Кадастровый учет

Кадастровый учет. Одним из основных направлений управления недвижимостью явялется кадастровое деление территории РФ. Единицами кадастрового деления территории РФ являются округа, районы, кварталы.

Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале.

Порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается Правительством Российской Федерации.

Существуют три основных типа кадастров: • Правовой- запись прав на объекты недвижимости; • Фискальный- запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения; • Многоцелевой- объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированиюи землепользованию (ГИС города). Регистрационная подсистема земельного кадастра ( Регистрационный кадастр, РК) формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра ( Фискальный кадастр, ФК) ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей и т.д. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от аренлных платежей и земельного налога.

Одна из задач ФК- определение базы налогообложения. Для нормального функционировани рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость.

На каждый объект недвижимости создается кадастровое дело с последующей государственной регистрацией прав на недвижимость.

Кадастровое дело- система управления территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти актов экономической деятельности на земельном участке.

Государство гарантирует права на недвижимость, и она становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта.

Земельные участки регистрируются в земельных комитетах в Поземельной книге и в Государственом земельном кадастре. Землепользователю выдается свидетельство о регистрации участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе( государственном акте или договоре аренды). После регистрации данные по земельному участку заносятсяв эталонную базу данных земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за тх достоверность. Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, регулируются законом «О государственном земельном кадастре», принятым Государственной думой 24 ноября 1999 г. Закон определяет Государственный земельный кадастр как систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов. 2. Практическая часть 1 Вариант Практическая часть курсовой работы выполняется на основе исходных данных, представленных в таблице: Баланс площадей Коммерческое помещение 2% 206 м2 Высота коммерческих помещений 3,8 м2 Офисные помещения - - Квартиры 60% 6180 м2 Высота квартир 3,3-3,8 м Технические помещения 10% 1030 м2 Объём 35650 м3 Парковочный холл 28% 2884 м2 Мест для автомобилей 96 Итого площадей 100% 10300 В строении размещаются преимущественно квартиры, общей площадью 6180 м2. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью 206 м2, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа.

В здании расположено 42 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м2. Количество парковочных мест рассчитано на 96 автомобилей, площадь парковочного места – 30 м2. Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты.

Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений.

Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2010 года. В конце 2015 года объект продаётся по рыночной цене. За счёт полученных средств выплачивается долг по займу.

Начальная стоимость – 25млн. Инвестиционная стоимость – 22,5 млн. В практической части представлены шесть таблиц, разъяснения расчётов находятся в пояснениях к таблицам. 2.1 Расчёт кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений. Этот раздел разбит на три составляющих: жилые помещения, коммерческие помещения, парковочный холл. В каждой из них определяются три показателя: 1. Площадь помещения.

Для жилых и коммерческих помещений она рассчитывается так: площадь помещения = уд. вес типа помещения в общем балансе/100 × общая площадь Для парковочного холла площадь измеряется количеством мест из расчёта 30м2 – площадь одного места. Количество мест расчитывется следующим образом: кол-во мест = (уд. вес типа помещения в общем балансе/100 × общая площадь)/30м2 Для первого варианта количество мест: кол-во мест = (28/100*10300м2)/30м2 = 96 мест 2. Площадь, приносящая доход.

Она рассчитывается как площадь помещения, индексируемая по следующим данным: Таблица 1* Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 80 85 90 95 97 Таблица 2* Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 85 92 95 96 98 Таблица 3* Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам помещений по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 80 80 85 85 90 Для парковочного холла площадь, приносящая доход так же рассчитывается в местах.

Получившаяся в ходе расчёта площадь округляется до целой части в меньшую сторону. 3. Доход от аренды с учётом индексации. Рассчитывается для первых двух составляющих как площадь, приносящая доход по соответствующему году, умноженная на уровень арендной платы (1200 – для жилых помещений, 5000 – для коммерческих помещений, 12000 руб/место – для парковочного холла.). Эти произведения индексируются по следующим данным: Таблица 4* Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 4 4 5 4 6 В строке «Итого» складываются все доходы с учётом индексации по каждому году. Таблица 1. Расчёт кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений, парковочного холла.

Показатели Единица измерения Годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Жилые помещения 1.1 Площадь помещений м2 6 180,00 6 180,00 6 180,00 6 180,00 6 180,00 6 180,00 1.2 Площадь, приносящая доход м2 - 4 944,00 5 253,00 5 562,00 5 871,00 5 994,60 1.3 Доход от аренды с учетом индексации руб. - 6 170 112,00 6 817 973,76 7 579 982,59 8 321 136,45 9 006 097,36 Коммерческие помещения 2.1 Площадь помещений м2 206 206,00 206,00 206,00 206,00 206,00 2.2 Площадь, прносящая доход м2 - 175,10 189,52 195,70 197,76 201,88 2.3 Доход от аренды с учетом индексации руб. - 910 520,00 1 024 924,16 1 111 262,88 1 167 878,80 1 263 742,18 Парковочный холл 3.1 Площадь помещений место 96 96 96 96 96 96 3.2 Площадь, приносящая доход место - 77 77 82 82 86 3.3 Доход от аренды с учетом индексации руб. - 958 464,00 996 802,56 1 112 057,86 1 156 540,17 1 298 046,26 Итого руб. 8 039 096,00 8 839 700,48 9 803 303,33 10 645 555,42 11 567 885,81 2.2 Расчёт финансовых поступлений.

Таблица 2 имеет схожую структуру с таблицей 1. В ней рассматриваются восемь показателей. 1.Доходы от аренды.

Они рассчитаны в таблице 1 в строке «Итого». 2.Техническое обслуживание. Для офисных и жилых помещений его стоимость равна 600 руб/м2. Рассчитывается этот показатель как сумма жилых и коммерческих площадей, умноженная на 600. Затем это произведение индексируется по годам по следующим данным: Таблица 5*. Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 3 4 6 8 9 3. Проценты за привлечённый капитал.

Этот показатель рассчитывается в таблице 3. По структуре она аналогична двум предыдущим. В ней рассматриваются 4 показателя: заёмный капитал на начало года, погашение долга в конце года, заёмный капитал на конец года, процент от стоимости кредита на конец года Заёмный капитал на начало года рассчитывается для 2010 года как сумма, равная 40% от инвестиционной стоимости.

В нашем случае она равна 22,5 млн, следовательно заёмный капитал равен 9млн. Для последующих лет этот показатель равен показателю 3.3 предыдущего года. Погашение долга в конце года рассчитывается как 10% от заёмного капитала на начало года. В 2010 году погашения долга не происходит.

Заёмный капитал на конец года представляет собой разность между суммой долга на начало года и суммой его погашения. Для 2010 года он равен величине заёмного капитала на начало года. Заёмный капитал выдан на 10 лет под 12% годовых. Показатель процента стоимости кредита на конец года определяется как 12% от суммы займа на начало года (показатель 3.1) Последняя строка таблицы 3 (процент стоимости кредита на конец года) переносится в строку 3 таблицы 2 (проценты за привлечённый капитал). 4. Чистый операционный доход (ЧОД). Этот показатель определяется как показатель 1 за вычетом показателей 2 и 3. 5. Амортизация.

Для первого варианта сумма амортизации составляет 590000 рублей ежегодно. 6. Финансовые результаты перед уплатой налогов. Они определяются как чистый операционный доход (показатель 4) за вычетом суммы амортизации (показатель 5). 7. Налог на прибыль Налог на прибыль составляет 20% от суммы финансовых результатов (показатель 6). 8. Финансовые результаты после уплаты налогов Они соответственно вычисляются как разность показателей 6 и 7. Таблица 2. Расчёт финансовых поступлений Показатели Единица измерения Годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1. Доход от аренды руб. 0 8 039 096,00 8 839 700,48 9 803 303,33 10 645 555,42 11 567 885,81 2. Техническое обслуживание руб. 0 3 946 548,00 4 104 409,92 4 350 674,52 4 698 728,48 5 121 614,04 3. Проценты за привлеченный капитал руб. 1080000,00 1 080 000,00 972 000,00 874 800,00 787 320,00 708 588,00 4. ЧОД руб. -1 080 000,00 3 012 548,00 3 763 290,56 4 577 828,81 5 159 506,94 5 737 683,77 5. Годовые нормы амортизационных отчислений руб. 0 590 000,00 590 000,00 590 000,00 590 000,00 590 000,00 6. Финансовые результаты перед уплатой налогов руб. -1 080 000,00 2 422 548,00 3 173 290,56 3 987 828,81 4 569 506,94 5 147 683,77 7. Налог (20%) руб. 0 484 509,60 634 658,11 797 565,76 913 901,39 1 029 536,75 8. Финансовые результаты после уплаты налогов -1 080 000,00 1 938 038,40 2 538 632,45 3 190 263,05 3 655 605,55 4 118 147,01 Таблица 3. Обслуживание долга Показатели Единица измерения Годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1. Заемный капитал на начало года руб. 9 000 000,00 9 000 000,00 8 100 000,00 7 290 000,00 6 561 000,00 5 904 900,00 2. Погашение долга в конце года руб. - 900 000,00 810 000,00 729 000,00 656 100,00 590 490,00 3. Заемный капитал на конец года руб. 9 000 000,00 8 100 000,00 7 290 000,00 6 561 000,00 5 904 900,00 5 314 410,00 4. Процент от стоимости кредита на конец года руб. 1 080 000,00 1 080 000,00 972 000,00 874 800,00 787 320,00 708 588,00 2.3 Расчёт стоимости недвижимости.

Расчёт стоимости недвижимости рассчитывается в таблице 4. Она содержит 7 расчётных показателей и позволяет рассчитать прогнозную цену продажи объекта в 2015 году и прибыль от этой сделки. 1. Цена продажи в конце 2015 года В текущем 2010 году цена продажи квартир равна 9000 руб/м2, а цена продажи коммерческих помещений равна 12000 руб/м2. Для 2010 года стоимость продажи рассчитывается как сумма произведений площадей жилых и коммерческих помещений на соответствующие им цены за 1м2. Для получения цены продажи в 2015 году производится индексация по следующим данным: Таблица 6* Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 5 5 6 6 7 2.Бухгалтерская стоимость.

Рассчитывается для 2015года как начальная стоимость (25 млн) за вычетом суммы амортизационных отчислений, указанных в таблице 2. 3. Налогооблагаемая часть цены продажи Она определяется как разность между прогнозной ценой продажи и бухгалтерской стоимостью. 4. Величина налога Составляет 20% от налогооблагаемой части цены продажи. 5. Конечная цена продажи недвижимости Представляет собой разность между прогнозной ценой продажи и рассчитанной суммой налога. 6. Выплата долга за привлечённый капитал Этот показатель рассчитан в строке 3 – заёмный капитал на конец года, таблицы 3. Нам необходимо значение для 2015года. 7.Чистые кассовые поступления от продажи Представляют собой конечную цену продажи за вычетом суммы долга.

Таблица 4. Расчёт стоимости недвижимости № п/п Показатели Ед. изм. 2015 1 2 3 4 1 Цена продажи недвижимости в конце 2015 года руб. 76 999 948,56 2 Бухгалтерская стоимость (=балансовая ст-сть-амортизация) руб. 22 050 000,00 3 Налогооблагаемая часть от цены продажи руб. 54 949 948,56 4 Величина налога руб. 10 989 989,71 5 Конечная цена продажи в конце 2015 года руб. 66 009 958,85 6 Выплата долга за привлеченный капитал руб. 5 314 410,00 7 Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости руб. 60 695 548,85 2.4 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью Кассовые поступления рассчитываются в таблице 5, которая содержит в себе 10 показателей, и результатом расчёта которой является определение кассовых поступлений по каждому году эксплуатации объекта.

Данная таблица представляет собой некий свод данных из предыдущих расчётов. От предыдущих таблиц таблица 5 отличается разбиением 2010 года на начало и конец. 1. Начальная стоимость недвижимости Этот показатель определяется только для начала 2010 года и составляет 25 млн руб (согласно исходным данным). Он берётся со знаком «минус», т.к. представляет собой затраты на объект. 2. Инвестиции в реконструкцию Так же определяются на начало 2010 года в размере 22,5 млн руб (согласно исходным данным). Этот показатель так же отрицателен. 3. Заёмный капитал Составляет 40% от инвестиций. 4. Погашение займа Значения этого показателя указываются с 2011 года и переносятся из строки 2 таблицы 3. 5. Годовые финансовые результаты после уплаты налога Значения переносятся из строки 8 таблицы 2. Заполнение начинается с конца 2010 года. 6. Амортизационные отчисления Они указаны в строке 5 таблицы 2. Отчисляются с 2011 года. 7. Цена продажи объекта недвижимости Объект будет продан в 2015 году. Цена его продажи рассчитана в показателе 5 таблицы 4. 8. Величина налога Указывается для года продажи со знаком «минус». Эта величина рассчитана в строке 4 таблицы 4. 9. Платежи по займу Так же являются отрицательными поступлениями.

Указываются для года продажи и переносятся из строки 6 таблицы 4. 10. Кассовые поступления Соответственно суммируются по каждому году. Таблица 5. Кассовые поступления от сделок с недвижимостью № п/п Показатели Ед. изм. Годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 начало года конец года 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 Начальная стоимость недвижимости руб. -25 000 000 - - - - - - 2 Инвестиции в реконструкцию руб. -22 500 000 - - - - - - 3 Заемный капитал (+) руб. 9 000 000 - - - - - - 4 Погашение заема (-) руб. - - -900 000,00 -810 000,00 -729 000,00 -656 100,00 -590 490,00 5 Годовые финансовые результаты после уплаты налогов руб. - -1 080 000,00 1 938 038,40 2 538 632,45 3 190 263,05 3 655 605,55 4 118 147,01 6 Амортизационные отчисления (+) руб. - - 590 000,00 590 000,00 590 000,00 590 000,00 590 000,00 7 Цена продажи недвижимости (+) руб. - - - - - - 66 009 958,85 8 Величина налога (-) руб. - - - - - - -10 989 989,71 9 Платежи по займу(-) руб. - - - - - - -5 314 410,00 10 Кассовые поступления руб. -38 500 000 -1 080 000 1 628 038,40 2 318 632,45 3 051 263,05 3 589 505,55 53 823 216,15 2.5 Расчёт рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений Данный расчёт является заключительным.

Его результатом является определение ставки дисконта, при которой сумма дисконтированных кассовых поступлений равна нулю. Структура таблицы для расчёта отличается от предыдущих.

Она содержит периоды эксплуатации объекта, включая год предполагаемой продажи, 2010 год разбивается на начало и конец.

Так же указываются процентные ставки, для которых будет производиться расчёт, с разбиением на дисконтные множители и кассовые поступления для каждой процентной ставки.

Строка «сумма» подводит итог расчёту. Для каждого года, исходя и процентной ставки, рассчитывается дисконтный множитель по формуле: R=1/(1+i)n Где R – дисконтный множитель, i - процентная ставка, n – количество лет от начала эксплуатации до периода расчёта. Кассовые поступления, рассчитанные в строке 10 таблицы 5, перемножаются на соответствующие дисконтные множители.

В строке «сумма» они суммируются по каждой процентной ставке.

В варианте 1 расчёт рентабельности показывает, что искомая процентная ставка находится в интервале 9-10%. Таблица 6. Расчёт рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений Период Процентные ставки 8 0,08 9 0,09 10 0,1 11 0,11 дисконтный множитель кассовые поступления дисконтный множитель кассовые поступления дисконтный множитель кассовые поступления дисконтный множитель кассовые поступления начало 2010 1 -38 500 000,00 1 -38 500 000,00 1 -38 500 000,00 1 -38 500 000,00 конец 2010 0,926 -1 000 000,00 0,917 -990 825,688 0,909 -981 818,182 0,901 -972 972,973 2011 0,857 1 395 780,52 0,842 1 370 287,350 0,826 1 345 486,281 0,812 1 321 352,488 2012 0,794 1 840 605,19 0,772 1 790 409,673 0,751 1 742 022,876 0,731 1 695 364,062 2013 0,735 2 242 769,43 0,708 2 161 591,670 0,683 2 084 053,719 0,659 2 009 961,481 2014 0,681 2 442 957,16 0,650 2 332 932,319 0,621 2 228 800,536 0,593 2 130 196,836 2015 0,630 33 917 756,04 0,596 32 093 025,218 0,564 30 381 802,349 0,535 28 776 089,284 Сумма 5,623 2 339 868,35 5,486 257 420,541 5,355 -1 699 652,421 5,231 -3 540 008,822