Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.[22]

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.[23] В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота».

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, не исчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности.[24]

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы[25], что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что «в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – «сложная вещь» по ст. 134 ГК»[26].

Существует два подход к понятию недвижимости. Первый –законодательный, сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй – концептуальный, представлен в проекте Концепции развития граж­данского законодательства о недвижимых вещах (далее Концепция), подготовленном рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодифика­ции и совершенствованию гражданского законода­тельства.

Что касается действующего гражданского зако­нодательства России, то предметом его гордости явилось восстановление в ГК понятия недвижимос­ти, отсутствовавшего на протяжении нескольких десятилетий. Статья 130 ГК, помещенная в главе об объектах гражданских прав, была названа «Недви­жимые и движимые вещи». Как отмечает исследователь Л. Щенникова, этой статьей в начале 90-х гг. действительно гордились. Справедли­вость восторжествовала и понятие, исключенное из законодательного оборота, было заслуженно вос­становлено. Российский законодатель в ст. 130 ГК объединил два подхода к определению понятия недвижимости. Во-первых, предложил некую общую дефиницию, заявив, что это объекты прочно связан­ные с землей, то есть такие, перемещение которых не­возможно без несоразмерного ущерба их назначе­нию. Во-вторых, дал примерный перечень недви­жимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объек­ты, леса, многолетние насаждения, здания, соору­жения, суда (воздушные, морские, внутреннего вод­ного плавания), космические объекты. Статья 130 ГК была дополнена в перечне объектов иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами. Девятилетний период действия ГК позволил по­смотреть на нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила их несогласованность и недостаточность. Вот почему было решено создать Концепцию развития гражданского законодательст­ва о недвижимых вещах, в которой первым вопро­сом следовало бы рассмотреть само понятие недви­жимости, его достоинства и недостатки. Что же предложили нам авторы проекта Концепции?

Во-первых, достаточно много внимания они уде­лили разделению единого понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по закону». К недвижимости по природе они отнесли все те объекты, связанные с землей настолько проч­но, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Отсюда последовал любо­пытный вывод, заключающийся в том, что земель­ный участок — это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о его неразрывной связи с самими собой. Недвижимость по закону с точки зрения Концепции, это все те объекты, на ко­торые распространен режим недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.

Во-вторых, в Концепции заявлено, что определе­ние недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре.

В-третьих, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолет­ние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст. 132 ГК.

В-четвертых, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного граж­данского закона некоторые дополнения в виде ком­плекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также объектов незавершенного строительства.

Л. Щенникова сожалеет, что разработчики Концепции не дали новую формулировку ст. 130 ГК, которая получилась бы в результате реализации их видения категории недвижимости. Потому, что сразу обнажи­лись бы ошибки этого видения. «Перед нами бы предстал куцый (секвестированный до минимума наименований) и конъюнктурный (по заказу теку­щей правоприменительной практики) перечень не­движимых вещей с сохраненным общим, очень не­удачным определением, с которым сегодня букваль­но мучается правоприменительная практика», - пишет исследователь. Какие же положения из «концептуального видения» представляются не совсем удачными?

Во-первых, плохо то, что Концепция призванная навести порядок, обеспечить четкость в используе­мой терминологии, с первых своих страниц делает все наоборот. В рассуждениях о недвижимости по закону и по природе все доводится до абсурда ут­верждением, что земля не есть недвижимость по своим естественным свойствам. «Зачем было засо­рять концептуальный подход терминологией ничего не поясняющей, а, наоборот, запутывающей читате­ля, - спрашивает Л. Щенникова. Более того, любому юристу понятно, что недвижимость - это понятие законодательное, за­коном рожденное, им же изменяемое и, как показа­ла российская практика, отменяемое. Соответствен­но только законодатель может себе позволить выде­лить группу объектов недвижимости, назвав их не­движимостью по природе. Именно так сделал зако­нодатель во Франции. Среди групп объектов недви­жимости Французский Гражданский кодекс поста­вил на первое место недвижимость по природе, от­неся к ней земельные участки, строения, ветряные мельницы, урожай на корню. Если так хотелось раз­работчикам Концепции заимствовать французский опыт, они могли бы предложить сформулировать и в российском кодифицированном законе специфи­ческую группу объектов недвижимости по природе. При этом необходимо было бы конкретизировать разновидности с учетом российской действитель­ности и современного уровня развития техники. Не списывать же у французов их ветряные мельницы и урожай на корню.

Во-вторых, пишет Л. Щенникова, никак нельзя согласиться с утвержде­нием разработчиков Концепции о том, что опреде­ление недвижимой вещи ст. 130 ГК не нуждается в пересмотре. «Здесь они противоречат сами себе или несколько лукавят. Как было подчеркнуто нами выше, действующая редакция ст. 130 ГК включает в себя и общий подход, и непосредственно перечень объектов. Изменяя, причем существенно, перечень объектов недвижимости, Концепция тем самым не может не изменять само легальное понятие. Дейст­вительно неизменным при этом остается та часть ст. 130 ГК, которая повествует о прочно связанных с землей объектах, перемещение которых невоз­можно без несоразмерного ущерба их назначению». Однако еще в XIX в. цивилистической науке было очевидно, что критерий этот очень ненадежный. В. Синайский в «Русском гражданском праве», на­писанном век назад и переизданном сегодня, писал, что его нельзя принимать во внимание «при успехах современной техники в перемещении предметов»[27]. Успехи в перемещении предметов се­годня преумножились, а вот определение, которое еще век назад считалось ненадежным, авторы Кон­цепции предлагают оставить прежним.

Представляется, что это самая неудачная часть ст. 130 ГК. И, кстати, законодатели других стран избирают иной путь. Они не предлагают общую формулу понятия недвижимости, а дают перечень объектов, при этом их классифицируя.

Так, французский Гражданский кодекс выделяет в первой группе земельный участок, строения, уро­жай на корню, во второй - помещенные на земель­ный участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей - вещи, присоединенные к земле гипсом или цементом.

Германское Гражданское уложение также не со­держит определения, а, образно говоря, работает с видами недвижимости, предлагая классификацию вещей. Здесь выделяются существенные составные части земельного участка в виде «произрастаний земли», растений, а также его принадлежности в виде промышленного оборудования, сельскохозяй­ственного инвентаря.

Англо-американское право при всей своей спе­цифике судебных прецедентов также склоняется к созданию неких перечней, но уже в судебной прак­тике. Так, к fixture (наглухо приделанным предме­там) суды отнесли котлы, двигатели, театральные кресла, светильники, каменные вазы, садовые ска­мейки. Кстати, и наша российская история свиде­тельствует о справедливости такого подхода. Статья 384 (Т. X Свода Законов Российской Империи) фор­мулировала именно перечень недвижимых имуществ, относя к ним земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Вот по­чему в данном случае не стоит упражняться в эло­квенции, придумывая универсальное определение недвижимости, тем более придавать ему законода­тельное значение.

В-третьих, вызывает большие сомнения после всех произведенных исключений и добавлений перечень объектов недвижимости, предлагаемых Концепцией. Можно условно выделить десять групп объектов недвижимости в действующем граждан­ском законодательстве:

· земельные участки,

· участки недр,

· обособленные водные объекты,

· леса,

· многолетние насаждения,

· здания,

· сооружения,

· суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),

· космические объекты,

· предприятия.

Авторы Концепции оставляют из них меньше половины:

· земельные участки,

· участки недр,

· здания,

· соору­жения.

При этом в список добавили комплекс не­движимого имущества, помещения (жилые и нежилые), а также объекты незавершенного строительства. В результате перечень оказался уре­занным, а логика его построения пострадала.

А здесь без логики, думается, никак не обойтись. Ведь само понятие недвижимости формировалось в строгой логической последовательности как земля, ее составные части и принадлежности. Обратимся к французскому законодательству, там эта самая ло­гика присутствует, поскольку первоначально выде­лен земельный участок со строением и урожаем, к нему плюсуется то, что на участок субъекты гражданского права помещают (семена, животные, голуби, кролики – ст. 524 французского Гражданского кодекса), а также то, что к нему присоединяют (ст. 525 того же Кодекса). В немецком законодатель­стве также прослеживается логика выделения пред­метов, составляющих земельный участок, а также его принадлежностей.

Наша российская дореволюционная цивилистика в лице В. Синайского подчеркивала, что истинным критерием понятия недвижимости является крите­рий «составной части земли и ее принадлежностей». Отсюда следовал вывод, что эти составные части надо перечислить, установив для них соответствую­щий правовой режим[28].

В. Синайский учил, что очень важно разли­чать составные части и принадлежности, так как первые всегда разделяют юридическую судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают (если обратное не оговорено) одинаковость юридической судьбы с главной вещью.

Авторы же Концепции не только не прописали правовой режим составных частей земли, тех же лесов, водных объектов, но и вообще исключили их из списка. Как говорится, с глаз долой, из сердца вон, и не надо думать о каком-то специфическом правовом режиме. Л. Щенниковой представляется, что об этом надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких «произрастаний земли», как леса. Именно леса составляют особую специфику, явля­ясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями, как говорили дореволюционные ци­вилисты, «по предварению».

Думается, что авторы Концепции, решая, можно сказать, сиюминутные задачи, поставленные сегод­няшней практикой, в отношении, например, объек­тов незавершенного строительства (включив их в список), или предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне как раз концептуальный мо­мент - по какому принципу это делать. В результате можно упустить очень важные объекты недви­жимости, представляющие собой «существенные составляющие части земли», «существенные состав­ляющие части здания» и, соответственно, упустить очень важную задачу определения их правового ре­жима.