Методичні рекомендації

 

Правове регулювання оцінки землі здійснюється від­повідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України (2768-14), Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12 липня 2001 року, Закону України «Про оцінку земель» № 1378-IV від 11 грудня 2003 року, інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель проводиться на основі принципів: законності, єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель, безперервності процесу оцінки земель, доступності використання даних з оцінки земель, рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення грошова оцінка земель поділяється на такі види: нормативна, експертна.

Нормативно - грошова оцінка земельних ділянок - капі­талізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативно - грошова оцінка земельних ділянок про­водиться у разі:

- визначення розміру земельного податку;

- визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

- визначення розміру державного мита, спад­куванні та даруванні земельних ділянок згідно з законом;

- визначення втрат сільськогосподарського і лісогоспо­дарського виробництва;

- розробки показників та механізмів економічного стиму­лювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок прово­диться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення така оцінка проводиться не рідше як один раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7-10 років.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок вико­ристовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них:

- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

- застави земельної ділянки відповідно до закону;

- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвес­тиційного проекту на земельні поліпшення;

- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

- визначення вартості земельних ділянок при реор­ганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

- виділення або визначення частки держави чи терито­ріальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності; відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

- визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором; рішення суду.

Підставою для проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого само­врядування або договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законодавством України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель від­повідно до вимог Закону України «Про оцінку земель», Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил на основі спеціальних методичних підходів.

 

Таблиця 2.3.

Порівняльні характеристики нормативно – грошової та експертної оцінок земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Земельна ділянка розглядається окремо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній	Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості
Ураховує земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ді­лянки	Ураховує земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і всередині
Орієнтована на типові характеристики та пересічно-норматив­ні умови виробництва	орієнтована на індивідуальні характерис­тики та умови експлуатації земельної ділянки

Продовження табл. 2.3

Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом	Оперує реальним орендним доходом
Не враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію в країні	Ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість похідна від площі земельної ділянки	Вартість похідна від показників дохідності виду діяльності, локалізованого в межах ділянки
Носить тільки нормативний характер	Носить ринковий характер
Не стимулює підвищення ефективності виробництва й раціональне землекористування	Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу та землекористування

 

 

Рис. 2.8. Визначення земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства