ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ДОГОВОРНЫХ ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ

Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:

- при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

- при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, - расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных отношений, общей экономической ситуации, условий тендера.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для данной подрядной организации.

На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют договорные цены на строительную продукцию. Договорные цены могут быть открытыми, т.е. уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строительства, или твердыми (окончательными).

Формирование договорных цен на строительную продукцию, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов. При проведении подрядных торгов договорная цена стройки (части ее) устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся, — на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком.

На основании совместного решения оформляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, являющийся неотъемлемой частью договора подряда. Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть пересмотрена по согласованию сторон. Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а при необходимости — и по пусковым комплексам. После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования при необходимости заказчиком вносятся коррективы в инвесторскую смету с целью установления общего размера средств для осуществления строительства.

11.4 Особенности составления сметной документации

При составлении сметной документации могут быть внесены поправки, связанные с уточнением или изменением проектных решений.

1. В единичных расценках на монолитные железобетонные конструкции учтен усредненный расход арматуры. Если по проекту класс, способ и масса армирования отличаются от принятых в соответствующих ГЭСН-2001 и ФЕР (ТЕР)-2001, класс стали и расход арматуры следует принимать по проектным данным без изменения расходов на оплату труда рабочих и эксплуатацию строительных машин. Когда имеет место превышение расхода арматуры на 10% и более, следует корректировать затраты труда и заработную плату рабочих.

2. Если проектом предусматривается класс бетона (раствора) и крупность заполнителя, отличающиеся от учтенных в ФЕР (ТЕР)-2001, в локальной смете следует определять разницу их стоимостных показа телей без корректировки затрат на оплату труда рабочих и расходов на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств.

3. В сборниках ФЕР (ТЕР)-2001 предусмотрено выполнение работ с применением материалов мягких пород (сосны, ели, пихты). Если проектом предусматривается использование лесоматериалов твердых пород, к показателям расходов на эксплуатацию строительных машин, к нормам затрат и оплаты труда рабочих-строителей принимаются ко эффициенты: для материалов из лиственницы и березы - 1,1; из дуба, бука, граба, ясеня - 1,2.

4. При применении оконных и дверных изделий повышенного качества (окна с тройным остеклением, со стеклопакетами и т. п., установка которых предусматривает их предварительную разборку), прямые затраты на установку следует принимать в размере 10% от стоимости изделий.

5. По работам, в технологии производства которых предусматривается сварка металлоконструкций и металлоизделий, ГЭСН-2001 и единичные расценки разработаны из условия применения углеродистой стали. При применении нержавеющей стали к нормам затрат и оплаты труда применять коэффициент 1,15.

В сметной документации дополнительно учитываются затраты на перебазирование строительных машин в том случае, когда они не включены в сметную расценку на эксплуатацию машин. Затраты определяются калькуляцией, составленной исходя из фактических условий перевозки, монтажа и демонтажа машин в соответствии с проектом производства работ.

Указаниями по применению ФЕР (ТЕР)-2001 предусматривается необходимость отражения в сметной документации конкретных условий производства работ.

1. Условия обеспечения строительными материалами, изделиями и конструкциями

Для строек, находящихся на расстоянии свыше 30 км от ближайшей железной дороги (порта, пристани), складов (баз), предприятий комплектной поставки и комплектации, в целях упрощения расчетов дополнительных затрат на перевозку материалов, изделий и конструкций рекомендованы поправочные коэффициенты, представленные в табл. 7.7.

ПОПРАВОЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ

к сметной стоимости строительно-монтажных работ для учета дополнительных затрат на перевозку материалов, изделий и конструкций

 

Расстояние перевозки, км	31-40	41-50	51-60	61-70	71-80	81-90	91-100	На каждые 10 км свыше 100 добавлять
Поправочные коэффициенты к сметной стоимости СМР	1,007	1,011	1,016	1,021	1,026	1,03	1,034	0,007

2. Стесненные условия производства работ

Сборниками ФЕР (ТЕР)-2001 предусмотрено выполнение строительных работ в нормальных условиях, не осложненных внешними факторами.

Если ПОС (ППР) предусмотрено выполнение работ в эксплуатируемых зданиях и сооружениях; вблизи объектов, находящихся под электрическим напряжением, опасным для человека; на территории действующих предприятий, имеющих разветвленную сеть транспортных и инженерных коммуникаций и стесненные условия для складирования материалов, а также в других усложняющих условиях, стоимость строительных работ при новом строительстве, реконструкции и расширении действующих предприятий (зданий и сооружений) должна определяться с применением поправочных коэффициентов. Коэффициенты применяются к затратам и оплате труда рабочих, расходам на эксплуатацию строительных машин, вт. ч. заработная плата машинистов.

При ведении земляных работ на территории, отведенной под строительство в местах, относимых в установленном порядке к районам бывших военных действий, к расценкам на разработку грунта на глубину до 2 м экскаваторами или бульдозерами, а также на корчевку пней рекомендуется применять коэффициент 1,4.

3. Особенности технологии и организации строительных работ

Если вследствие сложной конфигурации строящихся зданий, стесненных условий производства работ и других факторов, ПОС предусмотрена работа дополнительного крана, в локальной смете следует учитывать расходы на его эксплуатацию в соответствии со временем его использования.

В смете учитываются затраты труда и расходы на оплату дополнительного сигнальщика, предупреждающего об опасности, если он требуется в соответствии с правилами безопасности при производстве строительных работ.

Расценки на отделочные работы предусматривают подачу раствора к месту производства работ одним растворонасосом. В случаях, когда в соответствии с ПОС необходима перекачка раствора вторым растворонасосом, затраты на эксплуатацию дополнительного растворонасоса учитывают непосредственно в локальной смете.

В ФЕР (ТЕР)-2001 на монолитные железобетонные конструкции, возводимые в скользящей опалубке (сб. № 06), не учтены затраты на эксплуатацию механизмов подъема скользящей опалубки. Их следует определять в локальной смете исходя из времени работы механизмов и дополнительных трудозатрат, принимаемых по данным ПОС.

ФЕР (ТЕР)-2001 на работы с применением монолитного бетона, в т. ч. армированного, а также раствора разработаны с учетом доставки бетонной смеси автомобилями-самосвалами. При доставке бетонной смеси автобетоносмесителями (миксерами) в локальной смете следует определить на основании данных ПОС дополнительные затраты, включающие разницу в стоимости доставки бетонной смеси и расходы на эксплуатацию автобетоносмесителей (миксеров) в течение дополнительного времени их пребывания на объекте (для перемешивания бетона).

В ФЕР (ТЕР)-2001 не учтены и должны определяться в локальных сметах затраты на перемещение деталей наружных и внутренних лесов по схеме: центральный склад - объект - центральный склад (приобъектный склад другого объекта).

В сметах на строительство зданий высотой 25 м и более следует учитывать стоимость эксплуатации грузопассажирских подъемников по расценкам, приведенным в сб. № 7 «Бетонные и железобетонные конструкции сборные».

При расчетах за выполненные работы оплата за эксплуатацию грузопассажирских подъемников производится независимо от наличия подъемников на объекте, т. к. если подрядчик не устанавливает и не использует грузопассажирские подъемники, он несет другие затраты, связанные с доставкой рабочих, инструмента и материалов на высоту.

В случаях, когда в ФЕР(ТЕР)-2001 отсутствуют расценки на отдельные виды работ, выполняемые по нормативам и технологии, традиционно принятых в ремонтно-строительном производстве (неинвентарные леса, понижение уровня пола в подвалах и т. п.), при составлении сметной документации разрешается применение соответствующих единичных расценок по сборникам на ремонтно-строительные работы ФЕРр (ТЕРр)-2001.

НР.

При определении сметной стоимости ремонтных работ в жилых и общественных зданиях, аналогичных технологическим процессам в новом строительстве (в том числе возведение новых конструктивных элементов в ремонтируемом здании), с использованием сборников ТЕР-2001 (ФЕР-2001) нормативы накладных расходов следует применять с коэффициентом 0,9. Указанный коэффициент не применяется при определении стоимости работ по капитальному ремонту наружных инженерных сетей, улиц и дорог общегородского, районного и местного значения, мостов и путепроводов.

СП.

1. При определении сметной стоимости ремонтных работ, аналогичных технологическим процессам в новом строительстве (в том числе возведение новых конструктивных элементов в ремонтируемом здании), с использованием сборников ТЕР-2001 (ФЕР-2001) нормативы сметной прибыли следует применять с коэффициентом 0,85.

2. Для организаций, использующих упрощенную систему налогообложения, нормативы сметной прибыли применяются с коэффициентом 0,9.

Затраты по смене конструкций, не предусмотренных в ФЕРр, но встречающихся при производстве ремонтно-строительных работ, определяются в следующем порядке:

- разборка конструкций - по сборнику ФЕР на строительные работы № 46 «Работы при реконструкции здании и сооружений»;

- устройство новых конструкций - по соответствующим расценкам сборников ФЕР на строительные работы.

В случае отсутствия в сборнике необходимых расценок на разборку конструкций затраты на данные работы следует учитывать в сметной документации по соответствующим единичным расценкам сборников ФЕР на монтаж (устройство) конструкций без учета стоимости материальных ресурсов. При этом к затратам и оплате труда рабочих-строителей, к затратам на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств следует применять следующие коэффициенты:

а) при разборке сборных бетонных и железобетонных конструкций - 0,8;

б) то же, сборных деревянных конструкций - 0,8;

в) то же, внутренних санитарно-технических устройств (водопровода, газопровода, канализации, водостоков, отопления, вентиляции) - 0,4;

г) то же, наружных сетей водопровода, канализации, тепло- и газоснабжения - 0,6;

д) то же, металлических конструкций - 0,7.

 

При новом строительстве осуществляется возведение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе. Новое строительство, как правило, осуществляется на свободных территориях в целях создания новых производственных мощностей.

При расширении действующих предприятий вводятся в действие дополнительные производства на ранее созданном предприятии; возводятся новые и расширяются существующие отдельные цеха и объекты основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях увеличения производственных мощностей; а также создаются филиалы и производства, входящие в состав существующих предприятий, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства, повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции в целях увеличения производственной мощности, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. В процессе реконструкции могут осуществляться необходимое расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения, строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим или экономическим условиям признана нецелесообразной.

При реконструкции непроизводственных объектов осуществляется переустройство зданий, в результате которого изменяются их основные технико-экономические показатели (количество и качество квартир, строительный объем и общая площадь здания, вместимость, пропускная способность и т. п.) или назначение, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. При этом могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, пристроек, а при необходимости- их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, улучшение архитектурной выразительности здания.

Техническое перевооружение действующих предприятий рассматривается как комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня предприятия в целом или отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования и (или) программного обеспечения новым, более производительным. При техническом перевооружении действующих предприятий могут осуществляться установка на существующих производственных площадях дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, модернизация и техническое переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и участков к централизованным источникам тепло- и электроснабжения. При этом допускается частичная перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение внутренней планировки зданий и др.); расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленное габаритами размещаемого нового оборудования; расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных станций и др. объектов), если это необходимо в связи с техническим перевооружением предприятия.

К поддержанию мощности действующего предприятия относятся мероприятия, связанные с постоянным возобновлением выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов. Преимущественно это относится к добывающим отраслям производства.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по замене и восстановлению отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструктивных элементов, срок службы которых определяет долговечность зданий и сооружений: фундаменты, каркас, стены) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением. Современная группировка видов капитального ремонта выделяет: комплексный капитальный ремонт зданий, выборочный капитальный ремонт зданий, капитальный ремонт инженерных коммуникаций и объектов благоустройства.

К комплексному капитальному ремонту зданий относят работы, охватывающие все здание в целом или отдельные его секции; при этом устраняется их физический и моральный износ, включая инженерное оборудование, наружные сети и благоустройство территории, относящиеся к ремонтируемому объекту.

К выборочному капитальному ремонту зданий относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов зданий или оборудования, при котором устраняется их физический износ.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относят работы по ремонту сетей водопровода, канализации и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов, тротуаров и т. д.

При составлении смет на ремонтно-строительные работы необходимо четко определиться, по какой отрасли они производятся: по отрасли «строительство» или технической эксплуатации зданий, т.е. на реконструкцию или на капитальный ремонт. От этого зависит использование методов индексации, нормативов накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных затрат.

В составе ремонтно-строительных работ выполняются разборки конструкций и зданий в целом, ремонты отдельных конструктивных элементов: фундаментов, стен, кровли и т. д., частичные и полные замены строительных конструкций и инженерного оборудования зданий.

Для определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ применяется самостоятельная нормативная база, включающая Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы ГЭСНр-2001 и соответствующие федеральные (территориальные) единичные расценки ФЕРр (ТЕРр)-2001. Нумерация сборников принята как продолжение сборников ГЭСН-2001 на строительные работы: с 51 по 69.

ГЭСНр-2001 и единичные расценки отражают среднеотраслевые затраты при современной технике, технологии и организации ремонтно-строительных работ. Они учитывают усложненные условия производства ремонтно-строительных работ: рассредоточенность объемов работ, ограниченные возможности применения высокопроизводительных средств механизации, повышенные затраты ручного труда, в т. ч. на внутрипостроечный транспорт материалов.

Нормы и расценки не учитывают внешние усложняющие производство факторы: загазованность, наличие вблизи объектов под напряжением и др.

ГЭСНр и единичные расценки не распространяются на работы по ремонту конструкций и отделке уникальных зданий и сооружений, к капитальности и качеству которых предъявляются повышенные требования, а также на реставрацию памятников архитектуры.

Порядок и особенности применения федеральных единичных расценок на ремонтно-строительные работы даны в МДС 81-38.2004. В соответствии с этим документом в субъектах Федерации разработаны Указания по применению ТЕРр-2001.

Единичные расценки в сборниках ФЕРр-2001 разработаны «закрытыми», т. е. с учетом стоимости материалов, наиболее типичных для выполнения данного вида работ. Если по проекту марки и нормы расхода материалов отличаются от принятых в расценках, могут быть внесены коррективы на изменение стоимости материалов. Цены в этом случае принимаются фактические или по федеральным сборникам цен на материалы.

1. Разборка конструкций

Расценки на разборку конструкций (демонтаж) содержатся в соответствующих сборниках ТЕРр (ФЕРр)-2001. Работы по разборке, не предусмотренные в них, но встречающиеся при капитальном ремонте зданий, расцениваются по сборнику ТЕР (ФЕР)-2001 № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений». При отсутствии необходимых расценок и в этом сборнике прямые затраты на демонтаж отдельных конструкций зданий, внутренних санитарно-технических устройств и наружных сетей рекомендуется определять по соответствующим сборникам ТЕР (ФЕР)-2001 на их монтаж (устройство) без учета стоимости материальных ресурсов. При этом к затратам и оплате труда рабочих-строителей, расходам на эксплуатацию строительных машин, в том числе к оплате труда рабочих, обслуживающих машины, применяются следующие коэффициенты:

а) при разборке сборных бетонных и железобетонных конструкций- 0,8;

б) то же, сборных деревянных конструкций - 0,8;

в) то же, металлических конструкций - 0,7;

г) то же, внутренних санитарно-технических устройств (водопровода, газопровода, канализации, водостоков, отопления, вентиляции) - 0,4;

д) то же, наружных сетей водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения- 0,6.

В указанном порядке определяется: стоимость демонтажа сборных железобетонных, бетонных и металлических конструкций, находящихся в незакрепленном состоянии, освобожденных от заделки в стены и другие конструкции, а также от сварки или иного крепления. В противном случае в смете следует дополнительно учесть на основе проектных данных или актов обследования затраты, связанные с пробивкой и заделкой борозд, ниш, гнезд в существующих конструкциях, со срезкой закладных деталей или элементов металлоконструкций и другие операции по освобождению закрепленных конструкций.

Могут быть дополнительно учтены затраты на установку и разборку поддерживающих лесов, если подводка их необходима для поддержки демонтируемых конструкций во время их разборки.

2. Смены, замены конструкций, возведение новых конструктивных элементов в ремонтируемых (реконструируемых) зданиях и сооружениях.

Работы по смене конструкций, не предусмотренные в ТЕРр (ФЕРр)-2001, но встречающиеся при ремонте зданий и сооружений, следует нормировать как разборку конструкций по сборнику № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений», а устройство взамен их новых по соответствующим сборникам ТЕР (ФЕР)-2001 на строительные работы.

Выполняемые при ремонте и реконструкции работы, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве, возведение новых конструктивных элементов нормируются по сборникам элементных сметных норм и единичных расценок на строительные работы с применением коэффициентов:

· к затратам труда и оплате труда рабочих- 1,15;

· к расходам на эксплуатацию строительных машин, в т. ч. к заработной плате машинистов- 1,25.

Указанные коэффициенты применяются также при капитальном ремонте:

· внутриплощадочных инженерных сетей объектов, к которым от носятся сетевые вводы теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и внутренней канализации до точек подключения к наружным сетям;

· внутриквартальных (в границах красных линий кварталов) инженерных сетей: теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации;

· объектов благоустройства и проездов к жилым и общественным зданиям, учреждениям, предприятиям, другим объектам застройки внутри кварталов и территорий предприятий.

Коэффициенты не применяются к нормам и расценкам сб. № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений», на работы по монтажу и наладке оборудования в ремонтируемых зданиях и сооружениях и при определении затрат на демонтаж конструкций по сборникам ТЕР (ФЕР)-2001.

Одним из сложных вопросов определения стоимости ремонтно-строительных работ является учет материалов, получаемых от разборки конструкций зданий и сооружений.

В результате разборки на объектах капитального ремонта (реконструкции) образуются: строительный мусор, вторичное сырье (металлолом, дрова, кирпичный щебень), материалы и конструкции, пригодные к повторному применению, так называемые возвратные материалы. При решении вопросов об отражении в смете доходов и затрат, связанных с использованием возвратных материалов, руководствуются следующими положениями:

а) возвратные материалы являются собственностью заказчика;

б) стоимость возвратных материалов не учитывается при определении сметной стоимости и договорной цены на ремонтно-строительные работы, но подлежит исключению из суммы оплаты при расчетах за выполненные работы;

в) условия передачи и взаиморасчетов за возвратные материалы определяются заказчиком и подрядчиком при заключении договора подряда. При этом возможны три случая:

· устанавливается ответственность подрядчика за сохранность материалов при разборке и доставке на склад заказчика (элементы декора, ценных интерьеров и т. п.). Затраты подрядчика заказчик оплачивает по договорным ценам;

· предусматривается передача возвратных материалов подрядчику для использования в производстве работ. Стоимость возвратных материалов определяется и исключается при оплате выполненных работ;

· не оговаривается порядок использования возвратных материалов. Они рассматриваются как строительный мусор, удаление которого со строительной площадки заказчик обязан согласовать с соответствующими органами (определить место складирования) и оплатить затраты подрядчика по погрузке и вывозу строительного мусора.

Затраты на вывоз строительного мусора, получаемого от разборки конструктивных элементов, санитарно-технического оборудования зданий и сооружений, от пробивки отверстий и борозд, замены конструкций и работ, выполняемых на строительной площадке, следует определять в сметах по действующим тарифам на перевозки грузов для строительства (с учетом погрузки), исходя из массы мусора и расстояния вывоза от строительной площадки до места свалки грунта.

Объемная масса строительного мусора (в плотном теле) принимается по усредненным нормам, т/м3, при разборке: бетонных конструкций - 2,4; железобетонных конструкций-- 2,5; конструкций из кирпича, камня, отбивке штукатурки и облицовочной плитки- 1,8; деревянных, каркасно-засыпных - 0,6; при выполнении прочих работ- 1,2.

Масса разбираемых металлоконструкций и инженерно-технологического оборудования принимается по проектным данным.