Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости

Московский Государственный Строительный Университет Кафедра ОСУН Курсовая работа на тему: «Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13» Москва 2004 Содержание 1. Описание объекта недвижимости 2. Анализ рынка коммерческой недвижимости 3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования 6 4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости 1. Оценка по затратному подходу 2. Оценка по сравнительному подходу 3. Оценка по доходному подходу 5. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости 24 Список литературы и информационных источников 1. Описание объекта недвижимости Объект оценки расположен в ВАО, р-не «Косино-Ухтомский» в 20 минутах ходьбы от ж/д станции «Косино», находящейся на железной дороге Рязанского направления: Рис. 1. Местоположение объекта оценки Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая.

Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха.

Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам. Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже.

Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров. Право собственности на данный объект принадлежит компании ООО «Киреев и Ко». Никаких иных ограничений на данное право не имеется.

На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Москва, ул. Большая Косинская, д. 2. Анализ рынка нежилой недвижимости На середину апреля 2004 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных первоклассных торговых помещений в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год. В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2004 года следующие значения:  $1890-4620 – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;  $880-1730 – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.

Доля торговых площадей, предлагаемых в аренду, на середину апреля 2004 года составляла:  порядка 1 тыс. кв.м. – для помещений в центральной части города;  около 6 тыс. кв.м. – для помещений в других районах города.

На середину апреля 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м. в сутки) были следующие:  для неотапливаемых (в пределах МКАД) - $0,32;  для отапливаемых (в пределах МКАД) - $0,42;  для неотапливаемых (за пределами МКАД) - $0,26;  для отапливаемых (за пределами МКАД) - $0,29; Стоимость продажи складских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.

Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:  $630 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;  $495 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В». Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%. Эксплуатационные расходы в офисных центрах класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая НДС. Цены за аренду 1 кв.м. в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):  $200-360 – класс «С»;  $190-360 – класс «D»; Цены сделок по продаже офисных помещений на середину апреля 2004 года следующие:  $2210-3750 за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;  $850-1680 за 1 кв.м. – за остальные помещения.

Соотношение участников рынка, покупающих офисы класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем». Спрос  до 100 кв.м. – 30%.  100-150 кв.м. – 30%.  150-300 кв.м. – 21%.  свыше 300 кв.м. – 19%. Предложение  до 100 кв.м. – 22%.  100-150 кв.м. – 38%.  150-300 кв.м. – 20%.  свыше 300 кв.м. – 20%. Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений выглядит следующим образом: Спрос  офисы – 33%;  магазины – 42%;  склады – 14%;  прочие – 11%. Предложение  офисы – 69%;  магазины – 9%;  склады – 5%;  прочие – 17%. 3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент.

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа: • на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным; • на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

Физическая возможность.

Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки.

Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (49 лет) у ООО «Киреев и Ко». Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого и торгового назначений. Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого и торгового назначений. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Физически возможный вариант использования. Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здание в качестве торгового. Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено. Финансово целесообразное использование.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получать устойчивый доход при сдаче в аренду. Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве торгового.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания торгового назначения. 4.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости 4.1.

Оценка по затратному подходу

Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости здани... С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости при... По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа... информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46. Вычислим износ объекта недвижимости: Конструктивный элемент Уд.

Оценка по сравнительному подходу

Проверка информации о сделках 3. все основные виды 1 732 000 объект №4 ЮВАО, ул. Рязанский просп. внешнее К3 состояние здания К4 площадь К5 внутр. Итого за 1 кв.м.

Оценка по доходному подходу

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является опреде... оборудование этаж ВАО, ул. все основные виды 1 Введем корректировки для объектов относительно оце... Привольная 0 телефон 0 парковка, охрана отсутствуют 0 удовлетв +10 61 ... равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180.

Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%. Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет: 778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+ +2 917 350 = 4 583 270 руб.

Список литературы и информационных источников

Список литературы и информационных источников 1. «Экономика и управление недвижимостью», под общ. редакцией П.Г. Грабового, АСВ. 1999. 2. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001. 3. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дело. 1997. 4. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д Экзамен. 2000. 5. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года. 6. Интернет-сайты: www.izrukvruki.ri, www.ren-tek.ru, www.subarenda.ru.