Способы решения жилищных проблем. В настоящее время существует несколько способов улучшить свои жилищные условия.
Основные из них - это коммерческая покупка жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке, обмен с доплатой, для коммунальных квартир - расселение. Данные виды сделок обычно проходят при посредническом участии риэлторских фирм по отработанным схемам. Но далеко не все нуждающиеся в жилье могут воспользоваться этим. Кроме того, с 1 января 2000 г. изменились правила регистрации сделок с недвижимостью. Новая схема регистрации настолько несовершенна, что купить или продать квартиру в столице стало очень трудно.
На первый взгляд, новые правила - прорыв на рынке недвижимости 1. Москомрегистрации проверяет юридическую частоту сделки, и если сделка будет расторгнута, вся ответственность ложится на эту организацию. 2. Заключенные договоры можно не заверять нотариально, что экономит 1,5 от стоимости квартиры. 3. За 25 р. любой желающий может узнать, кто владелец приобретаемой квартиры и не находится ли она под арестом.
У новых правил сначала, казалось, был лишь один недостаток срок регистрации растягивается на месяц вместо одного дня, как было в ДМЖ Департаменте муниципального жилья. Однако уже первый месяц работы показал, что недостатков гораздо больше. Главный из них отказ от регистрации так называемых совместных сделок цепочек, каких на рынке большинство. Раньше все это было одной совместной сделкой, регистрировавшейся целиком. По новым правилом, в сделке может быть только одна операция либо покупка, либо продажа.
Так что все это обернулось лишь дополнительными расходами. Риэлторы считают, что из-за отказа от совместной регистрации сделок многие вообще не могут решить свои жилищные проблемы. Например, если в семье есть дети, продать квартиру, чтобы купить новую, можно только по решению опекунского совета, а он работает по старым правилам, давая разрешение только при условии совместной регистрации сделок. Кроме того, увеличилось число необходимых для оформления сделки документов.
А разобраться, какие бумаги нужны, обыкновенному гражданину невозможно, т. к. никакого разъяснения не дается. Полная путаница возникает и с госпошлинами. Раньше за сделку покупатель и продавец платили всего 281 р. Теперь приходится платить отдельно за регистрацию сделки 200 р. на всех и по 217 р. на каждого нового собственника плюс 3 за перевод денег из Сбербанка. Для некоторых людей более привлекательными являются инвестиционные программы покупки жилья жилой дом лишь запроектирован или строительство только начинается, а потенциальный покупатель оплачивает в рассрочку или сразу всю стоимость квартиры, но по значительно сниженной цене по сравнению с рыночной.
Достоинством является дешевизна, недостатком - то, что при нестабильности экономики инвестор рискует либо вообще не получить свою квартиру, либо ему придется периодически доплачивать. Также возможен просто обман. Например, в Митино НПО Тема продала одни и те же квартиры нескольким лицам.
Итак, инвестиционные программы покупки жилья - это риск, но с выгодой, и чаще всего он оправдан. Еще один коммерческий путь решения жилищных проблем - ипотечные программы. Ипотека должна была стать способом решения жилищных проблем для всех граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, в том числе для жителей коммунальных квартир. Но различные формы ипотеки, различные ее программы пока что не прижились на нашем рынке. Это связано с несовершенной системой оценки жилья не работает институт оценщиков жилья, оценка БТИ и рыночная стоимость различаются в несколько раз, а, главное, экономической нестабильностью в обществе, которая значительно сокращает сроки кредитования и увеличивает проценты по кредитам, что приводит к резкому сокращению привлекательности ипотеки.
Между тем, во многих странах мира ипотека - очень привлекательный способ решения жилищных проблем, т. к. человек остается в своей квартире, получает под нее кредит, близкий к рыночной стоимости данной квартиры, действием на длительные сроки, под приемлемые проценты, и может, например, построить себе дом, включиться в инвестиционный проект или сразу купить подходящее жилье.
Среди приобретенных по ипотеке квартир бо?льшую часть составляют современные двух-трехкомнатные квартиры в домах с повышенной комфортностью, расположенных в районах массовой застройки. Достаточно велик процент количества квартир, приобретаемый на вторичном рынке жилья. Как таковой, аренды жилья официально практически нет. Существует черный рынок, на котором частным образом люди заключают между собой договоры аренды.
При этом налоги не платятся, договор нигде не регистрируется. Однако бо?льшая часть приезжих с Украины, Белоруссии, Кавказа именно так решает проблему проживания в Москве. Отсутствие постоянной московской регистрации - тоже не помеха, поскольку многие москвичи на определенных договоренностях соглашаются временно на три месяца, полгода зарегистрировать этих граждан у себя. Страдают все казна недополучает налоги, следовательно, не реализуются многие социальные программы, а человек, который сдает жилье, рискует быть обманутым. Особенно часто приезжие недоплачивают, пользуются услугами междугородной и международной связи, не платя за них, приводят квартиру в состояние, требующее ремонта.
Социальное жилье. В советское время любой человек знал, что, простояв 10-20 лет на очереди, он получит положенные ему метры, а в ЖСК фактически это полукоммерческое жилье - и того быстрее. Сейчас очередь сохранилась, но получить квартиру бесплатно могут практически только льготные категории граждан, которых мы перечисляли выше. Остальные могут только надеяться на бесплатное жилье что очень маловероятно или воспользоваться жилищными субсидиями.
Размер субсидии зависит от срока постановки на учет. На учет можно встать, прожив в Москве не менее десяти лет. Максимальный размер субсидии - 70 - можно в общем случае получить только через десять дет после постановки на учет. Но даже те, кто имеет возможность получить максимальную субсидию, в большинстве относятся к категории малоимущих и не способны заплатить оставшиеся 30 . Впрочем, есть выход из этой ситуации уполномоченные риэлторские фирмы, имея свой фонд новостроек, могут предоставить жилье на вторичном рынке по стоимости предоставляемой субсидии.
Однако, во-первых, такая операция не является вполне законной, и во-вторых, про этот способ мало кто знает. В 1999 г. сумма субсидий очередникам составила 484,3 млн руб. 10.