рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в земельные участки. Организационно-экономические механизмы ипотеки земли

Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в земельные участки. Организационно-экономические механизмы ипотеки земли - Лекция, раздел Астрономия, Необходимость оценки земли   В Соответствии С Федеральным Законом №135 От 29.07.1998Г. «Об...

 

В соответствии с Федеральным Законом №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.)для оценки земельного участка вы­бирается наилучший и наиболее доходныйвариант его использования.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использова­ния, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благо­устройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, гра­достроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффек­тивного использования участка с учетом всех имеющихся огра­ничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости дан­ного строения или уменьшать на величину затрат по сносу дан­ного строения при выбранном варианте наилучшего использо­вания данного земельного участка, конечно же с учетом имею­щихся ограничений.

При этом рассматривается динамика, состав и миграция населения. Учитываются тенденции в изменении предпочтений и вкусов. Определяется преимущества земельного участка по сравнению с земельными участками, имеющимися на рынке.

Б) Анализа потенциала местоположения с учетом следующих факторов:
Ø Вид оцениваемой недвижимости;
Ø Перспективы развития района;
Ø Особенности территориально-экономической зоны, в которой находиться земельный участок;
Ø Близость и доступность объектов, необходимых для эффективной эксплуатации объектов недвижимости;
Ø Транспортная доступность земельного участка;
Ø Неудобства и риск.
В) Изучение юридических прав на застройку.
Г) Изучение физических ограничений:
Ø Площадь и размер участка;
Ø Инженерно-геологические условия для строительства;
Ø Наличие инженерной инфраструктуры и уровня предоставляемых услуг.
2. Определение стоимости земельного участка по каждому варианту застройки.
3. Определение финансовой обоснованности выявленных вариантов застройки.

 

При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования различные варианты использования улучшенного земельного участка сравниваются по норме дохода на капитал.

Если эти варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию, то можно сравнивать чистый операционный доход.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Отчет об оценке стоимости земельного участка должен помимо обязательных данных включать:

описание земельного участка и его улучшений, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, обременения правами третьих лиц (см. Приложение);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

выявление наиболее эффективного использования земельного участка.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения стоимости.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин.

Оценка залоговой стоимости земельных участков

Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.

Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана по формуле:

 

 

где:

К – величина кредита, предоставляемого под залог;

Сл – ликвидационная стоимость объекта оценки;

р – вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора (выраженная десятичной дробью);

S – ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога;

I – расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;

Vн – недисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований;

Fн – недисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком в случае нарушения последним условий кредитного договора;

r – номинальная годовая процентная ставка по кредиту (выраженная десятичной дробью);

m – количество периодов начисления процентов в течение года;

w – количество лет кредитования;

a – годовая ставка дисконта (выраженная десятичной дробью).

Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных. В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннулируется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; - документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; - доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также:

- закладная и ее копия;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа. На новой закладной, выдаваемой в случаях, предусмотренных Федеральным законом, указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной - дата его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

Лекция № 1 к главе 8.

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Необходимость оценки земли

Лекция Оценка земель понятие и содержание оценки земель Экономическая оценка недвижимости и система платежей за... Лекция Структура земельного фонда... Лекция к главе Факторы принципы и подходы к оценке земель Основы земельной...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в земельные участки. Организационно-экономические механизмы ипотеки земли

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Необходимость оценки земли
Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи

Земля как фактор производства
  Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности, так как является основным и естественным фактором в люб

Экономическая сущность земельной ренты
  Будучи обусловлена развитием самого капиталистического хозяйства, политическая экономия в Англии достигла такой стадии, когда возникла необходимость создания системы, необходимость

Обзор российских методик оценки земель
Деление земельного фонда РФ на категории земель является основой для дифференцированного подхода к оценке стоимости земельных ресурсов. ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства

Факторы, принципы и подходы к оценке земель. Основы земельной стратификации
  При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки)

Земельного кадастра
  В зарубежных странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о пр

Виды юридической ответственности за земельные правонарушения
  Земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, составляют земельный фонд страны. Хотя собственность и иные права на земельные участки осуществляются в разных формах, государств

Регистрация прав на землю
  Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущ

Понятие бизнес-плана в градостроительстве
Экономический кризис в России обострил ситуацию в городах. Это обострение нашло свое отражение в том, что поддержание нормативного состояния городских систем жизнеобеспечения, за которое несут отве

Понятие ипотеки
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определен

Обзор российских и зарубежных методик налогообложения земли
  Налоги как основной источник образования государственных финансов через изъятие в виде обязательных платежей части общественного продукта известны с незапамятных времен. Причем нало

Лекция № 2 к главе 8. Земельный налог как фактор бюджетной политики
  Бюджетная политика является ядром экономической политики государства и отражает все его финансовые взаимоотношения с общественными институтами и гражданами. При планировании бюджетн

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги