Формирование и развитие рынка земли в Казахстане.doc

Формирование и развитие рынка земли в Казахстане 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (сельское хозяйство) Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Республика Казахстан Алматы, 2009 Работа выполнена в Казахском национальном аграрном университете Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор, Ж.Т. Сейфуллин Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор, М.И.Сигарев кандидат экономических наук, доцент М.К. Камысбаев Ведущая организация: Таразский государственный университет им. М.Х. Дулати Защита состоится 30 апреля2009 года в 14.30 часов на заседании диссертационного совета Д 18.02.04. по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора экономических наук в Казахском национальном аграрном университете по адресу: 050091, Республика Казахстан, г. Алматы, пр. Абая, 8 . С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Казахского национального аграрного университета.

Автореферат разослан « » марта2009 г. Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент П.Ж. Абдикулова Введение Актуальность темы исследования.

В условиях введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и дальнейшего развития земельных отношений в республике Казахстан необходимо формирование правового и экономического механизмов, обеспечивающих государственное регулирование земельных отношений, рациональное и эффективное землепользование.

Решение этой задачи зависит от разработанности теоретической и методологической базы формирования современной системы управления земельным фондом и экономического механизма реализации государственной земельной политики, на основе перераспределения земель, введения в регулируемый рыночный оборот сельскохозяйственных земель, использования современной автоматизированной многоцелевой системы государственного земельного кадастра, усиления действия принципа платности землепользования, с учетом новых методических приемов кадастровой оценки и налогообложения земель.

Анализ хода земельной реформы в республике, в том числе регионах и областях, показывает, что развитие земельных отношений, механизм управления земельными ресурсами еще не обеспечивают рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель, медленно развивается рынок земли и его инфраструктура, не сформировался полностью экономико-правовой механизм рыночных земельных отношений, способствующий переходу земли к эффективно функционирующим субъектам, крестьянским хозяйствам, сельскохозяйственным производственным кооперативам, товариществам, акционерным предприятиям, обеспечивающим в условиях рынка защиту и охрану сельскохозяйственных земель.

Для эффективного управления земельным фондом в условиях рынка необходимо иметь достоверные сведения о количестве, состоянии и качестве земель различных категорий, их местоположении, стоимости земельных участков, налогообложении земли.

Информационно - технической системой, позволяющей обрабатывать, хранить и выдавать данные земельных участках и субъектах о земельных правоотношений, является государственный земельный кадастр.Как показало исследования, в настоящее время недостаточно уделено внимания разработке и апробации новых методических подходов к ведению государственного землеустройства при перераспределении ранее сформировавшегося земельного фонда и землепользований и целенаправленному формированию структуры и размеров новых агроформирований.

Выше изложенное свидетельствует об актуальности темы, научной и практической значимости исследования, поскольку разработанные предложения направлены на решение важной народнохозяйственной задачи – обеспечение эффективного использования и охраны сельскохозяйственных и земель в рыночных условиях, что имеет большое социально - экономическое и экологическое значение. Степень изученности проблемы.Значительный вклад в разработку научных проблем развития землепользования, землеустройства и земельного кадастра внесли в разные периоды российские ученые: П.Н. Першин, С.А. Удачин, С.Д. Черемушкин, И.В. Дегтярев, Г.А. Кузнецов, М.П. Магазинщиков, Л.И. Осипов, В.П. Троицкий, С.Н. Волков, Н.В. Комов, В.Н. Хлыстун, А.А.Варламов, В.Х. Улюкаев, Н.Е. Петров и другие.

Правовые и экономические аспекты развития земельных отношений содержатся в трудах отечественных ученых: А.Е. Еренова, Р.Ю. Куватова, Г.А. Калиева, В.В. Григорука, С.А.Абдильдина, А.А. Сатыбалдина, Ж.С. Сундетова, Л.И. Абдильдиной, Т.А. Есиркепова и др. Вопросы управления земельными ресурсами, землеустройства, охраны земель, их оценки и совершенствования земельного кадастра исследовали М.А. Гендельман, Г.С. Николенко, М.Д. Спектор, Л.И. Подольский, Т.И.Есполов, Ж.Т.Сейфуллин, М.И. Сигарев, З.Д. Дюсенбеков, В.В. Гаркушина, Г.Ж.Сейтхамзина, М.К.Камысбаев и др. Зарубежные публикации по теме диссертации посвящены в основном проблемам правового регулирования и охраны права собственности на землю, методическим приемам оценки земли, налоговым, юридическим направлениям управления земельными ресурсами и рынком земли, на основе государственных земельных автоматизированных информационных систем.

В то же время, теоретические и методологические основы регулирования земельных отношений, рационального использования земель в рыночных условиях, путем разработки новых организационно-методических подходов к землеустройству, определения рациональных размеров землепользований, развития рынка земли и его инфраструктуры еще недостаточно разработаны.

В этой связи, необходимо совершенствование системы налогообложения и оценки сельскохозяйственных земель в условиях введения их в рыночный оборот.

Это обусловило выбор темы исследования, определило ее актуальность, новизну и народнохозяйственную значимость. Цель и задачи исследования.Целью диссертационного исследования являются изучение теоретических основ формирования рынка земли в республике и разработка научно - практических рекомендаций по его дальнейшими развитию, обеспечивающему эффективное использование и охрану земель сельскохозяйственного назначения.

Для достижения этой цели поставлены следующие задачи: - на основе изучения зарубежного опыта и результатов земельной реформы выявить ее особенности и влияние реформирования земельных отношений на формирование экономического механизма рынка земли, системы управления сельскохозяйственными землями; - разработать предложения по совершенствованию экономического механизма рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель на основе автоматизированной системы земельного кадастра, их оценки и налогообложения; - обосновать методические подходы к формированию на уровне республики, области и районов современной многофункциональной автоматизированной информационной системы земельного кадастра как научно-технической базы создания инфраструктуры рынка земли и системы управления рыночным оборотом земель; - разработать рекомендации по оптимизации методики кадастровой оценки и налогообложения земель сельскохозяйственного назначения и других категорий; - дать предложения по дальнейшему развитию земельных отношений, частной собственности на сельскохозяйственные земли, регулированию экономического механизма оборота сельскохозяйственных земель; - определить рациональные параметры агропомышленных формиований, с учетом сложивщейся кономической ситуации.

Предмет и объект исследования.

Предметом исследования являются земельные отношения, их государственное регулирование, методические приемы формирования землепользований, экономико-математические подходы к определению их рациональных размеров и структуры, система и экономический механизм управления сельскохозяйственными землями в условиях рынка, методика их оценки.

Объектом исследования выступают земельный фонд республики, землепользования агроформирований, субъекты земельных правоотношений, государственные органы управления земельными ресурсами республики.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, развития систем земельного кадастра и оценки земли, а также законодательные акты, Указы Президента РК, постановления Правительства РК, нормативные и методические материалы, рекомендации научных учреждений и др. В качестве информационной базы использованы материалы отчетов Агентства РК по управлению земельными ресурсами и его территориальных органов о состоянии земельного фонда республики, государственной статистической отчетности, разработки НИИ. В работе применялись следующие методы исследования: - на основе абстрактно-логического метода проводились исследования по регулированию земельных отношений, роли землеустройства, земельного кадастра, государственного контроля использования и охраны земель в управлении сельскохозяйственными землями республики; - монографический метод применялся при обобщении опыта земельной реформы; - экономико-статистическими методами выполнены: анализ состояния и использования земельного фонда республики, областей, изменения по категориям земельных ресурсов и др.; - расчетно-конструктивным, экспертным и сравнительным методами разработаны методологические подходы к определению параметров систем земельного кадастра и управления земельными ресурсами, проведена оценка сельскохозяйственных угодий и др.; - экспериментальный метод применялся при обобщении результатов земельной реформы и формирования земельного рынка в Акмолинской, Алматинской области и гг. Астана и Алматы.

Научная новизна результатов исследования.

В работе получены теоретические, методологические и практические результаты, определяющие научную новизну и являющиеся предметом защиты: - проведен анализ реформирования в Республике Казахстан земельных отношений, обоснованы направления их дальнейшего развития; - уточнены методологические аспекты использования земельных ресурсов, определены основные направления и инструменты их регулирования; - дана институциональная оценка государственного управления рациональным использованием и охраной земель в процессе проведения земельной реформы; - проанализировано влияние введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и условия регулирования их рыночного оборота; - даны предложения по совершенствованию структуры органов управления сельскохозяйственными землями на уровне области и района, определены их задачи и функции; - изучены тенденции развития земельно-кадастровых систем в экономически развитых зарубежных странах, рекомендованы методы создания автоматизированной многофункциональной системы ГЗК, являющейся информационно-технической основой экономического механизма управления землепользованием; - обоснованы предложения по совершенствованию методики оценки сельскохозяйственных земель и их налогообложения.

Основные положения выносимые на защиту: - изучение проблемы показывает, что в условиях многообразия форм собственности главным средством организации рационального использования земли является механизм государственного управления земельным ресурсам; - выявлено, что в основе управления земельными ресурсами находятся земельные отношения; - процессы распределения, обмена и потребления входят в содержание использования земельных ресурсов, но проявляются в специфических формах распределения земли между отраслями, административными единицами, землепользователями, собственниками; - изучено прогнозирование и планирование использования земельными ресурсами с целью оптимального размещения и развития производительных сил общества; - изучено прогнозирование и планирование использование земельными ресурсами с целью оптимального размещения и развития производительных сил общества. - доказано оптимальные по времени и пространстве распределение и перераспределение земель по категориям земельных фонда, землепользователей и собственников. - выявлено, что экономическое содержание земельный собственности как формы выражения производственных отношений. - проведена кадастровая оценка с учетом оценочной стоимости земельных участков c учетом опыта стран с развитой рыночной экономикой.

Научно - практическая значимость исследования.

Разработанные методические аспекты, формирования многофункционального, автоматизированного ГЗК, методические рекомендации по оптимизации размеров землепользований используются в практической деятельности органов управления земельными ресурсами Акмолинской и Алматинской областей гг. Астана и Алматы, нашли применение при проведении научно-исследовательских работ и являются теоретической и методологической базой в учебном процессе КазНАУ и КазАТУ им. С.Сейфуллина.

Предложения и рекомендации могут быть полезны исполнительным структурам областей и районов, территориальным органам системы Агентства РК по УЗР, организациям ГосНПЦзем в практической работе.

Апробация результатов исследования.

Основные положения и выводы диссертационного исследования изложены на международных и республиканских научно - практических конференциях: «Сейфуллинские чтения -3» (г. Астана, 2007), 8 Международная конференция «Актуальные проблемы современной науки» (г. Самара, 2008), «Сәкен тағылымы-4» (г. Астана, 2008), «Современные направления теоретических и прикладных исследований» (г. Одесса, 2009). Предложения и рекомендации апробированы в ГосНПЦзем РК и ДГП «АстанаГорНПЦзем». Связь диссертационной работы с планом научных исследований.

Диссертационная работа выполнена в Казахском национальном аграрном университете в соответствии с планом НИР кафедры кадастра на 2001-2006 годы, по теме 01.03.03.H3 «Разработать методологию экономического механизма управления земельными ресурсами на основе земельного кадастра и оценки земли», 01.03.03.02. "Разработать предложения по развитию инфраструктуры рынка земель сельскохозяйственного назначения», № Госрегистрации 0101РК00245. Публикации.

Результаты исследований опубликованы в 13 научных трудах, в том числе 7 статей – в изданиях, рекомендованных Комитетом по контролю в сфере образования и науки МОН РК, 6 тезисов докладов в материалах международных и республиканских научно – практических конференциий, общим объемом 2,8 п.л. Структура диссертационной работы.

Диссертационная работа состоит из введения, трех разделов, заключения, списка использованных источников.

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ Научные основы формирования рынка земли Формирование и развитие рынка земли - одно из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собственности граждан на землю и землепользования.

Земельный уча¬сток, находящийся в частной собственности, право постоянного и долгосрочного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц и подлежат государ¬ственной регистрации для официального установ¬ления и юридического доказательства права собственности или землепользования.

Вместе с тем, реформирование земельных отношений, их регулирование со стороны государства обуславливают необходимость дальнейшего совершенствования земельного законодательства, которое, по нашему мнению, должно быть направлено на закрепление и ох¬рану прав собственности на землю, стимулирование развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для проведения таких операций, обеспечение государ¬ственной регистрации прав на землю и сделок с ней, укреп¬ление и развитие арендных земельных отношений, а также принятие разумного решения по введению ча¬стной собственности на землю.

Развитие земельных отношений в Казахстане можно условно разделить на 3 периода: 1990-1993 гг приняты Земельный кодекс, Закон о земельной реформе и другие нормативные документы. 1993-1994 гг Указы Президента с целью дальнейшего совершенствования земельных отношений, создания условий для функционирования института купли-продажи земель. 1995-2002гг Указ Президента «О земле», имеющий силу закона, определивший условия и пределы передачи земель в частную собственность граждан и юридических лиц, дальнейшее расширение земельного рынка, 2001г Закон «О земле», направленный на закрепление и обеспечение прав на землю, развитие земельных отношений. 2003-2008 гг. – утвержден Земельный кодекс РК 2003 г. и ряд согласованных с ним постановлений Правительства РК, расширен институт частной собственности на землю, введены в рыночный оборот земли сельскохозяйственного назначения, земельно-оценочные работы, проведены открытые торги по продаже земель, созданы правовые основы формирования и развития земельного рынка и его инфраструктуры в Казахстане.

Современное состояние земельного фонда и развития земельных отношений По состоянию на 1 ноября 2007 г. в аграрном секторе республики числилось более 201 тыс. крестьянских хозяйств с площадью 41,9 млн. га (48,3%), 5594 хозяйственных товарищества и акционерных общества (35,2 млн га), 1343 сельскохозяйственных кооператива (4,9 млн га, 5,7 %) и 4233 других хозяйствующих субъекта (2,6 млн га, 3,0%), государственные сельскохозяйственные предприятия занимают 2,2 млн га, или 2,5 % земель сельхозназначения.

За негосударственными сельскохозяйственными предприятиями закреплено 42,7 млн га (49,2%) земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с рисунком 1. Рисунок 1 – Распределение земель по формам хозяйствования в аграрном секторе (% закрепления площади) Примечание – Разработан автором Большое практическое значение для прогнозирования перспектив развития земельного рынка имеет анализ следующих его показателей: - емкость; - потенциал; - состояние первичного и вторичного рынков.

Формирование первичного рынка земли включает опера¬ции между государством, с одной стороны, физическими и негосударственными юридическими лицами, с другой, по продаже земельных участков в частную собственность, предоставлению права землепользова¬ния на возмездной либо безвозмездной основе в соответствии с рисунком 2. Продажа государством земельных участков в частную собственность Под застройку или застроенные производственными и непроизводственными зданиями и сооружениями, включая земли для их обслуживания.

Сверх установленных норм бесплатной передачи для ведения личного подсобного хозяйства, строительства жилого дома, садоводства, дачного строительства.

Предоставление государством земельных участков в собственность на безвозмездной основе Для ведения личного подсобного хозяйства, строительства, обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, в пределах установленных норм бесплатной передачи.

Застроенных животноводческими помещениями, переданными на возмездной или безвозмездной основе в виде имущественного пая. Инвесторам в соответствии с контрактом с уполномоченным органом.Предоставление государством права на условную земельную долю на безвозмездной основе Гражданам, имеющим право на условную земельную долю, при ликвидации и реорганизации государственных сельскохозяйственных организаций.

Предоставление государством земельных участков во временное долгосрочное землепользование на условиях аренды Крестьянским и фермерским хозяйствам. Негосударственным юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства. Гражданам и негосударственным юридическим лицам для иных целей.Рисунок 2 - Первичный земельный рынок (элементы земельного рынка) Примечание – Разработан автором Активность на первичном рынке определяется следующим: - доступностью земель под застройку, что в свою очередь устанавливается физическим фактором – наличие незастроенных земельных участков, устраивающих застройщиков, административными – сложность и длительность процедур получения разрешений на застройку и экономическими – цена; - ценами на подрядные работы; - эффективностью применяемых строительных технологий; - уровнем конкуренции на первичном рынке; - доступностью источников финансирования (по объемам, механизмам привлечения финансов); - ожиданиями застройщиков относительно спроса, предложения, конкуренции на рынке.

Вторичный рынок земли предпологает совершение сде¬лок гражданами и негосударственными юридическими лицами.

Это прежде всего операции по купле-продаже, залогу и аренде земель¬ных участков и права землепользования, передаче земель¬ных участков, прав на земельные доли и прав землепользования в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного товарищест¬ва или пая в имущество производственного кооператива, другие операции, не запрещенные законодательством в соответствии с рисунком 3. Купля-продажа земельных участков, выкупленных под застройку или застроенных производственными и другими объектами включая их обслуживание.

Сделки между негосударственными юридическими и физическими лицами Купля-продажа земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, обслуживания жилого дома Купля-продажа права аренды на земельный участок Оформление наследования земельного участка (права аренды) Дарение земельного участка (права аренды) Передача земельного участка (права аренды) в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества либо пая в имущество производственного кооператива Передача земельного участка в аренду (субаренду) Залог земельного участка (права аренды) Иные сделки, не запрещенные законодательными актами Рисунок 3 - Вторичный земельный рынок (элементы земельного рынка) Примечание – Разработан автором На этапе вторичного рынка вступают в действие все атрибуты рыночной экономики, прежде всего - фактор «спрос - предложение». При повышенном спросе на земли, т.е. наличии нескольких конкурентов, цена земли имеет тенденцию к росту, в условиях пониженного спроса и отсутствия конкуренции она, естественно, складываться более низкой.

На вторичном рынке земли и недвижимости на предложение влияют: - социальное и семейное положение, возраст; - доходы, занятость населения; - уровень изменения экономической ситуации, инфраструктуры; - объем предложения на первичном рынке; - ожидания населения относительно своих доходов, занятости т.д. Для формирования землепользований в условиях развивающегося рынка земли необходима организация устойчивых землепользований, обеспечивающих достаточный уровень производства и рентабельности.

Одной из форм продажи земельных участков и права землеполь¬зования стали земельные конкурсы и аукционы, осуществляемые территориальными комитетами по управлению земельными ресурсами. Их целью являются создание условий для рационального и эффективного использования земель, конкуренции на рынке земельной недвижимости, привлечения дополнительных средств в местный бюджет и обеспечения гарантий по защите прав инвесторов на землю, повышения ответственности и заинтересованности субъектов земельных правоотношений.

В настоящее время процессы участия в рыночном товарообороте земель сельскохозяйственно¬го и несельскохозяйственного назначения несколько отличаются. Если городские земли относительно безболезненно вступили в рыночный оборот и операции с ними осуществляются в основном как отлаженный механизм, то касательно сельскохозяйственных земель наметились серьезные проблемы.

Во-первых, они практически не участвуют во вторичном рынке.

Иными словами, отсутствуют претенден¬ты на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения среди землепользователей - физических и юридических ли¬ц (акционерным их обществ, товариществ и др.). Во-вторых, сельскохозяйственные земли не участвуют в залоговых операциях.

По состоянию на 1 ноября 2007г. всего в республике продано государством 499,4 тыс.га земель сельскохозяйственного назначения, стоимостью 10,2 млрд. тенге, в том числе гражданам республики - 14,0 тыс. участков (269,3 тыс.га.), на 7,3 млрд. тенге, юридическим лицам - 539 земельных участков, площадью 230,1 тыс. га, на сумму 2,9 млрд. тенге. Наибольшее количество проданных земель приходится на Алматинскую область - 306,1 тыс.га, в других областях темпы продажи земель значительно ниже. Наименьшее количество земель сельскохозяйственного назначения (1,3 тыс. га) продано в Павлодарской области.

В настоящее время процесс распространения частной собственности на сельскохозяйственные земли происходит крайне медленными темпами и рынок этих земель еще не сложился. С введением института частной собственности правом на землепользование воспользовались лишь немногие.По отчетным данным, на 1 ноября 2007г. всего лишь выкуплено 0,6 % площади земель сельскохозяйственного назначения (таблица 1). В целях развития рынка земли и вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в рыночные отношения право землепользования вводилось в рыночный оборот наравне с недвижимостью.

В результате в республике постепенно формируется первичный рынок земли, особенно этот процесс развивается в городах и населенных пунктах.Так в гг. Алматы, Астана и областных центрах резко увеличилось количество продаж земельных участков для строительства различных объектов, в том числе жилья, сферы торговли и т.д. Вместе с тем возросло число участков, передаваемых в аренду.

В связи с этим, в городах стремительно повысились стоимость земли и в целом - цена недвижимости – (земли, жилья и других объектов), при этом п.