рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Обзор рынка недвижимости города Санкт-Петербург

Работа сделанна в 2006 году

Обзор рынка недвижимости города Санкт-Петербург - Реферат, раздел Торговля, - 2006 год - Исследование рынка недвижимости Обзор Рынка Недвижимости Города Санкт-Петербург. Петербург Превратился В Одну...

Обзор рынка недвижимости города Санкт-Петербург. Петербург превратился в одну сплошную стройку" так считают не только гости города, но и его жители, для которых появление многоэтажного жилого дома на давно и прочно заброшенном пустыре уже не является событием.

Строительный бум, зародившийся в Петербурге в конце 1990-х, ежегодно добавляет в адресный справочник города 150-170 жилых домов. Специалисты считают, что это отнюдь не предел. Сегодня в нашем городе есть фирмы-строители и потенциальные покупатели. По данным исследований рынка жилья, в 2000 году наибольшим успехом у застройщиков пользовался Приморский район, уже несколько лет подряд являющийся лидером петербургского жилищного строительства.

Здесь было возведено 45 домов, то есть почти треть от суммарного числа жилых зданий, построенных в Петербурге. Ненамного отстали Пушкинский (33) и Петродворцовый район (28 домов). Аутсайдеры в деле возведения нового жилья - Выборгский, Калининский и Красносельский районы (соответственно, 2, 4 и 4 жилых дома). Абсолютный же отстающий - Красногвардейский район.

Петербургские фирмы, предлагающие новое жилье, можно разделить на три основные категории. К первой относятся компании-застройщики, которые являются инициаторами инвестиционно-строительных проектов. Такая компания получает от городской администрации участок земли под застройку, сама находит подрядчиков, отвечает за выполнение финансовых обязательств перед городом и управляет финансовыми потоками (то есть принимает деньги от владельцев будущих квартир и оплачивает строительные работы). Вторая группа продавцов жилья - это фирмы, которые обеспечивают проект материальными ресурсами, рабочей силой или вспомогательными услугами пропорционально заранее оговоренной доле недвижимости, которая переходит в их собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Обычно в этой роли выступают подрядчики или поставщики стройматериалов, получающие оплату квартирами или коммерческими помещениями в будущем доме. Третья и, пожалуй, наиболее многочисленная группа продавцов - это посредники между обладателем прав на строящийся дом и конечными собственниками будущих квартир.

Чаще всего это профессиональные риэлтерские агентства, занимающиеся своим обычным бизнесом - поиском покупателя жилья за соответствующее комиссионное вознаграждение. Как правило, такие агентства работают со второй группой продавцов - будущими собственниками. По различным оценкам, продажей нового жилья в Петербурге постоянно занимаются 70-80 компаний, ежедневно предлагающих на продажу квартиры в более чем 160 строящихся домах.

Застройщики утверждают, что успех нового проекта на 50% зависит от выбора места под будущее строительство, а также от типа строящегося объекта. Еще в 1998 году считалось, что типовое жилье по относительно недорогой цене можно продавать где угодно и в каких угодно количествах. Однако цены на рынке выровнялись, и сегодня уезжать на окраину ради экономии пары тысяч долларов уже не имеет смысла. Так, при застройке Девяткино, Сертолово, Кузьмолово и Рыбацкого предполагалось, что недорогое жилье в этих районах будет пользоваться повышенным спросом.

Однако многие дома, построенные в этих районах сразу после августовского кризиса 1998 года, до сих пор заселены не до конца. Кстати, год-два назад аналогичная проблема возникала и в Москве, где подолгу пустовали целые кварталы, а суммарная площадь невостребованного жилья составляла более 1 млн. кв. м. По мнению специалистов, проблема в том, что застройщики возводили дешевые дома, стремясь привлечь клиента относительно невысокой стоимостью квартир. Однако сегодня и в Москве, и в Петербурге горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах.

И экономия средств лишь один из критериев выбора. "Строительство нового жилья на петербургских окраинах имеет два уязвимых места - слабое развитие транспорта и отсутствие объектов социальной инфраструктуры поясняет проректор Института недвижимости Александр Мошнов С магазинами просто - в зоне предполагаемого строительства торговые предприятия появляются быстро.

А вот школы, детские сады и поликлиники были и остаются "больным местом" застройщиков, поскольку существуют строгие нормы соотношения числа жителей района и количества мест в социальных учреждениях". В принципе, состоятельному застройщику никто не мешает самостоятельно создать технические и социальные условия для возведения нового дома. Однако с учетом затрат на устройство микрорайона квартиры в новом доме станут "золотыми", продавать квадратные метры себе в убыток никто из застройщиков не согласится.

В 2004 г. на рынке недвижимости Санкт-Петербурга начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж упал на 20-25%. 17% квартир в сданных домах остаются нереализованными. Однако, это не вызвало заметного падения цен на рынке. В 2005 г. в Питере заложено в несколько раз меньше жилых домов, чем в предыдущем. Обвал рынка недвижимости начался с мая - июня 2004 г. и достиг своего максимума к началу весны 2005 г. Если говорить о ценах, то они простояли более года почти на одном уровне, среднее падение не превышало 1,5%. При этом постоянно росла себестоимость строительства.

Когда потенциальные покупатели увидели, что цены на жилье перестали расти, они стали дольше выбирать. Корпоративные инвесторы, которые вкладывали деньги в этот сегмент рынка, либо стали инвестировать меньше, либо перестали это делать вовсе, поскольку доходность упала.

Причин, которые привели к такому положению дел, несколько. Во-первых, перепроизводство. В Санкт-Петербурге, в котором сегодня проживает 4,6 млн человек, два с половиной года назад чистые продажи на рынке составляли примерно 900 тыс. кв. м а 3,7-3,8 млн кв. м находились в различной стадии строительства. За два с половиной года количество объектов в строительстве увеличилось на 2 млн кв. м. По состоянию на начало весны 2005 года это было уже 5,5 млн кв. м. Количество возводимых объектов увеличилось на 45%, но темпы продаж не стали расти: они просто не поспевают за таким ростом объема строительства.

Вторая причина - резкий рост себестоимости строительства. По уровню роста зарплат, стоимости материалов, других затрат питерский рынок практически не отличается от московского. А вот рост цен на земельные участки в Питере был значительным. До осени 2003 г. земля в Санкт-Петербурге была сильно недооценена. Право застройки по типовым объектам стоило 15-25 долл. на 1 кв. м. И всего за один год, с осени 2003 к осени 2004 г произошел рост почти в пять раз. В среднем право застройки вышло на 100-120 долл. за 1 кв. м, а по некоторым отдельным торгам цены доходили до 170-180 долл. Состояние рынка и платежеспособность застройщиков за такими темпами роста также не поспевали.

К сентябрю 2005 года клиенты стали постепенно возвращаться на рынок: застройщики стали регулировать рынок, снижая объемы строительства. За первые восемь месяцев 2005 года на рынок было выведено минимальное количество объектов по сравнению с последними тремя годами.

Если затронуть вопрос о ценах, то минимальные цены начинаются от 900 долл. за квадратный метр в типовых домах и заканчиваются 10-12 тысячами долларов за метр в элитных домах на вторичном рынке. Если говорить о средних ценах, то здесь все-таки львиную долю составляет жилье экономкласса, и средняя цифра по этим двум категориям находится на уровне 1100 долл. за 1 кв. м на первичном рынке и 1200 - 1250 на вторичном рынке.

Нужно иметь в виду, что себестоимость строительства включает в себя не только подготовку земли, но и рекламу, подключение к внешним коммуникационным сетям, установку сантехники и прочее. Как и по всей России в Санкт-Петербурге развивается рынок ипотечного кредитования, цель которого сделать покупку жилья доступной. К сожалению, до сих пор доступ к ипотеке крайне затруднителен - очень ограниченное количество петербуржцев может позволить себе покупку квартиры в кредит. Существующие базовые условия: сроки предоставления, первоначальный взнос, процентная ставка, требования к получаемому доходу и предоставляемым документам таковы, что, по экспертным оценкам, купить жилье в кредит сейчас могут не более 3% граждан.

Чтобы ипотека стала доступной и хотя бы для 30% граждан, кредитным учреждениям необходимо кардинально менять условия: снизить начальный взнос до 10%, а процентную ставку до 7-8%, сроки кредита увеличить до 30 лет, а также сократить требования к предоставляемым документам: ведь существует надежная схема обеспечения кредита - квартира находится у банка в залоге.

Объем выдачи ипотечных кредитов растет очень серьезно. Абсолютные цифры пока небольшие, но наблюдаемая динамика очень хорошая. Если в 2004 г. в Питере банки выдали 1400 ипотечных кредитов, то уже на 1 июля 2005 г. выдано 1700 кредитов. А к концу года, как мы ожидаем, эта цифра составит как минимум 3,5 тысячи. Эксперты допускают, что тенденция к удвоению будет продолжена, и в следующем году может быть выдано около 6-7 тысяч кредитов.

В ипотеке задействован рынок как вторичного, так и первичного жилья. Причем треть кредитования относится именно к первичному рынку. Банки очень активно открывают ипотечные программы по строящемуся жилью (в частности Сбербанк в Санкт-Петербурге недавно начал новую программу). Если к 2007 году за счет ипотечного кредитования будет продаваться более 15% жилья, то это станет дополнительным платежеспособным спросом, который существенно влияет на рынок. Снижение объемов предложения и рост спроса приведут к 2007 году к сбалансированности рынка. 6.

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Исследование рынка недвижимости

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в… Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации… Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах…

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Обзор рынка недвижимости города Санкт-Петербург

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Понятие недвижимости и ее виды
Понятие недвижимости и ее виды. Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, н

Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости. Отличительные особенности рынка недвижимости являются: - индивидуальность ценообразования; - высокий уровень издержек; - важная рол

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги