1. Оцінити вартість земельної ділянки, використання якої за прогнозними даними забезпечує власнику отримання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 25 тис. грн. протягом 5 років. Коефіцієнт капіталізації для подібних об'єктів нерухомості - 20 %. Поточна вартість продажу земельної ділянки в післяпрогнозному періоді - 56 тис. грн..
2. На основі інформації про ціни продажу та характеристики подібних об'єктів оцінити вартість земельної ділянки.
| Вихідна інформація про подібні земельні ділянки | |||||
| Подіб-ний об’єкт | Ціна продажу, тис. грн. | Розмір, га | Ухил поверхні | Інженерне забезпечен-ня | Місцезнаход-ження |
| 1,0 | яркуватий | вода | прилеглий до центру | ||
| 0,9 | рівнинний | вода | центральний район | ||
| 1,0 | рівнинний | вода, газ | прилеглий до центру | ||
| 1,0 | рівнинний | вода, газ | центральний район | ||
| 1,0 | рівнинний | вода | центральний район | ||
| Об'єкт оцінки | ? | 0,9 | яркуватий | вода, газ | прилеглий до центру |
3. Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розмістити АЗС на три колонки. Питомі капіталовкладення в розрахунку на 1 колонку визначені в розмірі 48780 грн. Аналіз експлуатації діючих АЗС в аналогічних за місцем розташування умовах дозволив встановити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляються 4 автомобілі; одне заправлення в середньому дорівнює 20 літрам; чистий доход з одного літра бензину складає близько 0,026 грн., число днів роботи АЗС - 300 днів у рік при цілодобовому режимі. Планована прибутковість від об'єкта нерухомості - 12%; термін економічного життя визначений у 6 років. Відшкодування інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.
4. Вартість нерухомого майна підприємства складається із вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1 : 3. Коефіцієнти капіталізації для землі та будівель дорівнюють 12% та 16 % відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний доход в розмірі 120 тис. грн. Оцінити вартість земельної ділянки.
5. Оцінити вартість офісного приміщення загальною площею 100 кв. м. За попередніми прогнозами імовірний процент недозавантаження об'єкта під час оренди складає 2%, експлуатаційне резервування доходу - 1%, коефіцієнт капіталізації - 20%. Інформація щодо пропозиції на ринку оренди офісних приміщень в районі розташування об'єкта наведена в таблиці.
| Пропозиція на ринку оренди офісних приміщень | ||
| Об'єкт-аналог | Площа, м | Місячна ставка орендної плати, грн/кв. м. |
| 22,5 | ||
| 20,5 | ||
| 17,5 | ||
| 21,5 |
6. Для придбання майнового комплексу підприємства було залучено позику на суму 300000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17,5 %. Очікується, що об'єкт власності принесе чистий операційний доход 65000 грн. Аналіз порівняних продажів показує, що інвестори очікують 19 % коефіцієнт капіталізації на власні кошти від інвестицій у схожі об'єкти. Оцінити вартість майнового комплексу.
7. Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 кв. м. в оренду. Середня орендна плата за 1 кв. м. на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об'єкта складає 12 %.
Операційні витрати приблизно складають 10 % від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов'язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 кв. м. площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 кв. м. Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно.
Безризикова ставка дорівнює 14 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100000 USD. Поправка на ризик становить 5 % (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність - 3 %, що відповідає 3-м місяцям експонування об'єкта при його продажу.
На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку - 4 %.
8. Визначити величину неусувного фізичного зносу двоповерхової будівлі виробничого призначення загальною площею 200 кв. м. на основі даних, наведених в таблиці.
| Вихідна інформація про стан окремих елементів будівлі | |||
| Елемент будівлі | Ефективний вік | Строк економічного життя | Відновлювальна вартість, грн |
| Перекриття | |||
| Дах | |||
| Фарбування стін | |||
| Покриття підлоги | |||
| Фарбування стелі | |||
| Система водопостачання | |||
| Електропроводка | |||
| Система опалення |
9. Оцінити величину сукупного зносу на основі таких даних про об'єкт нерухомості:
1) об'єкт оцінки - адміністративна будівля виробничого підприємства, строк економічного життя якої оцінюється в 60 років, ефективний вік - 12 років, відновлювальна вартість -1200 тис. грн., витрати на ремонт окремих компонентів - 50 тис. грн.;
2) віконні рами, що були встановлені в процесі будівництва об'єкта, - дерев'яні невисокої якості, на їх встановлення було витрачено 12,5 тис. грн. Необхідна заміна цих віконних рам на пластикові, які характеризуються кращими шумоізоляцією та енергозбереженням. Витрати на заміну оцінюються в 20 тис. грн.;
3) розміри внутрішніх приміщень адміністративної будівлі є не досить зручними для ефективної організації праці в підрозділах підприємства. Розбіжності в щорічних доходах, що отримуються від експлуатації аналогічних об'єктів (з більш вдалим плануванням приміщень) та об'єкта оцінки, на 1 кв. м. загальної площі складають 0,15 тис. грн. Загальна площа адміністративної будівлі - 200 кв. м., коефіцієнт капіталізації - 0,25;
4) за рішенням місцевої ради на вулиці, де знаходиться об'єкт оцінки, організовано рух транспортних засобів тільки в одному напрямку, що ускладнило під'їзд до будівлі. Втрата вартості через такі заходи місцевої ради за прогнозами експертів складає 105 тис. грн.
10. Оцінити двоповерхову будівлю заводоуправління площею 400 кв. м., що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 кв. м., у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога -250000 грн. У базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах:
| Інформація про об'єкти парних продажів | |||
| Об'єкт | Фізичні характеристики та призначення об'єкта | Стан об'єкта | Ціна, грн. |
| Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 150 м2 | Потрібний косметичний ремонт | ||
| Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 200 м2 | Проведено косметичний ремонт |
11. Оцінити вартість об'єкта, який після його придбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п'ять приблизно аналогічних об'єктів, інформація про які наведена в таблиці.
| Інформація про підприємства-аналоги | ||
| Об'єкти для порівнянь | Потенційний валовий доход (ПВД), грн. | Ціна продажу (Цанал), грн. |
| 435 000 | ||
| 560 000 | 3 500 000 | |
| 784 000 | ||
| 1750 000 | ||
| Оцінюваний об'єкт | ? |