Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости

Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости. В целом на рынке можно отметить существенное разделение торговых площадей.

На первый план выходят такие аспекты как привлекательность помещения с точки зрения посетителей, его месторасположение и значимость в окружающей инфраструктуре для встроенно-пристроенных помещений и проработанность концепции для торгового центра. Основные ценообразующие факторы для объектов торговой недвижимости ? расположение удаленность относительно центра города ? расположение относительно основных транспортных магистралей города прежде всего удаленность от ближайшей станции метрополитена ? окружение объекта район преимущественно жилой застройки бизнес-зона промышленная зона и др площадь объекта ? планировка объекта ? группа капитальности здания ? расположение объекта в здании наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание ? класс здания ? техническое состояние объекта в том числе уровень отделки помещений ? наличие парковки ? обеспеченность телекоммуникациями ? инфраструктура объекта ? экологический фактор и др. Европейская классификация торговых центров некоторые характеристики торговых центров по классам ЕВРОПЕЙСКИЕ СТАНДАРТЫ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 4 вида микрорайонный торговый центр Neighborhood Shopping Center, окружной торговый центр Community Shopping Center, региональный торговый центр Regional Center, суперрегиональный торговый центр Super Regional Center Микрорайонный торговый центр Neighborhood Shopping Center Микрорайонный торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса продукты питания, лекарства и т.п. и бытовых услуги те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны. В микрорайоном торговом центре якорем является супермаркет.

Другие значимые арендаторы в микрорайоном торговом центре аптека, универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

Но, если арендаторы, занимающиеся продажей питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр чтобы преуспеть, ему, скорее всего, придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5 000 кв. м, но, в принципе, она может составлять от 3 000 до 10 000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти десяти минутах езды от него. Окружной торговый центр Community Shopping Center Первоначально, окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам.

Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями.

Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный.

Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада. Окружной торговый центр это промежуточная категория некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра примерно 15 000 кв. м но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10 20 минутах езды от него. Один из минусов данного вида состоит в том, что расположенный в черте города, окружной торговый центр уязвим с точки зрения конкуренции.

Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек.

Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.

Региональный торговый центр Regional Center Площадь регионального центра составляет 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа пассаж с искусственным климатом, модные товары. Число якорей от 2-х на 50 70 площадей.

Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9 27 км. Суперрегиональный торговый центр Super Regional Center Типичная площадь суперегионального торгового центра составляет 80 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50 000 до более чем 200 000 кв. м. Размер аналогичен региональному, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента.

Они могут занимать 50 70 всех арендопригодных площадей. Зона охвата от 9 45 км. Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей. В действительности, различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить.

Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны Специализированный торговый центр Spiciality Shopping Center В данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.

Фестивальный центр Festival Center В данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Пауэр центр Power Center - определяющим словом является притягательная сила центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум один крупный якорный арендатор такой как универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10 тыс. кв. м, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10 15 от общей торговой площади.

Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву L или U . Аутлет центр Outlet Center В данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.

Торговый центр моды Fashion Center Характеризуются большими размерами от 25 тыс. до 50 тыс. кв. м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки.

В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком большие для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района. Размещение, близкое к Центру регионального значения, могло пагубно повлиять на деятельность Центра моды, привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center.

Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к создавая некий оазис торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих. Дискаунт - центр Off-price Center В данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600 1000 наименований товаров.

Одно из основных условий существования дискаунтера сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 в международной практике. Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города. Торгово-развлекательный центр Retail-entertainment Center В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны.

Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих. Торгово-общественный центр В данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д сопутствующими магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие. Стрип-центры Strip Center Strip Commercial выражается в виде Strip Center и Convenience Center Центр товаров первой необходимости, которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными.

Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра.

Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п. Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания.

Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра. Классификация ТЦ Поворот сведена в таблицу 2. Окружной торговый центр Community Shopping Center Поворот Площадь Арендная-17000м2 Общая-19 000 м2 Типичная торговая площадь окружного торгового центра примерно 15 000 кв. м но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Ассортимент товаров и услуг одежда, обувь, белье, аксессуары, подарки, продовольственные товары, мебель, предметы интерьера, товары для дома, парфюмерия и косметика, товары для спорта и отдыха, электроника и бытовая техника, средства связи. Широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома и развлечений Якорные арендаторы Рамстор 5000кв.м , Перекресток, бытовая электроника Эльдорадо, развлекательный центр Воздушный городок Космик, многозальный кинотеатр Синема Стар. Спортмастер спорт товары Якорными операторами выступают 3 универмага площадью не менее 5000 кв. м каждый. Зона охвата 1.5 миллиона человек.

Торговая зона для окружного ТЦ может достигать обслуживание население в 10 20 минутах езды от него. Расположен в черте города. 2.3.1.1.