Оценка автозаправочной станции №443

СОДЕРЖАНИЕ Введение 1 Теоретические основы оценки предприятия 1.1 Нормативная база оценки предприятия 1.2 Процесс оценки (этапы) 1.3 Подходы и методы оценки предприятия 2 Технико-экономическая характеристика АЗС №443 и анализ её деятельности 2.1 Характеристика по конструктивным элементам 2.2 Характеристика деятельности АЗС №443 и ее место в инфраструктуре развития транспорта 43 2.3 Анализ финансовых результатов 3. Оценка стоимости предприятия на примере АЗС №3.1 Оценка затратным подходом 3.2 Оценка сравнительным подходом 3.3 Оценка стоимости бизнеса на основе доходного подхода 3.4 Согласование результатов 91 Заключение 92 Список литературы 95 Приложение А – Договор купли продажи №0331003/09Д от 16 января 2003 г. Приложение Б – Свидетельство о государственной регистрации права Приложение В – План земельного участка под АЗС в поселке Горные Ключи Приложение Г – Анализ финансового состояния АЗС №443 Приморского филиала за 2003 и 2004 год Приложение Д – Анализ финансового состояния АЗС №443 Приморского филиала за 1 полугодие 2004 и 2005 года Приложение Е – Бухгалтерский баланс за 2003 год Приложение Ж – Бухгалтерский баланс за 2004 год Приложение З – Бухгалтерский баланс за 1 полугодие 2005 года Приложение И – Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности ВВЕДЕНИЕ Трансформационные процессы, происходящие в российской экономике, привели к зарождению и развитию достаточно новых или ранее не столь заметных видов деятельности и соответствующих им отраслей специальных знаний.

К числу таких динамично развивающихся видов профессиональной активности можно отнести оценочную деятельность, актуальность и востребованность результатов которой в рыночной экономике трудно переоценить.

Категории «цена», «стоимость» являются ключевыми для характеристики процессов в экономической системе.

В связи с этим непреходящее значение имеет понятие «оценка», как комплексный показатель меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, обеспечивающих данный результат.

Толчком, породившим всплеск внимания исследователей и экономистов-практиков к проблемам оценки бизнеса, его составляющих, недвижимости, других активов, стала резко проявившаяся в новых условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной, акционерной собственностью.

Ведь именно оценка (оценка стоимости) является мерой эффективности управления тем или иным объектом собственности. Поэтому сегодня востребованы разработанные концепции стратегии роста компаний, стратегии управления ими, ориентированные на стоимость, программы антикризисного управления, реформирования и реструктуризации, учитывающие факторы стоимости компании.

С развитием рыночной экономики в России появилась возможность вложить свои средства в бизнес, купить и продать его, то есть бизнес стал товаром. Оценка стоимости необходима при акционировании, реорганизации, развитии предприятий, использовании ипотечного кредитования, участии на фондовом рынке. К тому же, как отмечалось, повышение стоимости предприятия – один из показателей роста доходов его собственников и, соответственно, периодическое определение стоимости бизнеса можно использовать для оценки эффективности управления предприятием.

Этим обусловлена актуальность темы настоящей дипломной работы, которая звучит как «Оценка объекта недвижимости на примере АЗС-443». Даже если не требуется реорганизация предприятия, его акционирование, продажа или покупка, тем не менее, периодически оценку нужно проводить в целях диагностики предприятия и определения направлений его развития. В процессе оценки бизнеса выявляются альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, следовательно, и более высокую рыночную цену. Основными факторами, определяющими рыночную стоимость предприятия, являются: настоящая и будущая прибыль, время получения доходов, затраты на создание подобного предприятия, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и ликвидность активов.

Большое значение при оценке играют нематериальные активы предприятия (фирменное имя, знаки, патенты, технологии, маркетинговая система и др.). Цель настоящей дипломной работы заключается в проведении оценки стоимости предприятия и его финансового положения.

Основными задачами работы являются: 1) изучение теоретических основ оценочной деятельности в современных условиях; 2) методологическое обоснование оценки предприятия; 3) проведение оценки имущества данного предприятия и определение подходов к управлению, направленному на развитие предприятия.

Объектом исследований в работе является предприятие АЗС-443. Автозаправочная станция №443 расположена в поселке Горные ключи Кировского района Приморского края на 435 км государственной трассы Хабаровск-Владивосток. АЗС на правах собственности принадлежит ООО «РН-Востокнефтепродукт». Эта компания постоянно расширяется, покупая все новые и новые АЗС, а также строя их своими силами. Покупка или строительство автозаправочной станции – два альтернативных управленческих решения задачи стратегического развития компании. В процессе выбора того или другого варианта необходимо исследовать рынок недвижимости по данным объектам, сравнить его с другими компаниями-конкурентами, а также произвести оценку АЗС. Структура работы построена в соответствии с поставленными задачами.

В первой главе представлены теоретические основы оценки стоимости предприятия: законодательно-нормативная база, процедура, содержание, цели, подходы и методы оценочной деятельности. Во второй главе проводится методологическое обоснование оценки имущества для выбранного объекта исследования – АЗС №443, в частности определяется необходимость проведения оценки имущества для АЗС №443, характеристика предприятия, проводится Анализ финансовых результатов деятельности предприятия.

В третьей главе проводится оценка стоимости предприятия АЗС-443. В заключении представлены результаты по оценке предприятия и основные направления его развития. 1

Теоретические основы оценки предприятия

Теоретические основы оценки предприятия 1.1

Нормативная база оценки предприятия

Нормативная база оценки предприятия Профессиональная оценка стоимости имущества играет все более заметную роль в становлении нового экономического мышления.

Новейшая практика оценки является инструментом независимого исследования полезности имущества или прав на него, от индивидуальной полезности, определяемой инвестиционной стоимостью, до общественной, определяемой справедливой рыночной стоимостью /25/. Законодательную и нормативную базу оценочной деятельности составляют Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ, утвердившего Стандарты оценки и Положение о лицензировании оценочной деятельности, ряд распоряжений и приказов Минимущества России, касающихся повышения квалификации оценщиков, предоставления информации лицензированным оценщикам, утверждения некоторых методических рекомендаций.

На практике оценщики используют широкий спектр законодательных документов (Гражданский, Налоговый, Земельный кодексы РФ, законы, регулирующие деятельность акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью, регистрацию сделок с недвижимостью, обязательное страхование гражданской ответственности и др.), а также нормативных актов (Правила по ведению бухгалтерского учета – ПБУ и др.). Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.06.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определил правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки и случаи обязательной оценки объектов, которые охватывают почти все операции с недвижимым имуществом.

К объектам оценки отнесены материальные объекты (вещи) и нематериальные объекты, а также права на них /17/. В этом Законе дано понятие оценочной деятельности, определены субъекты оценочной деятельности и объекты оценки.

Законом также предусмотрено право РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, юридических и физических лиц на проведение независимой оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического и бухгалтерского учета.

Обязательное проведение оценки осуществляется в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. В Законе подробно расписано содержание договора на оказание услуг в области оценочной деятельности, разъяснены основные требования к содержанию отчета об оценке объекта, а также расписаны права, обязанности и ответственность оценщика в процессе выполнения оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями данного закона оценочная деятельность подлежит контролю и лицензированию. Контроль и регулирование оценочной деятельности (статья 18) осуществляется органами, уполномоченными Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации. Лицензирование оценочной деятельности (статья 23) осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации.

В связи с тем, что в настоящее время не определен уполномоченный Правительством орган по контролю за оценочной деятельностью и не утвержден порядок лицензирования оценочной деятельности, выдача лицензий оценщикам не производится. В этой связи, при проверке соответствия оценщиков закона, можно руководствоваться требованиями о наличии полиса страхования гражданской ответственности оценщика и наличием документа о специальном образовании в области оценки.

Закон об оценочной деятельности определяет основные термины в области оценки, в том числе понятия «оценочная деятельность», «субъекты оценочной деятельности», «объекты оценки», «рыночная стоимость». В Законе определен круг сделок, для которых необходимо проведение оценки объектов оценки. Вторая глава Закона содержит определение основания для проведения оценки объектом оценки, которым является договор на проведение оценки, требования к отчету и оговаривает права и обязанности оценщика, требования к независимости оценщика и страхованию гражданской ответственности оценщиков.

Третья глава Закона посвящена регулированию оценочной деятельности, в частности функциям уполномоченных органов, роли самореглируемых организаций оценщиков, общим требованиям к стандартам оценки, профессиональному обучению оценщиков и требованиям к лицензированию оценочной деятельности. Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России /21, с.38/. Госстандарт России выпустил два из шести ГОСТов Единой системы оценки имущества (ЕСОИ): Термины и определения.

ГОСТ Р 51195.0.01-98 и Основные положения ГОСТ Р 51195.0.02-98, которые определяют основные стандарты оценки. В данных документах зафиксирована возможность применения разных баз оценки (под базой оценки понимается вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки). База оценки может основываться на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, замещения, инвестиционная, ликвидационная, действующего предприятия, стоимость при существующем использовании.

Начиная с сентября 1999г. в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. №932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Результатом этой работы стали «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», которые были утверждены 06.07.01 г. Постановлением Правительства РФ №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений РФ. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, включают три раздела /21, с.21-22/. Первый раздел содержит общие положения, в которых говорится, что настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Второй раздел включает виды стоимости объектов оценки, подходы к оценке и методы оценки.

В этом разделе даны определения следующих видов стоимости: рыночная, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров, стоимости замещения и воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость, специализированная стоимость.

Раздел содержит определение трех основных подходов к оценке: затратного, доходного и рыночного. Далее даны определения метода оценки, даты проведения оценки, цены, аналога объекта оценки, срока экспозиции объекта оценки, цены, итоговой величины стоимости объекта оценки, экспертизы отчета объекта оценки. Третий раздел содержит требования к проведению оценки и этапы проведения оценки, требования к независимости оценщика.

В разделе определены необходимые действия оценщика на различных этапах процесса оценки, включающие сбор, обработку и анализ информации, использование оценочной методологии для расчета стоимости объекта оценки и вывод итоговой величины. Наиболее известными и часто используемыми в практической деятельности стандартами оценки саморегулируемых организаций оценщиков в России являются стандарты Российского общества оценщиков (РОО). Практика применения закона выявила на сегодняшний день ряд недостатков, главным из которых является отсутствие единого порядка лицензирования оценочной деятельности в РФ (вышеуказанный порядок утвержден постановлением Правительства РФ № 285 только лишь 11.04.2001). Вышеуказанные проблемы возникают из-за того, что наиболее важные функции по регулированию оценочной деятельности оказались в совместном ведении Правительства РФ, федеральных органов управления и уполномоченных органов.

Такое положение дел обусловлено также известной разобщенностью оценочных организаций, не способных пока достаточно эффективно отслеживать развитие законодательной и нормативной базы в сфере оценки и осуществлять согласованные действия по продвижению законодательных инициатив, призванных защитить оценочное сообщество и рынок оценочных услуг. 1.2 Процесс оценки (этапы) Оценка приносящих доход объектов собственности – это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы оценки.

Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости.

Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач /21, с.48/. Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий: 1. Определение проблемы (постановка задачи). 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку, составление плана работ. 3. Сбор, проверка и анализ данных. 4. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта собственности и выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. 5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. 6. Подготовка отчета и заключения об оценке.

На стадии определения проблемы можно выделить следующие этапы: формулирование цели и функции, предполагаемое использование оценки; определение вида стоимости; идентификация объекта и прав, связанных с имуществом, подлежащим оценке; определение даты оценки; ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

Определение цели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительная лишь для цели или целей, указанных в данном отчете /13/. Использование полученных результатов в других целях некорректно.

Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки – это сфера ее последующего использования. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д. Оценка предприятия (бизнеса) производится в целях: 1) повышения эффективности текущего управления предприятием; 2) определения стоимости предприятия в случае его купли - продажи целиком или по частям; 3) для принятия обоснованных инвестиционных и управленческих решений, т.к. инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, и периодическая переоценка имущества позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; 4) для определения стоимости ценных бумаг предприятия в случае купли продажи, определение прогнозированных доходов от ценных бумаг; 5) реструктуризации предприятия, слияния, поглощения или выделение самостоятельных подразделений из состава предприятия; 6) при разработке плана развития предприятия, в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность ее имиджа (деловой репутации); 7) при определении кредитоспособности предприятия или стоимости залога при кредитовании.

В этом случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости; 8) для целей страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов.

Оценка действующего предприятия может проводиться для определения оптимальных стратегических направлений развития предприятия с целью максимизации его стоимости в перспективе и эффективного управления этой стоимостью, что позволит собственникам в максимальной степени удовлетворить свои интересы /16/. Менеджеры предприятий в основном желают знать реальную рыночную стоимость предприятия.

Зная текущую стоимость предприятия в ретроспективе, в настоящем времени и прогноз на будущее, они способны проверить результаты своих решений, закрепить понимание концепции управления стоимостью предприятия, определиться в выборе, если есть необходимость, структурных перестроек.

Проведение комплексного анализа финансово-экономической деятельности предприятия дает возможность для альтернативного сравнения с другими компаниями, позволяет определить финансовую устойчивость предприятия /17/. Инвесторов интересуют углубленные исследования финансовой деятельности предприятия по формированию экономической прибыли, получаемой от основных средств и направлений денежных потоков. Руководителей, с развитым рыночным чутьем, интересуют вопросы, в какой степени предприятие при его нынешней производительности, организационной структуре способно наращивать стоимость, и создает ли оно ее вообще.

Им важно знать, какие оперативные меры оказывают наибольшее воздействие на стоимость и способны привести к ее увеличению. При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права.

При идентификации объекта собственности указываются его наименование, инвентаризационный номер (если объект недвижимости, машины или оборудования), местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики /21, с.50/. При идентификации объекта собственности необходимо определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь право лишь на аренду или ограниченные права на использование имущества, собственность может быть заложена и т.д. Принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения позволяют установить, какого рода информацию следует собирать.

Принцип изменения повышает значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии данных о конкретной дате можно использовать отчет об оценке спустя несколько лет после определения стоимости объекта. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов собственности изменяется. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса и др. Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок.

Вторая и третья стадии оценки – это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Сюда включается предварительный осмотр объекта, составление графика работ по оценке, определение источников и способов сбора информации, определение состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и подписание договора на оценку, и определение суммы гонорара.

Четвертая стадия – использование трех подходов для определения величины стоимости собственности. Существует три основных подхода к оценке собственности, которые должны быть использованы для оценки любого объекта: рыночный, доходный, затратный. Рыночный подход – общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного объекта собственности с аналогичными уже проданными объектами.

Основан на принципе замещения. Доходный подход – общий способ определения стоимости собственности, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на перерасчете ожидаемых доходов. Основан на принципе ожидания. Затратный подход (подход на основе активов) – общий способ определения стоимости предприятия, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов.

Основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Пятая стадия оценки – согласование результатов. Согласование – это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений.

Все допущения проверяются на разумность и надежность. В ходе процесса согласования оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных этапах процесса оценки. Обычно в результате согласования оценщик представляет клиенту единственную величину стоимости. Хотя в случае невозможности выведения единой величины возможно предоставление диапазона стоимости. Схематично процесс оценки приведен на рисунке 1.1.