Проблема пятиэтажек. В Москве на сегодняшний день насчитывается в сложности около 190 млн м2 жилой площади.
Реконструкции подлежит 36,5 млн м2 жилья, из которых 7,5 млн м2 определены под снос. В пятиэтажках проживает около 1,5 млн чел. Постановлением Правительства Москвы 876 от 24 октября 1995 г. запланирована широкомасштабная реконструкция районов пятиэтажной застройки, см. карту 3 прил. 17 . Согласно этому документу, за период с 1996 по 2000 г. должно быть построено 5 млн м2 жилья, что, по расчетам специалистов, позволит путем расселения освободить только 7 -8 всего пятиэтажного фонда столицы.
Последние пять лет проблемные статьи по реконструкции пятиэтажек постоянно выходят в московских газетах и журналах. Массовое строительство пятиэтажек началось в конце 50-х годов и было оправданно за военные и первые послевоенные годы в чисто потребительском плане наша страна очень сильно отстала от всего мира. Интерьеры, тип жилья - все это уже не соответствовало потребностям советских людей.
Это было время, когда старые буковые шкафы выбрасывались и покупались фанерные, но нового дизайна, и т. п. Люди радовались пятиэтажкам не только потому, что они выезжали из коммуналок, но и потому, что жилище стало совершенно другим большие окна, прямые графичные фасады, новые микрорайоны. По тем временам это действительно было передовое слово в отечественном градостроительстве и в смысле потребительских качеств жилья, и в смысле развития городской среды, см. прил. 18. Ведь в Москве долгое время ничего не строилось, люди жили в подвалах, в деревянных бараках, коммуналках, а сталинские дома предназначались для немногих избранных граждан.
Перед нашими градостроителями стояла задача в короткий срок создать так называемый социальный тип жилья, отвечающий двум главным требованиям 1. быть достаточно благоустроенным, благоприятным в санитарно-гигиеническом отношении 2. достаточно дешевым и быстровозводимым.
После напряженных поисков подходящих вариантов архитекторы остановились на пятиэтажном типе застройки, потому что такие дома могли функционировать без лифта, использование которого резко удорожало стоимость строительства и эксплуатации. Стандарты самой жилой площади рассчитывались так площадь, которую занимала семья в коммуналке, плюс минимально необходимый набор площадей общественного пользования. Таким образом, малометражность подобных квартир родилась из разделенной на несколько частей площади квартиры в сталинском или хорошем дореволюционном доме. После принятия концепции массовой пятиэтажной жилой застройки архитекторами была разработана художественная база будущих строений, организация прилегающих к ним территорий.
Одним из первых районов массовой пятиэтажной застройки в Москве стал девятый микрорайон Черемушек. Темпы возведения панельных домов были рекордными трехподъездный дом собирался в среднем за один месяц.
Многие дома изготовлялись по технологии прокатных панелей толщина наружной стены 16 см, за которую была получена Сталинская премия. Однако сегодня дома именно этих серий К?7, 2?32, 11?32, см. прил. 18 признаны негодными для дальнейшей эксплуатации, поскольку в них образовались сильные прогибы междуэтажных перекрытий, наблюдается промерзание стен, нарушилась звукоизоляция, пришли в негодность все коммуникации. Общая площадь в этих домах оценивается в 5-6 млн м2. Еще около 4 млн м2 расположено в так называемых промежуточных сериях, с которыми специалисты пока не знают, что делать, см. прил. 18. Таким образом, сносу подлежит жилищный фонд общей площадью 5-9 млн м2. Остальные 25-30 млн м2 жилья планируется реконструировать. В 1999 г. из пятиэтажек было пересело в новые дома 5100 семей.
Разработано два варианта сноса пятиэтажек 1. Отселение жителей пятиэтажных домов в новые микрорайоны с предоставлением жилья и последующий снос домов под точечную застройку в том числе нежилыми привлекательными для инвесторов объектами. Этот метод в основном используется в обжитых районах, где нет массовой застройки пятиэтажными домами. 2. Волновая застройка. При этом в старом микрорайоне массовой пятиэтажной застройки возводится несколько стартовых домов, в них переселяются жители соседних пятиэтажек, которые сносятся и на их месте вновь строятся новые дома и т. д. Инвестирование идет двумя путями продажи части построенных квартир и муниципальное.
Причины возникновения проблемы реконструкции пятиэтажек были изначально заложены при их строительстве.
Это было временное жилище, и срок службы таких домов составлял 20 лет. Поэтому вопрос о сносе панельной пятиэтажной застройки должен был решаться еще в конце 70-х-начале 80-х гг. Однако этот вопрос встал только несколько лет назад, с момента начала строительства третьего поколения жилых домов по типовым проектам, см. прил. 18. К домам первого поколения, кроме пятиэтажек, относятся еще и девятиэтажные строения, отличающиеся только количеством этажей и наличием лифта.
Блочные, панельные, иногда кирпичные дома второго поколения, появившиеся потом, имели 12-14-16 этажей, см. табл. 12 прил. 16 и прил. 18. Вопрос о замене ветхого жилого фонда на дома нового типа встал прежде всего потому, что стройкомплексу нужны были площадки в Москве для размещения новостроек, а не потому, что в пятиэтажках невозможно жить. Еще в советское время были проведены два всесоюзных конкурсах.
Первый - на реконструкцию самих домов, второй - на реконструкцию пятиэтажной застройки. Было решено все, но не учли и не могли учесть только одно - встраивание этой проблемы в рынок недвижимости, которого в то время еще просто не было. По расчетам экономистов, капитальный ремонт подлежащих реконструкции пятиэтажек составляет примерно 20 -40 строительной стоимости нового дома. Модернизация, при которой делается полная перепланировка квартир и пятиэтажный дом выходит в другую качественную категорию, может стоить до 80 от стоимости нового дома. Поэтому сегодня основной вопрос - деньги.
Частный инвестор не заинтересован в реконструкции пятиэтажек. Из практики риэлторской деятельности видно, что у кирпичной пятиэтажки есть перспектива ее улучшения, в то время как у большинства панельных домов ее нет. Два основных направления возможного существования пятиэтажной застройки на сегодняшний день 1. Выбор отдельных групп пятиэтажек в удобно расположенных престижных районах, их модернизация и переоборудование под коммерческое жилье мансардные этажи, зимние сады, перепланировка. К сожалению, основным лимитирующим фактором в этих домах остается низкий потолок, которых не позволяет сильно улучшить качество квартир в этих домах.
Инвестора под эту реконструкцию найти все же возможно. 2. Приспособление реконструированных пятиэтажек под муниципальное жилье. Для этой цели мэрия должна выделить ареалы наиболее капитальной пятиэтажной застройки, разработать программу ее отселения и улучшения, обеспечив при этом заселение реконструированных домов по увеличенным жилищным нормам 20-25 м2 на одного человека.
Подводя итоги, можно сказать, что на настоящее время вопрос пятиэтажек еще не решен. 9.3.