По договору найма жилья одна сторона – собственник имущества /наймодатель/ передает или обязуется передать другой стороне /нанимателю/ жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
К договору найма жилья, кроме найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения ГК.
Договор найма жилья заключается в письменной форме.
Предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть.
Помещение должно быть приспособленным для постоянного проживания в нем.
Наниматель жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользоваться имуществом, которое обслуживает дом.
Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица.
Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.
В случае смены собственника жилья, переданного в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.
. Наниматель обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранение жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не имеет права производить перестройку и реконструкцию жилья без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если другое не установлено договором найма.
В договоре найма жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности относительно использования жилья.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.
Если нанимателями жилья являются несколько лиц, их обязанности по договору найма жилья являются солидарными.
Порядок использования жилья нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора – устанавливается по решению суда.
Наниматель и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, имеют право по их взаимному соглашению и по соглашению с наймодателем вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем.
Лица, которые вселились в жилье, приобретают равные с другими лицами права пользования жильем, если другое не предусмотрено при их вселении.
Наниматель и лица, которые постоянно проживают с ним, по их взаимному соглашению и с предварительным уведомлением нанимателя могут позволить временное проживание в помещении другого лица без взимания платы за использование жилья (временные жильцы).
Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользоваться жильем.
Временные жильцы должны освободить жилье после истечения согласованного с ними срока проживания или не позднее 7 дней со дня предъявления к ним нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения.
Текущий ремонт жилья, переданного в наем, обязан осуществлять наниматель, если другое не установлено договором.
Капитальный ремонт жилья, переданного в наем, обязан осуществлять наймодатель, если другое не установлено договором.
Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в наем, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия нанимателя.
Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма жилья.
Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.
Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если другое не установлено договором.
Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья.
Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, наниматель вносит его ежемесячно.
Договор найма жилья заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на 5 лет.
В случае истечения срока договора найма жилья, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок.
Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или других условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок.
В случае продажи жилья, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.
По требованию нанимателя и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и по согласию наймодателя наниматель в договоре найма жилья может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, которые постоянно проживают вместе с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или отбытия его из жилья нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, которые постоянно проживали с бывшим нанимателем, или, по согласию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилья остается действующим на первоначальных условиях.
Наниматель жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.
Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.
Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилье за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более 2 раз;
- разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для восстановления жилья.
Если в течение срока, указанного судом, наниматель не ликвидирует допущенные нарушения, суд по повторному иску наймодателя выносит решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на 1 год.
Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требования наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи.
Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за 2 месяца.
Если наниматель жилья или другое лицо, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематично нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушения.
Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма жилья.
В случае расторжения договора найма жилья наниматель и другие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.