Используемая терминология - раздел Строительство, Архитектуры и строительства Потребительская Стоимость (Стоимость В Использовании) Отража...
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.
Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Страховая стоимостьобъектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.
В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.
Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.
Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.
Аренда недвижимости - это временное использование недвижимости за плату по договору с владельцем недвижимости. Тот, кто берет недвижимость в аренду, называется «Арендатором», а тот, кто сдает ее в аренду, называется «Арендодателем».
Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Кадастровая стоимость земли является нормативным, нерегулируемым рынком показателем, поэтому не может быть принята как объективная в получении рыночной стоимости земельного участка.
Дата оценки-календарная(ые) дата(даты), по состоянию на которую(ые) действительна оценочная стоимость.
Земельный участок- часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится в, над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами
Имущество-совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического).
Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Назначение оценки - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа, налогообложение, страхование, приватизация, наследование, аренда и т.д.), а также учет имущественных ценностей.
Недвижимость-земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Отчет об оценке -документ, который содержит систематизированные данные по обоснованию мнения оценщика о стоимости объекта оценки в зависимости от назначения оценки.
Оценка стоимости-профессиональная услуга, основной целью которой является определение вида и величины оценочной стоимости объекта оценки на конкретную календарную дату (дату оценки)в соответствии с назначением оценки.
Оценочная стоимость-вид и величина стоимости объекта оценки в обобщенном денежном выражении.
Оценщик стоимости - профессиональный исполнитель услуги по оценке стоимости, обладающий теоретическими знаниями, практическим навыком, профессиональным мастерством и оформивший свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.
Право собственности-право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право передачи, право собственности, т.е. продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная сумма, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.
Сервитут - признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода или проезда через соседний участок земли) или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор).
Стоимость прав аренды- это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Улучшения - выполненные человеком на земельном участке обработка почвенного слоя, посадка декоративных и плодовых насаждений или строительство зданий и сооружений различного назначения.
Цель оценки-установление оценочной стоимости в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.
Министерство образования и науки РФ... ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Используемая терминология
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
По дисциплине
«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
на тему:
«ОЦЕНКА рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества
Г-ну Иванову Д.В.
Уважаемый Дмитрий Васильевич!
Согласно договору №12.104 от 06 августа 2012 года эксперты Пензенского государственного университета архитектуры и строит
Основание для проведения оценки
В соответствии со ст. 9, Федерального закона "Об оценочной деятельности", основанием для проведения оценки является договор, заключенный в письменной форме между Оценщиком и Заказчиком.
Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
1. В оценке мы исходили из достоверности правоустанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сд
Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98г., №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандарта
Список используемых стандартов
Краткое наименование стандарта
Полное наименование стандарта
Сведения о принятии стандарта
Основание для использования стандарта
Цель и предполагаемое использование результатов оценки
Цель оценки–установление обоснованной рыночной и ликвидационной стоимости имущества в соответствии с назначением на конкретную календарную дату.
Целью оценки в соответстви
Оцениваемые права
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена для «полных прав собственности», т.е. исходя из условия, что владелец имеет полные права собственности на оцениваемый объект в соответствии
Определение оцениваемой стоимости
В соответствии с заданием при осуществлении оценочной деятельности определяются и используются следующие виды стоимости объекта оценки:
1. рыночная стоимость;
2. ликвидационная ст
Анализ наилучшего использования объекта
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки производится для определения величины потенциала и возможного повышения стоимости объекта. При этом необходимо рассмотреть два вопроса: нас
Процесс оценки
Процесс оценки -это систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих
Основные этапы процесса оценки
Оценка объекта начинается с определения проблемы – постановки задачи, состоящей из шести основных моментов:
1) Идентификация объекта недвижимости. Состоящего в обще
Краткая характеристика региона
Пензенская область расположена на Восточно-Европейской (Русской равнине) и занимает среднюю и западную часть Приволжской возвышенности. На севере она граничит с Рязанской областью и Республикой Мор
Краткая характеристика района
ЛОПАТИНСКИЙ РАЙОН расположен на юго-востоке Пензенской области. Население в основном русское, имеется (по переписи 1989 года) 3561 татар, 2938 мордвы. Административный центр –
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Анализ рынка нежилых помещений в г.Пензе и Пензенской области выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению, подобного рода недвижимость. Поэтому весьма полезно знать общую
Обзор ситуации на земельном рынке г. Пензы и Пензенской области
Для анализа ситуации сложившейся на земельном участке и оценке рыночной стоимости земельных участков необходимо обратить внимание на ряд действующих федеральных и муниципальных законодательных акто
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой
Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратног
Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
Предпринимательский подход рекомендует определять наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями. Снос существующего здания является не целесообразным
Оценка затратным подходом
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если
Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
Под полной стоимостью воспроизводства понимается стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания, с использованием таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ. Стоимо
Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
В теории оценки износа выделяют три вида:
1. физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами;
2. функциональный износ – п
А2.Неустранимый физический износ
Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов: (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, столярки), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.
Б2.Неустранимый функциональный износ
Данный вид износа связан со снижением стоимости из-за несоответствия строительных материалов, конструктивных и планировочных решений, современным требованиям, устранение, которого целесообразно с э
Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов.
Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого
Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на макро- и микроэкономические показатели, а на степень загрузки производственных мощностей.
Если мощности загруже
Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
Объем инвестиций в основной капитал на душу населения характеризует инвестиционный климат и уровень инвестиционной активности в регионе. Другими словами, данный показатель характеризует предпосылки
Оценка по сравнимым продажам
Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную ц
Оценка доходным походом
Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (дохода).
Доходный подход применяется, когда существует
Определение потенциального валового дохода
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установле
Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
На основании анализа рыночных данных по уже построенным и сданным в аренду объектам обычной практикой является поиск арендаторов в течение 1-4 месяцев. Для оцениваемых объектов с учетом хорошего ме
Определение эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные гру
Определение ставки капитализации
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое п
Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного во
Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:
Оценка методом сравнения продаж
Метод сравнения продаж позволяет использовать для оценки стоимости земельного участка данные по ценам аналогичных земельных участков за последнее время.
Корректировки цен аналогов по элеме
Оценка методом капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод пре
Расчет земельной ренты
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Согласно утверждению о том, чт
Определение поправок на возможную недозагрузку объекта
На основании анализа рыночных данных по уже построенным и сданным в аренду объектам обычной практикой является поиск арендаторов в течение 0,5-4 месяцев. Для оцениваемого объекта с учетом большого
Определение ставки капитализации для земли
Ставка капитализации определялась методом суммирования или построения.
Суть метода кумулятивного построения рассмотрена в п.5.3.4.
Расчет базовой &q
Премия за низкую ликвидность недвижимости
Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Учитывая невозможность немедленного во
Премия за инвестиционный менеджмент
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной дея
Оценка по затратам
Экономический подход включает в себя расчет восстановительной стоимости нового объекта за вычетом всех форм накопленного износа плюс стоимость земельного участка. Преимущество данного подхода состо
Оценка по доходности
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода
Оценка методом выделения
Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими
Оценка по методу капитализации земельной ренты
Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода
Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимо
Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сде
Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
Для объекта оценки за величину рыночной стоимости принимается итоговая величина рыночной стоимости, полученная обобщением результатов затратного, доходного и сравнительного методов оценки. Величина
ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Продажа производственно-складской недвижимости
Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке
Цена: 4 500 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $140845.07 или €1
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан
Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. Участок располагается вдоль трассы на подъезде в Мокшан со стороны Пензы, 25 км от города. общей площадью 9 000 соток. Земельный участ
Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова
Цена: 2 000 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $62597.81 или €50581.69)
-Продаю 1 Га земли, вдоль трассы под
Продается участок по адресу Совхоз Победы
Цена: 2 050 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $64162.75 или €51846.23)
Продается участок 75 сот. по адресу Совхоз Победы (за
Продаю земельный участок в Воскресеновке
Цена: 1 300 000 руб. (по курсу ЦБ на 07 августа 2012 г. приблизительно $40688.58 или €32878.1)
Воскресеновка 40 соток рядом с первой остановкой напрот
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов