Определение морального износа недвижимости при ее оценке

Анализы отчетов по оценке и переоценке собственности, выполненные различными специалистами и организациями, показал, что потеря стоимости объекта определяется только по физическому износу. Практически отсутствуют в отчетах исследования в потере стоимости за счет морального износа и это в то время, когда вся собственность морально устарела.

Также чрезвычайно редки случаи оценки внешнего или экономического износа. Оценщику, в особенности тому, который имеет базовое экономическое образование, бывает проще "поиграть" ставкой дисконта, чем проводить исследование для обоснования внешнего износа, вызванного снижением рыночной привлекательности объекта (например, образование трущеб в центре города).

Объекты недвижимости подвержены износу (устареванию), физическому (ухудшение прочностных, деформационных, теплофизических и других параметров в элементах эксплуатируемой длительное время недвижимости). Особенно заметно проявляется устаревание в короткоживущих элементах (окна, двери, сантехническое, электротехническое и другое инженерное оборудование зданий). Если срок долгоживущих элементов составляет 100 – 150 лет, то у короткоживущих элементов срок жизни не превышает 30 лет.

Элементы зданий, решающие их теплозащиту: окна, двери, стеновое ограждение, если последнее выполняет теплотехнические функции, когда каркас выполняет конструктивные требования, относятся к короткоживущим элементам недвижимости. Однако к физическому устареванию ограждающих конструкций добавляется функциональное (моральное) устаревание, обусловленное несоответствием возросших требований по теплозащите, инсоляции, звукозащите уровнем качества стекла, отделки фасадов и других.

Определение морального износа собственности представляет непростую задачу. Если этой собственностью является оборудование, то моральное устаревание может быть определено через разницу в первоначальной стоимости с учетом индексации и рыночной стои-мостью на момент его продажи. При определении потери стоимости недвижимости за счет морального износа наиболее правильным нам представляется следующий способ: определить функциональное несоответствие оцениваемого объекта, составить перечень конструктивных, технологических, изоляционных и других меро-приятий для обеспечения соответствия здания предъявляемым требо-ваний цивилизованных норм, целесообразных к применению для данной недвижимости. На основании этого перечня несоответствия, разрабатывается проект реконструкции (или ремонта) и составляется смета затрат, которая может в определенной мере оценивать мора-льный износ недвижимости.

Например, несоответствие недвижимости, предъявляемым функ-циональным требованиям по теплозащите может быть определено следующим образом:

разрабатывается смета на третью нитку остекления, на герметизацию стыков, в которых по результатам тепломониторинга были устано-влены наиболее интенсивные утечки тепла. Стоимость работ по этой смете есть первое приближение к определению морального износа недвижимости. Оконные заполнения являются короткоживущими элементами недвижимости и их замена практически всегда целесо-образна. Срок окупаемости такого проекта для условий Хакасско-Минусинской котловины, где наблюдается интенсивный съем тепла со здания, составляет от 3 до 5 лет.

Фундаменты здания являются наиболее долгоживущим элемент-ом недвижимости (надежность их работы наиболее высока). В то же время оценка грунтовых условий с заданным нормируемым шагом геологических выработок обладает наибольшим риском, чем и обусло-влен чрезмерный запас в проектировании оснований и фундаментов.

Если разбирать в качестве примера жилой дом с продольными несущими стенами, то в преобладающем большинстве случаев закла-дываются ленточные фундаменты из блоков. При этом теряется до 15% площади в подвале и, главное, - исключаются технологические возможности в разнообразии его использования.

С развитием рыночных отношений такое моральное устаревание в устройстве подземной части недвижимости частично устраняется при стремлении ее максимально использовать в центральной части городов и, конечно, трудно разрешимую, но инженерно осуществимую задачу по переводу подвалов и первых этажей из конструктивной стеновой схемы в каркасную (в которой будет наиболее эффективно эксплуати-роваться недвижимость). Специалисты выполняют такую реконстру-кцию. Стоимость работ по этой реконструкции есть моральный износ первоначального проекта (при устройстве ленточных фундаментов в подвале).

Аналогично к моральному износу может быть отнесено в подземной части необоснованно малое по конструктивным сообра-жениям заглубление фундаментов.

Если в 80-е годы мы стремились снизить затраты на устройство фундаментов, уменьшением глубины их заложения, то сейчас это вылилось в моральном устаревании такого решения. Недостаточная высота подвальной части, обусловленная минимальной глубиной за-ложения фундаментов, приводит к тому, что предприниматели начи-нают убирать бетонные полы в подвалах (чтобы увеличить высоту этого помещения для наиболее выгодного его использования). Это, в свою очередь, приводит к необходимости заглубления фундаментов, либо закрепления грунта под подошвой фундамента или других конст-руктивных решений, допускающих выборку грунта в подвале. Могут быть запросы предпринимателей о заглублении пола подвала ниже су-ществующей отметки подошвы фундамента.

Если в настоящее время мы считаем неэффективное использова-ние недвижимости ее износом, то вполне вероятно через 50 лет эколо-ги нас будут за это критиковать - чрезмерная плотность застройки, загазованность приведут к ухудшению потребительских качеств не-движимости. Но это вопрос открытый. А сегодня уже ясно несоотве-тствие конструктивной схемы подвальной части зданий старой заст-ройки и необходимостью максимального использования объема этой подвальной части.

Моральный износ второй формы определяется по формуле: М2=(С/В)*100, где С- стоимость возведения лоджии, руб.

В- стоимость недвижимости на момент оценки или реконструкции, руб.

Mi- моральный износ второй формы, %.

К функциональному устареванию короткоживущих элементов можно отнести кровли из рулонных материалов. Известно, что проблема ремонта таких видов кровель стоит очень остро на современном этапе. В среднем кровли из мягких материалов служат от 1,5 до 3 лет без ремонта при расчетном сроке службы 15 лет. Здесь интересен переход физического износа в моральный. Физический износ заключается в недолговечности материала. Моральный износ получается в резуль-тате несоответствия технологического решения уровню технологии производства кровельных работ современным требованиям. Следо-вательно, замена рулонной кровли плоской конструкции на скатную кровлю устраняет одновременно и физический, и моральный износ. Но если предыдущая проблема носила двоякий характер, то функциона-льное устаревание самой плоской кровли заключается в невозможно-сти качественной эксплуатации чердачного помещения, которое имеется в скатных кровлях. Надстройка мансардных этажей позволя-ет снизить энергозатраты на отопление здания, позволяет снизить на 25-30% себестоимость дополнительного жилья, а затраты на строи-тельство мансардных помещений и новых кровельных покрытий сни-зят проблему функционального устаревания здания.

Моральный износ в этом случае считать с учетом физического износа кровли по формуле:

Ио=Иф+М-(Иф*М/100),

где Ио - общий износ;

Иф - износ физический;

М - моральный износ определяется как сумма затрат на устройство мансардных помещений.

Просветительская работа в этом направлении необходима сейчас, так как при новом строительстве не должны быть допущены ошибки в проектировании подземной части жилых зданий, не должны выходить в жизнь морально устаревшие проекты.

Так, например, в центре г. Абакана (столицы республики Хакасия) строится жилой девятиэтажный дом с магазином на первом этаже. По геологическим и гидрогеологическим условиям глубина заложения подошвы фундамента - 5,3 м, а пол подвала проектировщики старой "закалки", не знающие "философии" доходного метода оценки недвижимости, запроектировали на - 3,0 м. Таким образом, после монтажа ж/б подушек и блоков фундамента они предложили засыпать на глубину 2,3 м грунтом (который необходимо привезти), чтобы выполнить подвальную часть высотой 2,7 м. Заказчик в лице муниципального жилищного фонда г. Абакана также поддерживает решение проектного института, и только обращение непосредственно к предпринимателю, оплачивающему все работы, позволило принять решение по уменьшению объема засыпки грунта и увеличению объема помещения подвальной части здания на 500 м³.

В данном случае моральным износом является незнание прое-ктировщиками азов доходного метода (в подвальной части оценка недвижимости должна быть произведена не по площади, а по объему).

Мнение оппонентов о неэффективности излишней высоты подвального помещения было снято обоснованием эффективной возможности использования стеллажей с автоподъемниками.

Аналогичный пример морального устаревания знаний, приводящих к созданию морально устаревших проектных решений, касается недо-статочного объема информации для объективной оценки грунтовых условий и выбора рациональных конструкций фундаментов. Так для обоснования наиболее эффективной конструкции свайных фунда-ментов - свай колонн, необходимо иметь не только обширный объем информации о геологическом строении участка строительной пло-щадки, но и возможность строительной организации по приобретению современной техники для точного погружения свай - колонн.

Если инженер-строитель не будет обладать знаниями эффе-ктивного использования недвижимости, жизненный цикл такого товара, например, как сваи -колонны, останется на стадии внедрения, а строительный рынок будет поглощен иностранными фирмами.

Таким образом, функциональное или моральное устаревание определяется как потеря стоимости в результате факторов, присущих самой собственности, вызванных прогрессом в изменении и развитии технологии, в том числе функциональных требований.

Если первый пример - недостаточная теплозащита окон касается эксплуатационного устаревания в виде текущей стоимости будущих избыточных операционных затрат, то второй пример с про-дольными несущими стенами затрагивает избыточные капитальные затраты и потерю будущих доходов из-за нерационального проектирования и строительства неэффективной собственности.

Третий же пример морального износа проектных решений - возможную потерю собственности - в виде определенного объема подвального помещения обусловлен недостаточным уровнем знаний рыночных отношений проектировщиками школы застойного периода. Сваи - колонны с высоким ростверком позволят не только снизить стоимость строительства.

Объективная оценка стоимости недвижимости с обязательным учетом ее морального износа является стимулом для совершенствования собственности. Отсюда вытекает вывод: «Улучшая недвижимость - улучшаем жизнь». Жизнь без совершенствования всех видов собствен-ности не будет нести прогрессивного характера.