Тема: «Аренда зданий и сооружений».

Параграф 4 главы 34 ГК РФ. Там всего шесть статей.

Обратить внимание, в кодексе есть явная несуразица. Нормы сформулированы так, что нигде не говорится о том, что помещения в зданиях чем именно регулируется.

Договор аренды здания сроком меньше года не требует регистрации.

В 2000 году появилось Информационное Письмо Высшего Арбитражного суда от 1 июля 2001 года, где начались вот эти вот изыски – «принимая во внимание, что здание и нежилые помещения в нём являются объектами, отличными друг от друга, но неразрыно связанными, к государственной регистрации договор аренды нежилых помещений применяются правила статьи 651 ГК РФ».

Для зданий и сооружений прямо написано, что не только предмет, но и цена являются существенными условиями.

В последнее время стали толковать несколько расширительно – сюда стали включать не только здания и сооружения, но и помещения.

Существенным условием договора аренды является её предмет. Информационное письмо ВАС от 2002 года, где были даны разъяснения относительно предмета договора аренды. Считалось недопустимым сдавать аренды, которые не имеют индивидуализации как таковых – крыши, лестничные пролёты, стены… Семь лет практика исходила из этого информационного письма.

Постановление Пленума 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственника на общее имущество здания», там пункт 7 есть – по соглашению сособственником общего имущества (собственников помещений здания) допускается договор пользования отдельной части здания – к примеру, несущей стены и т.д. Стороной такого договора являются все долевые сособственники, к таким договорам применяются нормы аренды.

Это мы всё о предмете говорили.

Существенные условия – добавляется ещё и цена.

В отношении всего остального, типа формы и сроки – всё тоже самое.

Регистрация.

Информационное письмо от 2001 года «О практике применении ФЗ «О регистрации помещений и сделок с ними».

Регистрируется всё, что конкретно год и более. Если неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на неопределённый срок – не регистрируется. Если договор меньше года, а потом продление на тот же срок – это заключение нового договора, так как норма 621 статьи императивна, поэтому, раз снова договор и снова меньше года – значит, не регистрируем.

Есть куча проблем: нет определений капитального и текущего ремонта, нет разграничения улучшений и ремонтов… Но считается, что капитальный обеспечивает сохранение объекта в целом – если его не производить, то объект исчезнет. А текущий – это какой-то косметический ремонт, поддержание в нормальном состоянии…