ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Недвижимость (недвижимое имущество)- земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Real estate, Realty). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся земельные… К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего…

СТРУКТУРА РЫНКА

1)жилье (жилые помещения): квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи);

ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, СВЯЗАННЫЕ С АНАЛИЗОМ РЫНКА

Маркетинг недвижимости - вид деятельности, имеющий целью определение потребностей рынка в конкретных видах объектов недвижимости и включающий в себя… Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения…

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ЦЕЛИ И ЭТАПЫ

Каждая из выделенных в определении 7 - частных целей анализа рынка является самостоятельным направлением деятельности, включающим свой ряд задач,… Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование стоимости… Прогнозирование стоимости, как и прогнозирование состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности…

Анализзаконодательной и нормативной базы

Анализсостояния корпоративной деятельности(ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)

Анализобъема и структуры предложения, спроса,соотношения спрос/предложение

Анализобъема и структуры сделок,отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд

Анализценовой ситуации на первичном и вторичном рынке

Прогнозированиеконъюнктуры рынка

Анализ ценовой ситуациивключает следующие этапы:

Типизацияобъектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)

Исследование влиянияпараметров качества и размеров на цену

Исследование влияниярасположения на цену

Оперативная оценкастоимости

Анализсостояния рынка

Изучениеэкономической ситуации в регионеи макроэкономической ситуации в стране

Анализ доступности и ликвидностивключает: Анализхарактера развития и состояния экономикирегиона Анализдемографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе…

СТОИМОСТЬ, ЦЕНА. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА

ПОНЯТИЕ О СТОИМОСТИ И О КАТЕГОРИЯХ ЦЕНЫ

Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично – по ньюансам содержания. Рыночная стоимостьобъекта недвижимости - наиболее вероятная цена, за которую… Рыночная стоимостьобъекта недвижимости- цена, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец, причем ни…

Рекомендуемая терминология

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

· физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города); · социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение; · экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости…

ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Типизация квартир по качеству

Наиболее распространенной является классификация квартир по типам в зависимости от характеристики жилого дома: · 5-этажные панельные ("хрущевки"); · 9-этажные панельные;

Типизация квартир по размеру

По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:

1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м); 2-комнатные (44-56 кв. м); 3-комнатные (57-78 кв. м); 4-комнатные и более (более 100 кв. м).

Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице.

Средняя общая и жилая площадь квартир, кв.м

  общая жилая общая жилая общая жилая 5-этажный … В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв.… Кроме того, выше было показано, что вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости…

Типизация квартир по местоположению

Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных по городу следует разделить по административным районам городов, затем рассмотреть территориально-экономическое зонирование, районирование с учетом географических условий, экономико-экологических критериев,

Результаты типизации жилья по качеству и местоположению рекомендуется зафиксироват в табличной форме.

Результаты районирования территории

Результаты типизации жилья по качеству

    Макс, этажность    

ДАННЫЕ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ

Жилищный фонд

Материальную основу рынка жилья составляет жилой фонд, а точнее - та его часть, которая находится в частном владении (прежде всего… Жилищный фонд- это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм… · многоквартирные жилые дома; индивидуальные жилые дома;

Новое жилье

Ввод нового жильяслужит материальной базой первичного рынка жилья и в дальнейшем - дополнением вторичного. Характеристики ввода жилья аналогичны характеристикам приватизации: объем (темп) ввода, структура нового жилья по качеству и местоположению. С точки зрения анализа рынка эти характеристики могут измеряться теми же единицами, что и аналогичные характеристики приватизированного фонда.

ДАННЫЕ О ЦЕНАХ

Обработка листингов и данных о сделках позволяет получить не только данные о ценах, но и такие характеристики рынка, как: ·объем предложения - число квартир, поступивших на продажу за определенный… ·структура предложения - доля (процент) квартир различных типов (по качеству, размеру, местоположению) в общем объеме…