры,…

Определение круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. 130 ГК

Действующее законодательство и его оценка.Практика применения ГК и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК объектов не отвечает критериям недвижимости и по этой причине должен быть из этой статьи исключен, и, напротив, целесообразно дополнить содержащийся в ней соответствующий перечень рядом объектов.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в… Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесного фонда» речь… Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного…

Ограничение случаев возникновения права общей долевой собственности на недвижимость

 

Действующее законодательство и его оценка

Чаще всего подобные недобросовестные действия имеют место в отношении таких объектов недвижимости, как жилые помещения и земельные участки. В случае с жилыми помещениями нарушаются нормы жилищного законодательства,…

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

 

Раздел II. Регулирование оборота земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества

 

Состояние действующего законодательства

Для гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота характерны следующие черты: 1) существенные различия в круге вещных прав, которые могут возникать на… 2) нормы ГК ориентированы на то, что собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в…

Оценка действующего законодательства

Хаотичность и непоследовательность действующего российского законодательства в части регулирования оборота земельных участков и расположенных на них… Программой социально-экономического развития Российской Федерации на… Земельный кодекс РФ провозгласил в качестве одного из принципов земельного законодательства «единство судьбы земельных…

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

В настоящее время, таким образом, нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия… Это не означает, что юридически земельный участок и здание, расположенное на… Для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в…

Обладание правом на земельный участок как условие первоначального приобретения права собственности на здание, возводимое (возведенное) на участке. Правовые последствия утраты собственником здания прав на земельный участок, на котором здание находится

 

4.1. В качестве общего условия возникновения у лица права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (завершенный или незавершенный строительством) следует признать:

(а) наличие у этого лица права собственности либо иного вещного или обязательственного права на земельный участок, и одновременно

(б) наличие у этого лица права (разрешения) на возведение здания; наличие такого права определяется режимом земель, условиями предоставления земельного участка и административными актами (разрешениями на строительство).

Такой подход корреспондирует положениям действующего законодательства (ст. 222 ГК).

Соответственно, отношения собственности на объект, возводимый по договору подряда на капитальное строительство, между подрядчиком и заказчиком определяются тем, что право собственности на здание как на объект недвижимости (завершенный или незавершенный строительством) может возникнуть только у лица, имеющего права на земельный участок, т.е. по общему правилу только у заказчика по договору подряда на капитальное строительство, поскольку обязанность предоставить для строительства земельный участок лежит на заказчике (п. 1 ст. 747 ГК).

При возникновении права собственности на здание в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК) либо на основании решения суда как на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК), когда это здание расположено на чужом земельном участке, с момента приобретения права собственности на здание у собственника здания должно в силу закона возникать право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, в пределах, необходимых для пользования зданием («право ограниченного владения» - об обосновании этой конструкции см. далее в § 7 настоящего раздела).

4.2. В случае прекращения в установленном законом порядке права собственника здания на земельный участок:

(а) если земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее собственнику, принадлежит последнему на праве аренды (субаренды) или безвозмездного пользования, то в случае прекращения соответствующего договора по любым гражданско-правовым основаниям следует руководствоваться правилами, изложенными в ст. 272 ГК, а до урегулирования отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний должен приобретать в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием (обоснование конструкции «права ограниченного владения» см. далее в § 7 настоящего раздела);

(б) если земельный участок, на котором находится принадлежащее собственнику здание, принадлежит ему на праве собственности, и принудительно изымается у собственника, то в зависимости от основания такого изъятия возможны различные последствия для судьбы здания:

i) если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, когда использование изымаемого участка в соответствующих целях невозможно без изъятия недвижимости, то находящаяся на нем недвижимость выкупается по правилам ГК (ст. 239, 279-282 ГК, ст. 44 ЗК). При этом следовало бы закрепить право собственника изымаемого участка требовать выкупа у него расположенной на этом участке недвижимости и во всех других случаях изъятия участка для государственных (муниципальных) нужд.

Если собственность на здание сохраняется у лица, которому принадлежал выкупаемый земельный участок, у него должно возникать право ограниченного владения и пользования земельным участком (обоснование конструкции «права ограниченного владения» см. далее в § 7 настоящего раздела). При этом в зависимости от того, сохраняется ли изымаемый участок в качестве самостоятельного или присоединяется к другому земельному участку, право ограниченного владения возникает соответственно в отношении ранее принадлежавшего лицу земельного участка или вновь образованного участка.

В качестве «промежуточного» варианта изъятия земельного участка с сохранением в частной собственности расположенной на нем недвижимости может быть рассмотрено разделение являющегося делимым земельного участка (по договоренности сторон, а при недостижении договоренности – судом), если имеются основания полагать, что для удовлетворения соответствующих государственных нужд нет необходимости в изъятии всего участка, который принадлежал частному собственнику. В таком случае собственник может сохранить за собой новый, уменьшенный земельный участок с расположенной на нем недвижимостью (необходимо внести соответствующие изменения в п. 5 ст. 279 ГК, согласно которой возможен выкуп «части» земельного участка).

Такие предусмотренные ГК основания изъятия земельного участка, как использование не в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК) или использование с нарушением законодательства (ст. 285 ГК), расходятся с правилами ЗК, в частности со ст. 44 ЗК, не предусматривающей возможности изъятия земельного участка у собственника в связи с его ненадлежащим использованием. В то же время п. 3 ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», как и ГК, допускает возможность такого изъятия, но отсылает при этом к случаям, предусмотренным Земельным кодексом, а эти случаи в ЗК отсутствуют. Названное противоречие должно быть устранено;

ii) реквизиция или конфискация земельного участка и здания, принадлежащих одному собственнику, исходя из принципа совместного отчуждения этих объектов (п. 4 ст. 35 ЗК), может проводиться только в отношении обоих объектов вместе;

(в) если земельный участок, на котором находится принадлежащее собственнику здание, принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения и изымается у правообладателя, то

i) в случае изъятия участка для государственных (муниципальных) нужд находящаяся на нем недвижимость выкупается по правилам ГК (ст.ст. 239, 279-283); соответственно, возможно достижение соглашения о разделе участка и изъятии отделенной в результате такого раздела части такого участка, что не повлечет необходимости выкупа недвижимости;

ii) если же земельный участок изымается ввиду ненадлежащегоиспользования (ст.ст. 239, 287 ГК, пункт 2 ст. 45, ст. 54 ЗК), то для этих случаев следует непосредственно в законе четко установить механизм и процедуры отчуждения здания, принадлежащего на праве собственности лицу, у которого земельный участок изымается в связи с его использованием не по назначению или с нарушением законодательства.

При этом в обоих случаях (i, ii) при наличии условий, указанных в ст. 239 ГК, у лица, чье вещное право на земельный участок прекращается, может быть сохранено право собственности на здание, т.к. в этом случае не происходит «отделения» права собственности на здание от права собственности на земельный участок, поскольку права собственности на участок у собственника здания не было.

Оборот зданий (сооружений) и земельных участков, на которых они расположены, если эти объекты принадлежат одному собственнику

При последовательном проведении принципа «единой судьбы» здания и земельного участка, принадлежащих одному собственнику, необходимо различать… При совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или… Если совершается сделка, которая влечет или может повлечь отчуждение одного из нескольких зданий на земельном участке,…

Оборот зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке

Принцип свободы распоряжения собственником здания своими правами на земельный участок является зеркальным отражением принципа свободного… Закрепляя право собственника здания свободно распоряжаться этим имуществом,… во-первых, установить, что ни свои права на чужой земельный участок, ни свое здание собственник не вправе отчуждать по…

Право ограниченного владения земельным участком

Для всех случаев, когда права собственности на земельный участок и на расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по… Если в процессе гражданского оборота возникнет ситуация, когда право… Названное право не может быть использовано в случае, когда земельный участок предоставляется под застройку, поскольку…

Раздел III. Специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества

 

Правовой режим объекта незавершенного строительства

До принятия Закона о государственной регистрации вопрос о признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал большое количество… Однако, очевидна настоятельная потребность в дальнейшей детализации на уровне…  

Правовой режим предприятия и технологического комплекса недвижимого имущества

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть… Права на предприятия (их возникновение, переход, обременения) как на…  

Оценка действующего законодательства

Второе. Специальные правила Закона о государственной регистрации, установленные в отношении регистрации прав на предприятие, содержат в себе… Третье. Действующее законодательство регулирует такие гражданско-правовые… а) в отношении определения состава предприятия;

Правовой режим жилых и нежилых помещений в здании

Действующее законодательство рассматривает как жилые помещения (ст.ст. 288, 289 и др. ГК), так и нежилые помещения (ст. 1 Закона о государственной… Предложения по совершенствованию действующего законодательства.Основной… Жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых,…

ЧАСТЬ II Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и форма сделок с ним

Раздел I. Правовое значение государственной регистрации

Действующее законодательство

Действующее российское законодательство определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующим образом: Во-первых, в Законе о государственной регистрации говорится о государственной… Во-вторых, Согласно Гражданскому кодексу РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним…

Оценка действующего законодательства

 

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

В законодательстве необходимо прямо закрепить ряд положений, определяющих и раскрывающих сущность и значение государственной регистрации, а точнее,… Во-первых. Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием… Запись в ЕГРП не заменяет и не подменяет существующее гражданско-правовое основание возникновения, изменения,…

Раздел II. Предмет государственной регистрации

Действующее законодательство и его оценка

Действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет (1) права на недвижимое имущество, (2) сделки с недвижимым… Существующее законодательное регулирование в том, что касается предмета… Во-первых, определенное несоответствие заложено уже в самой ст. 131 ГК, устанавливающей обязательность государственной…

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Предметом государственной регистрации должны быть признаны: 1) субъективные гражданские вещные права в отношении объектов, признаваемых… - право собственности (право владения, пользования и распоряжения своей недвижимой вещью наиболее абсолютным…

Раздел III. Форма и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

Действующее законодательство

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом могут совершаться: 1) в устной форме (например, договор аренды земельного участка на срок не… 2) в простой письменной форме:

Оценка действующего законодательства

Государственная регистрация призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц, и в… Введение государственной регистрации сделок с недвижимостью привело к… 1) государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни их которых свойственны государственной…

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Второе. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную… Третье. В случаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма… Четвертое. Одновременно в целях сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией…

ЧАСТЬ III Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

 

Раздел I. Структура органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, их функции и статус работников

Действующее законодательство и его оценка

На сегодняшний день в сфере регулирования оборота недвижимого имущества участвуют: (1) учреждения юстиции по государственной регистрации прав (далее… Учреждения юстиции действуют в соответствии с Законом о государственной… Органы кадастрового учета действуют в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» в…

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Сложившаяся система нуждается в совершенствовании путем приведения ее в соответствие с требованиями современного законодательства. Предлагается… Федерализация системы должна способствовать формированию единой практики в… Кроме того, предлагается наделить центральный орган полномочиями по отмене отказов и приостановлений учреждений…

Раздел II. Требования, предъявляемые к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядку его ведения

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Первое. Необходимо установить жёсткую последовательность заполнения реестра:

описание объекта и его публично-правового режима, включая описание так называемых «публичных сервитутов», градостроительных ограничений, целевого назначения жилых помещений и т.д. и т.п.;

запись о регистрации права собственности;

запись о регистрации иных ограниченных вещных прав как обременений;

запись о регистрации иных гражданских прав, подлежащих государственной регистрации и не относящихся к числу вещных прав;

запись (отметка) о фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, в отношении которых законом установлена обязательность внесения таких записей в ЕГРП.

Следует установить правило о том, что все подразделы реестра заполняются строго последовательно.

Второе. Необходимо решить вопрос о внесении записей о правах, возникших до введения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Необходимо установить срок для внесения таких записей и, вероятно, пониженную ставку оплаты (или предусмотреть вообще освобождение от таковой). Также целесообразно установить обязанность по внесению записей относительно всех ранее возникших прав в течение некоего определённого срока, по истечении которого внесение записей о таких правах может быть осуществлено только после подтверждения их судом.

Третье. Необходимо, как определено в части I Концепции, уточнить положения, касающиеся возникновения права собственности на объект, не завершённый строительством. Следует признать за заказчиком право требовать внесения записи о своём праве собственности на объект, не завершенный строительством, в любое время в случае приостановления строительства, вне зависимости от состояния объекта, с отражением, однако, в соответствующем (описательном) подразделе ЕГРП факта нахождения объекта в стадии строительства.

Четвертое.Процедура регистрации должна носить универсальный характер и, поскольку при регистрации любого права одной из сторон договора данному действию, как правило, соответствует прекращение права (правомочия) другой стороны, предлагается осуществлять регистрацию на основании заявления обеих сторон, за исключением регистрации на основании судебных актов, что не исключает юридической экспертизы основания для регистрации.

Следует разрешить вопрос о необходимых и достаточных условиях для осуществления регистрации, т.е. о перечне действий, которые должны совершить стороны до осуществления государственной регистрации. Предлагается закрепить в законодательстве принцип, что никаких иных действий, необходимых для регистрации права, кроме заявлений сторон, не требуется.

[1] См.: Советский энциклопедический словарь. 4-е изд, испр. и доп. М., 1990. С. 233.

[2] До 1 января 2006 года право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может принадлежать также и унитарным предприятиям. Без ограничения срока это право может сохраняться за гражданами, приобретшими его по основаниям, предусмотренным ранее действовавшим законодательством.

[3] По существу – право, аналогичное праву оперативного управления за тем исключением, что субъекту права оперативного управления в отношении имущества, приобретённого за счёт разрешённой собственником самостоятельной хозяйственной деятельности, принадлежит правомочие самостоятельного распоряжения, в то время как распоряжение земельным участком, принадлежащим на праве постоянного (бессрочного) пользования, в любой форме прямо запрещено нормой п. 4 ст. 20 ЗК.

[4] «Право следования» возникает по действующему законодательству также при залоге (ипотеке), аренде и ссуде. Однако, поскольку право залога и право владения предлагается рассматривать в качестве самостоятельных оснований для регистрации, в таком же качестве предлагается рассматривать и права получателя ренты. Поскольку оборотной стороной «права следования» является возможность обращения вещи вне зависимости от согласия субъекта такого права, являющегося одновременно стороной обязательственного отношения, то в тех случаях, когда соответствующего указания в законе не имеется, следовало бы прямо установить, что правила главы 24 ГК к таким случаям не применяются.