Анализ объекта оценки - раздел Строительство, Архитектуры и строительства Анализ Объекта Оценки Помогает Оценщику В Выборе И Применении Различных Подхо...
Анализ объекта оценки помогает Оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки. Характер и объем данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит, как минимум, от следующих факторов:
˗ свойства оцениваемого объекта;
˗ предполагаемое использование результатов оценки;
˗ вид стоимости, подлежащий определению;
˗ допущения и ограничительные условия;
˗ наличие методических рекомендаций для оценки соответствующего вида недвижимости.
В процессе анализа объекта оценки Оценщик должен рассмотреть как финансовую, так и нефинансовую (техническую, экономическую и правовую) информацию. Вид, значение и возможность получения такой информации варьируются в зависимости от объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности по критериям, сформулированным в федеральных стандартах оценки. Оценщик должен анализировать достоверность и достаточность используемой информации доступными ему средствами и методами.
Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку, Оценщику необходимо собрать информацию в объеме, достаточном для четкого понимания свойств объекта оценки. Для этого рассматриваются, в том числе:
˗ происхождение и история развития объекта недвижимости;
˗ структура объекта недвижимости;
˗ имущественные права на составные части объекта оценки и обременения этих прав;
˗ ограничения (например, градостроительные) использования объекта недвижимости;
˗ культурно-исторический потенциал объекта или ограничения по его использованию;
˗ технические и эксплуатационные характеристики, износ и устаревания объекта недвижимости и его составных частей;
˗ планы развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта недвижимости и его частей;
˗ текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта;
˗ планы развития территории, окружающей объект;
˗ состояние и динамика сегментов рынка недвижимости, к которым относятся составные части объекта, включая состав факторов, влияющих на спрос и предложение, количественные и качественные характеристики данных факторов;
˗ макроэкономическая среда, включая политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Оценщик должен получить достаточный объем данных относительно объекта оценки для того, чтобы:
˗ определить тип оцениваемой недвижимости;
˗ определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости;
˗ позиционировать объект оценки в его текущем и наиболее эффективном использовании относительно сегментов рынка недвижимости;
˗ определить прогнозный срок экономической жизни объекта;
˗ разобраться в других вопросах, существенных для определения стоимости объекта недвижимости, включая соглашения между сособственниками объекта недвижимости, договоры аренды, договоры доверительного управления и другие договорные обязательства в отношении оцениваемого объекта оценки.
При сборе информации об объекте оценки Оценщик (если это возможно и целесообразно) проводит его осмотр в период, возможно близкий к дате оценки, с документированием результатов осмотра. В случае непроведения осмотра объекта оценки Оценщик приводит в Отчете причины отказа от осмотра и указывает на возможное в этой связи снижение достоверности итоговой величины стоимости.
Финансовая информация. Оценщику следует получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую (бухгалтерскую, управленческую) информацию по оцениваемому объекту, в том числе:
˗ ретроспективную информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (выручка, эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов);
˗ прогнозируемую информацию, например, предполагаемые показатели коммерческого использования, эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих элементов;
˗ информацию по планируемому капитальному ремонту, модернизации и реконструкции (с соответствующими затратами), ремонту или изменению функций коммерческого использования объекта;
˗ информацию о наличии особых финансовых условий использования объекта по сравнению с типичными рыночными данными, например, по величине арендных ставок по заключенным договорам аренды (субаренды).
События после даты оценки
События, влияющие на итоговую величину стоимости объекта оценки, могут иметь место в период после даты оценки, но до даты составления Отчета. Согласно пункту 19 ФСО № 1 Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Однако данные события могут служить подтверждением фактов, раскрытых в отдельных разделах Отчета, а также с целью предостережения пользователей Отчета от введения в заблуждение. Подобное раскрытие должно четко указывать на то, что события, о которых идет речь, представлены исключительно для сведения и не влияют на определение стоимости.
Окончательная величина стоимости была получена путем согласования величин стоимости на основании трех подходов к оценке.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен руководствоваться положениями ст. 21 ФСО №1. При использовании доходного подхода стоимость объекта оценки определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект в процессе эксплуатации.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен руководствоваться положениями ст.07 ФСО № 1
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Ст. 23 ФСО № 1
Министерство образования и науки РФ... ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Анализ объекта оценки
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
По дисциплине
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ»
на тему:
«об Оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества»
Г-ну Иванову А.В.
Уважаемый Александр Викторович!
Согласно договору №12.103 от 03 августа 2012 года эксперты Пензенского государственного университета архитектуры и строительства произве
Основание для проведения оценки
В соответствии со ст. 9, Федерального закона "Об оценочной деятельности", основанием для проведения оценки является договор, заключенный в письменной форме между Оценщиком и Заказчиком.
Независимость и объективность оценки
1. Принцип объективности налагает на ОЦЕНЩИКА обязательства авторства суждений, беспристрастности, незаинтересованности в оцениваемом имуществе и неприемлемости злоупотребления профессиональным пол
Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
1. В оценке мы исходили из достоверности правоустанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сд
Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98г., №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменени
Список используемых стандартов
Краткое наименование стандарта
Полное наименование стандарта
Сведения о принятии стандарта
Основание для использования стандарта
Цель и предполагаемое использование результатов оценки
Цель оценки–установление обоснованной рыночной и ликвидационной стоимости имущества в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.
Целью оценки в соответстви
Оцениваемые права
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена для «полных прав собственности», т.е. исходя из условия, что владелец имеет полные права собственности на оцениваемый объект в соответствии
Определение оцениваемой стоимости
В соответствии с заданием при осуществлении оценочной деятельности определяются и используются следующие виды стоимости объекта оценки:
1. рыночная стоимость;
2. ликвидационная ст
Анализ наилучшего использования объекта
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится для определения величины потенциала и возможного повышения стоимости объекта. При этом необходимо рассмотреть два вопроса: нас
Процесс оценки
Процесс оценки -это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих
Основные этапы процесса оценки
Процесс оценки можно условно разделить на 7 этапов:
1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки.
2. Сбор данных (общих, специальных, срав
Краткая характеристика региона
Пензенская область расположена на Восточно-Европейской (Русской равнине) и занимает среднюю и западную часть Приволжской возвышенности. На севере она граничит с Рязанской областью и Республикой Мор
Анализ рынка жилой недвижимости
Анализ рынка жилых помещений выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению, подобного рода недвижимость. Поэтому весьма полезно знать общую картину по рынку недвижимости.
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой
Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратног
Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Предпринимательский подход рекомендует определять наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями. Снос существующего здания является не целесообразным
Оценка затратным подходом
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если
Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимо
Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
В теории оценки износа выделяют три вида:
1. физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами;
2. функциональный износ – п
А2.Неустранимый физический износ
Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов: (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, столярки), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.
Б2.Неустранимый функциональный износ
Данный вид износа связан со снижением стоимости из-за несоответствия строительных материалов, конструктивных и планировочных решений, современным требованиям, устранение, которого целесообразно с э
Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов.
Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого
Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на макро- и микроэкономические показатели, а на степень загрузки производственных мощностей.
Если мощности загруже
Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
Объем инвестиций в основной капитал на душу населения характеризует инвестиционный климат и уровень инвестиционной активности в регионе. Другими словами, данный показатель характеризует предпосылки
Оценка по сравнимым продажам
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную ц
Оценка доходным походом
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (дохода).
Доходный подход применяется, когда существует
Определение потенциального валового дохода
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установле
Определение эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные гру
Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое п
Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного во
Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:
Оценка по затратам
Экономический подход включает в себя расчет восстановительной стоимости нового объекта за вычетом всех форм накопленного износа плюс стоимость земельного участка. Преимущество данного подхода состо
Оценка методом сравнимых продаж
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную ц
Оценка по доходности
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода
Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимо
Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сде
Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое п
Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного во
Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:
Используемая терминология
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижим
Новости и инфо для студентов